Wobec niższego oprocentowania kredytów coraz więcej osób myśli o pełnym finansowaniu - czyli zakupie domu bez kapitału. Chociaż może to być dobry interes, w wielu przypadkach jest ryzykowny.
Niskie oprocentowanie budynków i rosnące czynsze szczególnie kuszą młodych ludzi, którzy nie byli jeszcze w stanie zaoszczędzić dużo pieniędzy na zakup domu bez kapitału. W takich przypadkach kredytodawcy hipoteczni mówią o pełnym finansowaniu.
I wreszcie sam rynek nieruchomości sugeruje pewną presję do działania: wzrost cen nieruchomości wydaje się w wielu miejscach nie mieć końca. Według Federalnego Urzędu Statystycznego od połowy 2017 r. Do połowy 2018 r. Nowo wybudowane budynki mieszkalne wzrosły średnio o 4,6%. Jednocześnie stopy procentowe pozostają na niskim poziomie i umożliwiają wielu ludziom realizację własnego projektu domu pomimo rosnących cen.
Nic więc dziwnego, że finansowanie nieruchomości przy jak najmniejszym kapitale własnym wydaje się początkowo atrakcyjne. „Wskaźnik trendów w udzielaniu kredytów hipotecznych” Dr. Klein Privatkunden AG, że średni udział kredytu w cenie zakupu lub budowy rośnie: z 77,6 proc. Na początku 2014 r. Do 81,6 proc. Obecnie - innymi słowy: finansowanie budowy staje się coraz bardziej ryzykowne.
Na wykresie widać, jak kształtowały się w ostatnich latach kwoty inwestycji oraz udział kredytu na finansowanie nieruchomości.
Niemcy nadal przynoszą ze sobą średnio prawie 20 proc. Kapitału własnego, ale nawet, a zwłaszcza w czasach bardzo niskich stóp procentowych, przyszli właściciele powinni mieć na uwadze, że nieruchomość jest prawdopodobnie największą inwestycją życiową - dlatego kredyt hipoteczny i kupno domu powinny być bezpieczne. Kapitał własny jest kluczowym filarem: nawet jeśli wydaje się kuszące poleganie w większym stopniu na tanich pożyczkach ze względu na niskie stopy procentowe, zaleca się solidną kombinację finansowania kapitału własnego, klasycznej pożyczki dożywotniej i pożyczki na towarzystwo budowlane.
Im wyższe finansowanie, tym większe ryzyko, że w pewnym momencie nie będziesz w stanie spłacać miesięcznych płatności. Na przykład, gdy wygasa niskooprocentowane finansowanie, a nieruchomość nie została jeszcze spłacona. Nikt nie jest w stanie przewidzieć zmian stóp procentowych w ciągu najbliższych dziesięciu lat. Nawet wzrost z obecnie około 1,5% do wciąż stosunkowo niskich 3% oznacza podwojenie obciążenia odsetkami.
Najemcom brakuje kapitału
Wielu wolałoby mieszkać w nieruchomości niż najem. Badanie wykazało: brak rezerw gotówki to najczęstszy powód, dla którego marzenie o własnych czterech ścianach się nie spełnia.
Nieco ponad połowa Niemców, którzy nie posiadają domu, chciałaby być jego właścicielem. Dobre dwie trzecie tej grupy (68 procent) twierdzi, że ich marzenie o posiadaniu własnych czterech ścian zawodzi z powodu braku kapitału. Taki był wynik ankiety przeprowadzonej w imieniu Niemieckiego Stowarzyszenia Nieruchomości (IVD).
Wyjdź z czynszu
W ankiecie 19 proc. Najemców stwierdziło, że chce kupić własny dom teraz lub w przyszłości. Kolejne 32 proc. Chciałoby też mieszkać we własnym majątku, ale nie wierzą, że obecnie mogą zrealizować to marzenie.
Innymi przeszkodami, oprócz braku poduszki finansowej, są wysokie oprocentowanie kredytów i niedobór nieruchomości. Ale życzenie pozostaje. Ponieważ to badanie również potwierdza: Dla większości posiadanie domu jest ważnym wkładem w ich własne zabezpieczenie emerytalne.
Grafika przedstawia powody, dla których najemcy nie kupują nieruchomości mieszkalnej.
Co oznacza pełne finansowanie?
Ci, którzy chcą kupić dom bez kapitału, często nie biorą pod uwagę dodatkowych kosztów zakupu. Pełne finansowanie nie oznacza sfinansowania 100 procent wartości nieruchomości pożyczonym kapitałem, ale 112 do 115 procent - dodatkowe koszty, które wykraczają poza czystą wartość nieruchomości, muszą być również pokryte pożyczką, jeśli odpowiedni kapitał nie jest dostępny. Stąd też nieproporcjonalnie wysokie stopy procentowe za pełne finansowanie: Wolumen kredytu na koszty dodatkowe nie jest zabezpieczony aktywami rzeczowymi, tj. Nie jest pokryty czystą wartością kupionego domu. Tutaj bank podejmuje ryzyko, które pożyczkobiorca musi skompensować odpowiednio wyższymi stopami procentowymi.
Stan i lokalizacja pożądanej nieruchomości odgrywają ważną rolę przy zakupie domu bez kapitału i są wykorzystywane przez pożyczkodawcę jako pomoc w podjęciu decyzji: Jeśli szukasz pełnego finansowania, powinieneś kupić nieruchomość w dobrej lokalizacji i dobrym stanie. Mając stary budynek do renowacji o wątpliwej strukturze budowlanej w mniej popularnej dzielnicy mieszkaniowej, masz małe szanse na przekonanie instytucji kredytowej do pełnego finansowania. Z drugiej strony, jeśli nieruchomość zapowiada się pozytywnie, szanse na to, że pożyczkodawca włączy się w projekt, są dużo większe.
Co sprawia, że pełne finansowanie jest drogie
Pełne finansowanie obejmuje dwa czynniki kosztowe, które sprawiają, że zakup domu jest stosunkowo drogi bez kapitału:
- Im mniejsza część kapitału, tym wyższe oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. Z kolei kapitał własny daje kredytodawcom hipotecznym większe bezpieczeństwo, które wynagradzają odpowiednio niższymi stopami procentowymi.
- Większość osób może spłacać większe kwoty kredytu w długim okresie jedynie przy niskich ratach spłaty - to też oznacza, że bardzo duża część obsługi zadłużenia idzie na oprocentowanie.
Należy również wziąć pod uwagę inny ważny aspekt: długoterminowe obserwacje rynków nieruchomości pokazują, że niskie stopy procentowe napędzają popyt na nieruchomości i powodują ciągły wzrost cen. Ostatecznie kupno domu nie jest tak dużo tańsze, jak sugerują niskie stopy procentowe, ponieważ potrzeba odpowiednio więcej kapitału. Jednocześnie wzrost stóp procentowych uspokoi rynek nieruchomości, a ceny często znów będą tańsze, zwłaszcza w prostych i średnich lokalizacjach.
Brak rezerw gotówki często pozwala pęknąć marzeniom o własnych czterech ścianach. Może się to urzeczywistnić dzięki pełnemu finansowaniu.
100 procent finansowania zamiast pełnego finansowania
Jeśli możesz pokryć dodatkowe koszty zakupu z własnego kapitału, nazywa się to finansowaniem w 100%. Kredytodawcy hipoteczni są dużo bardziej otwarci na ten projekt niż pełne finansowanie, ponieważ w tym przypadku kredyt w dużej mierze pokrywany jest z wartości nieruchomości. Z tego powodu stopy procentowe są zwykle dużo tańsze. Nie zapewnia jednak również pożyczkodawcy optymalnego zabezpieczenia, ponieważ tak zwana wartość kredytu hipotecznego nieruchomości jest zwykle znacznie niższa od faktycznej ceny zakupu. Pożyczkodawca wycenia pożyczoną nieruchomość z dyskontem zabezpieczającym, ponieważ w przypadku sprzedaży przejęcia, zwłaszcza na mniej preferowanych obszarach mieszkaniowych, rzadko może wykupić pierwotną cenę zakupu.
Kupno domu bez kapitału: wymagania osobiste
Każdy, kto szuka pełnego finansowania lub stuprocentowego finansowania swojego nowego domu, z pewnością powinien mieć dobry, pewny dochód - optymalne zatrudnienie w służbie publicznej lub nawet status urzędnika państwowego jest idealne. W przypadku utraty pracy związanej ze zdrowiem konieczne jest podjęcie środków ostrożności poprzez wykupienie ubezpieczenia na wypadek niezdolności do pracy. Powinien być tak wysoki, aby zlikwidować różnicę w dochodach między zwykłym wynagrodzeniem a wcześniejszą emeryturą lub wcześniejszą emeryturą. W przypadku śmierci można wykupić terminowe ubezpieczenie na życie. Jest stosunkowo niedrogi, zwłaszcza dla młodych ludzi, aw przypadku śmierci osoby zarabiającej wnosi niezbędny kapitał, aby osoby pogrążone w żałobie mogły nadal finansować majątek.
Kolejnym ważnym warunkiem zakupu domu bez kapitału własnego jest wiek - tylko młodzi ludzie, którym zostało od 35 do 40 lat pracy, powinni podjąć ryzyko.
Kontrakt Bauspar i Baukindergeld wspierają Cię w spłacie zadłużenia
Nawet jeśli zaciągnąłeś już pożyczkę, aby w pełni sfinansować swoją nieruchomość, warto jednocześnie zawrzeć nową umowę pożyczki na kasy oszczędnościowo-budowlane. Dzięki temu możesz później, na przykład, przełożyć spłatę pozostałego zadłużenia kredytu i jednocześnie zabezpieczyć niskie stopy procentowe na długi okres. Ponadto możesz nadal otrzymywać zasiłki Riester z tytułu umowy kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej, a także ewentualnie dodatek na oszczędności pracownicze, a także premię za budowę domu. Plany oszczędzania na kredyty mieszkaniowe Riester są szczególnie lukratywne dla rodzin z dziećmi, ponieważ są najwyższe ulgi dla następnego pokolenia.
Państwo od jesieni 2018 r. Wspiera rodziny bez nieruchomości, które chcą zbudować lub kupić własny dom z zasiłkiem na dziecko. Warunkiem jest zakup domu w okresie od 1 stycznia 2018 r. Do 31 grudnia 2020 r. - niezależnie od powierzchni mieszkalnej, nowego czy używanego. Rodziny otrzymują roczną dotację w wysokości 1200 euro na dziecko przez okres dziesięciu lat. Limit dochodu wynosi 75 000 euro podlegającego opodatkowaniu dochodu na gospodarstwo domowe plus 15 000 euro na dziecko. O Baukindergeld można się ubiegać online za pośrednictwem portalu grantowego KfW. Powinny być dostępne dokumenty zakupu lub budowy, świadectwa rejestracji, dowód dochodów i zawiadomienia o zasiłku na dziecko.
Kiedy pełne finansowanie ma sens?
Zdecydowanie są przypadki, w których pełne finansowanie ma dla Ciebie więcej sensu niż zakup domu z udziałem kapitału własnego. Jeśli posiadasz już nieruchomość inwestycyjną o porównywalnej wartości, z której większość została spłacona, a roczny zwrot z wynajmu netto przekracza 5%, obliczenia są łatwe. Jeśli następnie zaciągniesz nowy kredyt na zakup nieruchomości w tym samym banku, który sfinansował już Twoją pierwszą nieruchomość, to zazwyczaj nie ma problemów z pełnym finansowaniem. W takim przypadku pożyczkodawca może również proporcjonalnie wykorzystać istniejącą nieruchomość jako zabezpieczenie nowej pożyczki.
Jeśli zainwestowałeś już wymaganą kwotę na zakup domu w inwestycje kapitałowe, takie jak akcje lub fundusze, a średni roczny zwrot przekracza 6 procent przez co najmniej 10 lat, pełne finansowanie również się opłaca. W tym przypadku dochód jest wyższy niż koszty poniesione na finansowanie nieruchomości. Niemniej jednak w takich przypadkach trudniej jest przekonać bank do zakupu domu bez kapitału, ponieważ dochody na rynku kapitałowym mogą podlegać silnym wahaniom w zależności od gospodarki, a pożyczkodawca nie ceni tej inwestycji kapitałowej jako zabezpieczenia, jak konkretne złoto.
Finansowanie z kapitałem własnym lub bez: oblicz dokładnie
W każdym razie, zanim kupisz dom bez kapitału, powinieneś obliczyć różne scenariusze za pomocą kalkulatora kredytowego. Najpierw obliczyć obciążenia przy natychmiastowym zakupie nieruchomości bez kapitału. Następnie obliczasz, ile będziesz musiał zaoszczędzić, aby zebrać 20-procentowy kapitał własny na zakup nieruchomości i obliczyć ten scenariusz za pomocą kalkulatora pożyczki, używając jako podstawy różnych hipotetycznych stóp procentowych. W ten sposób masz poczucie, czy kupowanie go teraz jest tak opłacalne, jak początkowo się wydaje.
