Zastawy na nieruchomościach odgrywają ważną rolę przy zaciąganiu kredytów, takich jak kredyt budowlany, i dlatego pojawiają się wielokrotnie przy zakupie nieruchomości. Ale tylko nieliczni wiedzą, co to dokładnie jest i co dokładnie odróżnia obciążenie gruntowe od kredytu hipotecznego. Odpowiadamy na najważniejsze pytania, od obciążeń gruntowych i ich różnych form po poddanie się egzekucji.
Termin zastaw na nieruchomości obejmuje między innymi hipotekę, opłatę gruntową i dług emerytalny. Jednak w życiu codziennym dominuje głównie obciążenie gruntami jako określenie zbiorcze, tak więc hipoteki i dług emerytalny odgrywają jedynie podrzędną rolę. Podstawą zastawów na nieruchomościach jest zabezpieczenie roszczeń, takich jak pożyczki. Zastawy hipoteczne są również określane jako rzeczywiste prawa do eksploatacji, ponieważ zwykle stanowią one prawo do kawałka gruntu lub własności. Jeżeli pożyczkobiorca nie jest w stanie spłacić pożyczki lub jest całkowicie niewypłacalny, bank odzyska pieniądze w drodze aukcji przejęcia. Takie zgłoszenie do wykluczenia zostało wcześniej odnotowane w umowie kupna Your-Best-Home.net.
Co to jest opłata gruntowa?
Opłata gruntowa jest jedną z opłat gruntowych i jest zdefiniowana w niemieckim kodeksie cywilnym w następujący sposób: „Nieruchomość może zostać obciążona w taki sposób, że osoba, na rzecz której dokonano obciążenia, musi z niej zapłacić określoną kwotę pieniędzy”. ) Z definicji opłata gruntowa zapewnia bankowi zabezpieczenie, ponieważ płatność określonej kwoty jest zabezpieczona prawem do nieruchomości. Nie musi jednak być wierzytelność, która ma być zabezpieczona (np. Kredyt budowlany), jak ma to miejsce w przypadku kredytu hipotecznego. Kwota opłaty gruntowej zwykle odpowiada kwocie pożyczki. Podczas gdy zadłużenie pożyczki zmniejsza się z upływem czasu w wyniku spłaty, opłata gruntowa pozostaje we wprowadzonej kwocie. Nawet jeśli dług został w całości spłacony,opłata gruntowa nie musi być usuwana. Obciążenie gruntowe może raczej nadal istnieć w rejestrze nieruchomości nawet po spłacie pożyczki i może być ponownie wykorzystane jako zabezpieczenie kredytu w przyszłości. Wariantem specjalnym jest opłata gruntowa bez listu.
Jak działa opłata lądowa?
Opłata gruntowa powinna być zawsze pobierana szybko po zawarciu umowy kupna, ponieważ pożyczkodawca zazwyczaj spłaca pożyczkę tylko wtedy, gdy opłata gruntowa została już wpisana do księgi wieczystej. Tak więc najpierw bank i właściciel nieruchomości muszą uzgodnić ustalenie opłaty gruntowej. W tym celu wymagany jest „formularz obciążenia gruntem” instytucji kredytowej finansującej, który należy przedstawić notariuszowi. Dopiero wtedy można ustalić datę certyfikacji. Poświadczenie notarialne jest następnie składane w księdze wieczystej przez notariusza wraz z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej. Na koniec pożyczkodawca otrzymuje kopię tego dokumentu od notariusza oraz aktualny odpis z księgi wieczystej.
Koszty ustalenia opłaty gruntowej zależą od takich czynników, jak opłata gruntowa, opłaty oraz koszty certyfikacji i notarialnego poświadczenia. Kwoty od kilkuset do ponad tysiąca euro nie są rzadkością.
Możliwości naliczania opłat gruntowych
Przy zamawianiu opłaty lądowej należy rozróżnić dwie różne opcje: opłatę książkową lub listową. To, która z dwóch form zostanie ostatecznie wybrana, zwykle zależy od wierzyciela lub banku.
Opłata księgowa Jak sama nazwa wskazuje, księgowa opłata gruntowa jest wpisywana do działu III księgi wieczystej i wymaga zgody właściciela. Wpisu dokonuje notariusz. Zaletą tego wpisu jest to, że informacje zostały w sposób przejrzysty zapisane w rejestrze nieruchomości dla wszystkich zaangażowanych stron, a zatem nie można ich utracić. Dużo łatwiej jest też zobaczyć, kto jest prawdziwym właścicielem.- Hipoteka listowa
W przypadku hipoteki listowej dokonuje się wpisu do księgi wieczystej, ale pożyczkodawca otrzymuje również tzw. List zastawny. Wszystkie informacje o nieruchomości, kwocie, wierzycielach, odsetkach i kosztach dodatkowych są w niej zapisane. W przypadku przeniesienia hipoteki listowej na innego wierzyciela nie jest jednak konieczne dokonywanie wpisu w księdze wieczystej, wystarczy sporządzenie umowy cesji i przekazanie listu. W przypadku hipoteki listowej prawo do roszczenia przysługuje tylko osobie, która jest właścicielem listu i może go przedstawić.
Hipoteka książkowa jest bardziej przejrzysta niż hipoteka listowa: strukturę własności można łatwiej wyjaśnić.
Formy obciążenia gruntowego
Istnieje kilka rodzajów opłat gruntowych, w zależności od danego roszczenia i wierzyciela.
- Opłata
gruntowa chroniona Najczęstszym przypadkiem opłaty gruntowej jest opłata gruntowa. Pożyczka z banku jest zwykle zabezpieczona. - Oddzielny ładunek gruntowy
W przypadku oddzielnego obciążenia gruntowego żadne roszczenie nie jest zabezpieczone, ale w razie potrzeby można je wykorzystać. - Indywidualna / całkowita opłata
gruntowa Istnieje zarówno jedna, jak i całkowita opłata gruntowa, ponieważ opłata gruntowa może być zarejestrowana na jednej lub kilku nieruchomościach. Wyższą kwotę pożyczki można uzyskać, dzieląc obciążenie gruntowe na kilka nieruchomości. Przedmioty nie muszą należeć do tej samej osoby, aby członkowie rodziny lub przyjaciele również mogli się spotkać. Ale bądź ostrożny: wszyscy są solidarnie odpowiedzialni. Oznacza to, że w sytuacji awaryjnej bank może wybrać nieruchomość, która ma zostać przejęta, aby móc uregulować wszelkie długi. - Opłata gruntowa należąca do strony trzeciej / opłata gruntowa należąca do właściciela
Ponadto rozróżnia się obciążenie gruntowe należące do strony trzeciej i obciążenie gruntowe właściciela. W normalnym przypadku zagranicznego obciążenia gruntowego, osoba trzecia jest wpisywana do księgi wieczystej jako wierzyciel. Czasami jednak występuje również opłata gruntowa właściciela, w której właściciel nieruchomości jest zarejestrowany jako wierzyciel. Chodzi przede wszystkim o zabezpieczenie określonej rangi w księdze wieczystej, tak więc, mówiąc ściśle, opłata gruntowa właściciela jest również odrębnym obciążeniem gruntowym. Opłata gruntowa właściciela powstaje również wtedy, gdy bank przydziela właścicielowi opłatę gruntową po pełnej spłacie.
Jaka jest różnica między obciążeniem gruntowym a hipoteką?
Zarówno hipoteka, jak i opłata gruntowa muszą być wpisane do księgi wieczystej przez notariusza. Jednak w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego przy żądaniu opłaty gruntowej niekoniecznie potrzebujesz roszczenia. Opłata gruntowa służy do zabezpieczenia długu osobistego i jest zwykle wykorzystywana jako zabezpieczenie gruntowe. Ale w swoim istnieniu jest niezależny od osobistych wymagań. Z drugiej strony hipoteka jest zawsze powiązana z konkretną pożyczką i jest również oparta na jej wysokości. W przeciwieństwie do opłaty gruntowej, wartość kredytu hipotecznego spada i wygasa z chwilą całkowitej spłaty kredytu.
Na pierwszy rzut oka kredyt hipoteczny wydaje się korzystniejszy, ale na dłuższą metę to nieprawda. Opłata gruntowa jest znacznie bardziej elastyczna. Na przykład można to przenieść na nowego właściciela nieruchomości w przypadku sprzedaży. Opłata gruntowa może być wielokrotnie wykorzystywana do nowej pożyczki. Przede wszystkim oszczędza to koszty dodatkowe, takie jak opłaty notarialne czy koszty wpisu do księgi wieczystej.
Hierarchia opłaty gruntowej
Jest całkiem możliwe, że w księdze wieczystej wpisanych jest kilka obciążeń gruntowych od różnych wierzycieli. Jeśli pożyczkobiorca w pewnym momencie nie będzie w stanie spłacić swoich rat, data wpisu opłaty gruntowej (§ 879 BGB) określa, który wierzyciel otrzyma rekompensatę jako pierwszy. Może się również zdarzyć, że na aukcji przejęcia zostanie pobrana niewystarczająca ilość pieniędzy, a wierzyciel podrzędny nie otrzyma żadnych pieniędzy.
Jak wysokie jest obciążenie gruntowe?
Opłata gruntowa jest wpisana do rejestru gruntów wraz z opłatą gruntową i wynosi około 12–20%. To znacznie odbiega od oprocentowania kredytu, które jest znacznie niższe. Jednak oprócz rat kredytu i odsetek nie trzeba płacić opłaty gruntowej. Jest to tylko zabezpieczenie dla banków, tak więc opłata gruntowa zwiększa całkowitą kwotę, której bank może żądać w przypadku egzekucji. Co do zasady stopa procentowa obowiązuje przez okres od pięciu do dziesięciu lat, po czym jest ustalana od nowa.