Boom na rynku nieruchomości w Niemczech: każdy, kto szuka rozsądnej inwestycji, powinien rozważyć wynajem nieruchomości. Kupując mieszkanie, czy to na wynajem, czy jako nieruchomość inwestycyjną, należy wziąć pod uwagę cenę, lokalizację, stan budynku oraz wspólnotę właścicieli - wtedy nic nie stoi na przeszkodzie, aby własne mieszkanie było inwestycją.
Utrzymujące się niskie stopy procentowe stanowią problem dla wielu oszczędzających. Trudno znaleźć bezpieczne inwestycje, które przynoszą więcej niż jeden procent odsetek. Zakup mieszkania na wynajem do późniejszego użytku osobistego może być zatem rozsądną opcją dla osób prywatnych.
Nieruchomości jako inwestycja: dobre powody
Wynajem własnej nieruchomości ma kilka zalet: Właściciele mają pewność, że mają odpowiednie cztery ściany jak na swój wiek i mogą je całkowicie dowolnie zaprojektować, na przykład bez barier. Pozwala to również zaoszczędzić podatki: „Właściciele mogą przeprowadzać naprawy lub inwestować w odpowiednie dla wieku renowacje, o ile te wydatki są nadal istotne dla podatków”, mówi ekspert LBS Markus Lang jako wskazówkę. „Kiedy przechodzisz na emeryturę, stawka podatkowa zwykle spada, a jako właściciel-mieszkaniec nie możesz odliczyć takich kosztów”.
Pasujący obiekt
1. Lokalizacja:
Sprawdź wielkość, rozkład pomieszczeń i wygodę, sytuację mieszkaniową i komunikacyjną oraz infrastrukturę. Czy w okolicy są jakieś mieszkania? Następnie kup gdzie indziej!II inspekcja:
Zapytaj, jakie renowacje oczekują. Czy rezerwy są wystarczające, czy planowane są specjalne opłaty? Jak działa menadżer? Czy wspólnota właścicieli jest zgodna?3. Profesjonalne porady:
Uzyskaj pomoc - ekspert budowlany lub doświadczony architekt sprawdzi Your-Best-Home.net pod kątem ukrytych wad.4. Cena zakupu:
LBS publikuje corocznie w „Rynku nieruchomości mieszkaniowych” ceny dla 640 miast.5. Czynsz:
Możesz dowiedzieć się, jakiego czynszu możesz oczekiwać na podstawie lokalnych wskaźników czynszu.6. Rentowność wynajmu:
Wskazuje, jaki procent kosztów inwestycji możesz odzyskać dzięki rocznemu czynszowi najmu. Uwzględniając wszystkie dodatkowe koszty zakupu, rentowność wynajmu netto powinna przekraczać 4 procent.7. Finansowanie:
Mając kredyt mieszkaniowy i umowę oszczędnościową, możesz zabezpieczyć pożyczkę o niskim oprocentowaniu. Idealnie: zainwestuj 20 procent kapitału.8. Podatki:
Przed zakupem specjalista podatkowy poinformuje Cię, czy Twoja inwestycja jest matematycznie opłacalna.Te myśli poruszyły również Dietmara i Edith Pfaffenberger. Rodzice dwojga dzieci mają już własny dom i chcieli bezpiecznie zainwestować dodatkowe 70 000 euro. Znaleźli ładnie wykończone i zlokalizowane dwupokojowe mieszkanie z dobrą powierzchnią mieszkalną 55 metrów kwadratowych za 175 000 euro, które chcą kupić i wstępnie wynająć. „Możemy wprowadzić się później, kiedy nie będziemy już tak mobilni, a ogrodnictwo stanie się dla nas zbyt trudne” - zgodziła się para. Warunkiem wstępnym było solidne finansowanie, które ich nie przytłoczyło. W końcu para chciała w najbliższych latach wesprzeć finansowo swoje dzieci w nauce.
Wynajem nieruchomości: inteligentne finansowanie
Z całkowitej ceny (łącznie z kosztami dodatkowymi) 189 000 euro, Pfaffenbergers przyniósł kapitał własny 69 000 euro. Pozostałą kwotę zapłacili za pomocą nieobjętej amortyzacją pożyczki LBS na prefinansowanie. Później zastępują tę pożyczkę zaliczkową umową z towarzystwem budowlanym, która w międzyczasie została zaoszczędzona. Twoja miesięczna opłata wynosi 600 euro przez 21 lat. Przez pierwsze dziesięć lat para może odliczyć 180 euro kosztów odsetek i 275 euro miesięcznej amortyzacji budynku od czynszu za 500 euro. Pozostaje 45 euro jako dochód z wynajmu podlegający opodatkowaniu. W tym celu pracownicy Pfaffenberg płacą tylko 14 euro podatku według stawki 30 procent (przeliczonej na miesiąc). Ich łączny koszt netto to 114 euro.
Piękny widok
Po dziesięciu latach spłata zaliczki następuje przy spłacie kwoty pożyczki, a następnie spłata części pożyczki z każdą kolejną ratą. Zmniejsza to koszty odsetek i ulgi podatkowe. Innymi słowy, obciążenie podatkowe nieznacznie wzrasta - podobnie jak miesięczne obciążenie netto. W pierwszym roku pożyczki kasy mieszkaniowej jest to 123 euro. Do czasu spłaty wzrasta do 168 euro. Mieszkańcy Pfaffenbergów przygotowali dobre zabezpieczenia na przyszłość.
… Ładowanie
| Cena zakupu | 170 000 euro |
| Dodatkowe koszty (makler, notariusz, podatek od sprzedaży nieruchomości) | 14 000 euro |
| Całkowita cena zakupu wraz z nieruchomością | 189 000 euro |
| Kapitał | 69 000 euro |
| Potrzeby finansowe | 120 000 euro |
1) w tym opłata za nabycie (1% kwoty kredytu mieszkaniowego i oszczędności) oraz opłata roczna 9,60 EUR.
2) odsetki wstępne. Zmniejszają się z każdą ratą spłaty. Zwiększa to obciążenie netto do 168 EUR do końca finansowania.
3) Koszty finansowania minus dochód z najmu i plus podatki.
Budowanie pieniędzy jest tańsze niż kiedykolwiek. Przy dzisiejszych najlepszych warunkach kuszące jest pełne finansowanie wierzytelności na zakup nieruchomości. Ale bądź ostrożny: każdy, kto zaciąga pożyczkę na ponad 60 procent wartości kredytu hipotecznego, stopniowo płaci bankowi coraz wyższą premię za ryzyko. Ogólna zasada brzmi: im więcej równości, tym lepsze warunki.
Pożyczki w czeku: Zapytaj, o ile spadają stopy procentowe, gdy zwiększasz swój kapitał. Jednak inwestycji o wyższym oprocentowaniu nie należy sprzedawać na rzecz kapitału własnego. Najpierw porównaj zwrot netto z istniejących inwestycji z odsetkami od pożyczki na odpowiednią kwotę. Zapytaj o oferty na wyższe kwoty kredytu - w wyjątkowych przypadkach oprocentowanie jest niższe.
Korzyść dla oszczędzających na kasy mieszkaniowe : kredyty dla kas mieszkaniowych są również udzielane bez dopłat z tytułu ryzyka, jeśli przekraczają 60 procent wartości kredytu hipotecznego.
Markus Lang, ekspert podatkowy LBS
Dochód z wynajmu musi być opodatkowany. Jednak koszty wynajmowanej nieruchomości (takie jak odsetki, amortyzacja lub naprawy) mogą zostać odliczone od dochodu z wynajmu. Pozwala to właścicielom na zmniejszenie podlegającego opodatkowaniu dochodu z wynajmu i leasingu.
Amortyzacja: Dwa procent kosztów nabycia lub kosztów produkcji (z wyłączeniem kosztów nieruchomości) można amortyzować rocznie. W przypadku wynajmu mieszkania za 150 000 euro, podlegający opodatkowaniu dochód z wynajmu zmniejsza się o 3000 euro rocznie.
Naprawy: Koszty utrzymania (na przykład nowe płytki w łazience lub nowe okna) można odliczyć od podatków natychmiast. Urząd skarbowy wycenia te koszty jako koszty uzyskania przychodów. Uwaga: środki można ewentualnie ocenić jako koszty związane z kosztami i dlatego należy je amortyzować metodą liniową jedynie przez 50 lat. W przypadku urzędu skarbowego obowiązuje praktyczna zasada: jeśli nakład modernizacyjny przekroczy 15% netto kosztów nabycia budynku w ciągu trzech lat od zakupu, nie będzie można go odliczyć od kosztów reklamy. Ma to następnie zastosowanie do wszystkich środków w ciągu tych trzech lat.
Wynajem mieszkania: wolne terminy i podatek
Norbert Schönleber, prawnik specjalista w zakresie prawa najmu i nieruchomości, doradza:
Czy najpierw sam mieszkałeś w swoim kondominium i chciałeś je wynająć po przeprowadzce? Aby móc ubiegać się o zwrot kosztów związanych z dochodem z urzędu skarbowego za wolne mieszkanie, musisz udowodnić, że chcesz wynająć mieszkanie, a nie je sprzedawać.
Tylko czynsz: według Federalnego Sądu Finansowego (Aktenz. IX R 1/07) koszty reklamy to wydatki na zabezpieczenie dochodu. Sędziowie orzekli, że tylko leasing służy generowaniu dochodu, a nie sprzedaż. Decyzja o wynajmie musi więc być rozpoznawalna - nie tylko wtedy, gdy właściciel chce nie tylko wynająć nieruchomość, ale ją również sprzedać.
Dowód:Jeśli chcesz skorzystać z odliczenia kosztów związanych z dochodem po wyprowadzce, szukaj najemców, a nie kupujących. Udowodnij organom podatkowym, że chcesz wynająć nieruchomość - na przykład za pomocą ogłoszeń o mieszkaniu, wynajęcia pośrednika i dowodów potencjalnych najemców. "
Inwestuj bezpiecznie w nieruchomość inwestycyjną
Każdy, kto kupuje nieruchomość jako inwestycję gotówkową, kalkuluje inaczej niż właściciel-mieszkaniec. Jednak w obu przypadkach obowiązują następujące zasady: Ważna jest zrównoważona struktura finansowania. Właściciele mogą również skorzystać z umowy kredytu mieszkaniowego.
Biorąc pod uwagę niskie stopy procentowe, oszczędzający zastanawiają się, jak zainwestować swoje oszczędności. Budowniczowie i kupujący korzystają z tanich pożyczek. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób myśli o wynajmie nieruchomości. Świadczą o tym ankiety, takie jak barometr bogactwa publikowany co roku przez Niemieckie Stowarzyszenie Banków Oszczędnościowych i Giro: ostatnio 27 procent ankietowanych uznało, że nieruchomości wykorzystywane przez osoby trzecie idealnie nadają się do budowania bogactwa. Dziesięć lat temu było to tylko 7 proc. Brokerzy potwierdzają ten trend. Przed początkiem kryzysu finansowego w 2007 roku LBS Immobilien GmbH NordWest sprzedał tylko dziesięć procent mieszkań na inwestycje kapitałowe; w 2017 roku wartość osiągnęła prawie trzydzieści procent.
Posiadanie domu to bezpieczna inwestycja. Solidne finansowanie jest ważne.
Czy warto kupić?
Aby inwestycja była opłacalna, stosunek dochodów z najmu do ceny zakupu musi być odpowiedni:
Roczny zimny czynsz / cena zakupu x 100 = zysk z wynajmu brutto
Cena zakupu to na przykład 25-krotność rocznego czynszu podstawowego, co daje zysk z wynajmu brutto w wysokości 4%. Beton:
12 000 euro / 300 000 euro x 100 = 4%
Rentowność wynajmu netto zapewnia lepszą orientację. Uwzględniono tutaj koszty zakupu, koszty administracyjne i koszty utrzymania (przykład po prawej stronie). Nie uwzględnia się podatków i oszczędności oraz finansowania. *
* Na stronie internetowej Stiftung Warentest znajdziesz bezpłatny kalkulator, który obejmuje te i inne czynniki (np. Ryczałt za utratę czynszu): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| koszty | |
| Cena zakupu | 300 000 euro |
| plus dodatkowe koszty nabycia | plus 30000 euro |
| Całkowity wysiłek | 330 000 euro |
| Czynsz netto | 12 000 euro |
| administracja | minus 600 euro |
| konserwacja | minus 1000 euro |
| Roczny dochód z najmu | 10400 euro |
Rentowność czynszu netto: 10 400 euro / 330 000 euro x 100 = 3,15%
Poziom zwrotu
Wiele osób ceni nieruchomości, ponieważ są one bardziej namacalne niż abstrakcyjne papiery wartościowe. Inwestorzy liczą na stabilną wartość i stabilne dochody z najmu. Aby oczekiwania zostały spełnione, trzeba jednak zainwestować czas - w pierwszej kolejności w wybór nieruchomości. Kierownik okręgu LBS Konstantinos Stylianos mówi, co jest ważne: „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Kupujący zwracają uwagę na funkcjonującą infrastrukturę, otoczenie społeczne i dobre prognozy dotyczące populacji ”. Ponadto stan i wyposażenie są bardzo ważne, aby uniknąć wolnych miejsc pracy.
W końcu to, czy inwestycja jest opłacalna, zależy w dużej mierze od dochodu z wynajmu. Powinny one nie tylko niezawodnie płynąć, ale także pozostawać w rozsądnej relacji do ceny zakupu. Na przykład, jeśli cena jest 25-krotnością miesięcznego czynszu, zwrot wynosi 4 procent. „W żadnym przypadku nie należy pomijać dodatkowych kosztów nabycia w obliczeniach”, podkreśla Stylianos. Te - podobnie jak wydatki na administrację i utrzymanie - wpływają na rentowność czynszu netto. Osiągnięcie wysokich zysków stało się ostatnio trudniejsze. Ponieważ w wielu miejscach ceny zakupu rosły szybciej niż czynsze. „Jednak zwrot w wysokości 2-3% wydaje się obecnie całkiem atrakcyjny w porównaniu z innymi inwestycjami” - mówi Stylianos.
Korzyści dla wynajmujących
Dla kupujących potrzebujących kredytu obecna sytuacja dotycząca stóp procentowych jest bardzo korzystna. Ponieważ: „Inwestorzy mają świetne warunki, zwłaszcza jeśli wnoszą wysokie zabezpieczenia - na przykład nieruchomości zajmowane przez właścicieli” - mówi ekspert ds. Finansowania LBS. Możesz wtedy (w przeciwieństwie do właścicieli-lokatorów) odliczyć odsetki od kredytu jako wydatki związane z dochodami - podobnie jak prawie wszystkie koszty związane z wynajmowaną nieruchomością (takie jak wydatki na naprawy i administrację, opłaty za prowadzenie konta). Inwestorzy mogą odpisać największą pozycję, koszty nabycia (bez gruntu) przez okres 50 lat. Korzyści podatkowe stanowią zatem argument za zakupem nieruchomości inwestycyjnej.
Ale jeszcze ważniejsze jest to, że posiadanie domu bez zadłużenia jest idealne jako dodatkowe zabezpieczenie emerytalne. Aby osiągnąć ten cel, pomocne jest zrównoważone i długoterminowe finansowanie z połączeniem kapitału własnego, pożyczki dożywotniej i umowy pożyczki dla kasy mieszkaniowej. Konstantinos Stylianos podkreśla: „Oszczędności w spółdzielniach budowlanych są również przydatne dla inwestorów prywatnych, aby chronić się przed rosnącymi stopami procentowymi”. W przeciwnym razie wyższe koszty finansowania uzupełniającego mogą zakłócić ich własne obliczenia.
Gotowi na przyszłość
Ważne jest również, aby właściciele utrzymywali nieruchomość w dobrym stanie przez długi czas. W tym celu powinni gromadzić rezerwy, najlepiej przy pomocy umowy pożyczki kasy mieszkaniowej. Kiedy potrzebne są remonty, nie tylko zaoszczędzili kredyt. Możesz finansować na warunkach, które będą obowiązywać od czasu do czasu. „Kwota oszczędności w postaci kredytu mieszkaniowego jest drugorzędna” - mówi Stylianos. „W zależności od tego, jakie środki są w toku, umowa pożyczki kasy mieszkaniowej może zostać przycięta do odpowiedniego wymiaru”. Oszczędzający w kasie mieszkaniowej może doładować umowę, aby otrzymać wyższą kwotę pożyczki lub podzielić ją, jeśli potrzebuje tylko mniejszej kwoty.
Prywatni inwestorzy powinni dokładnie badać i utrzymywać swoją własność, obliczać realistycznie i solidnie finansowo. Wówczas nieruchomość może zasłużyć na swoją reputację jako bezpiecznej inwestycji.
Porady eksperta od kierownika okręgu LBS Konstantinosa Stylianosa:
Kierownik okręgu LBS Konstantinos Stylianos.
„Nawet w wieku 50 lub 55 lat nieruchomość emerytalna może się opłacać. Jednak jako pierwszy kupujący powinieneś nadać priorytet nieruchomości mieszkalnej, z której korzystasz. Ci, którzy nie muszą już płacić czynszu na starość, z miesiąca na miesiąc odczuwają ulgę. Nie ma lepszej ochrony - pod warunkiem, że nieruchomość nie jest zadłużona. Jeśli mieszkasz już we własnym domu, warto kupić nieruchomość inwestycyjną. Przede wszystkim dochody z wynajmu pomagają radzić sobie z odsetkami i spłatami. Później podwyższają emeryturę.
finansowanie
Osoby po pięćdziesiątce zazwyczaj muszą sprostać wyższemu współczynnikowi kapitału własnego niż przeciętny kupiec po czterdziestce, jednak ci, którzy pracują na tej posadzie od dziesięcioleci, często mają coś na szczycie. Niemniej jednak starsi kandydaci mieli ostatnio trudności: ze względu na zbliżający się spadek dochodów wraz z przejściem na emeryturę z trudem byli w stanie spełnić wymagania dotyczące kontroli zdolności kredytowej, które weszły w życie w 2016 r. Od maja instytucje finansowe znów mają więcej swobody - także w odpowiedzi na poszczególne argumenty: na przykład polisę ubezpieczeniową na życie, która ma pomóc w redukcji zadłużenia, czy poważną gotowość do sprzedaży nieruchomości w celu spłaty pozostałego zadłużenia ”.
