Kupno domu zamiast wynajmować go teraz wiąże się z nieco większym kapitałem niż kiedyś. Warunki finansowania są do tego korzystne.
Dla większości Niemców nieruchomości mieszkalne są najlepszym zabezpieczeniem emerytalnym i cieszą się dużym zaufaniem do budowania majątku. Ale kto może dziś kupić dom zamiast go wynajmować? Ceny nieruchomości wzrosły w ostatnich latach prawie wszędzie w Niemczech. Na przykład domy jednorodzinne w 2018 roku regularnie kosztują od 10 do 65 procent więcej niż w 2013 roku. Tak wynika z ostatnich badań Instytutu Gospodarki Niemieckiej (IW Cologne). Niekoniecznie oznacza to, że finansowanie nieruchomości stało się trudniejsze. Dzięki niskim stopom procentowym koszty bieżące w wielu przypadkach pozostają przystępne i często nie są wyższe niż podstawowe czynsze za porównywalne nieruchomości na wynajem.
Ale nawet w tych czasach ważne jest, aby pozyskać część finansowania z własnych środków. „Powinna wynosić od dwudziestu do trzydziestu procent ceny zakupu” - mówi Heribert Hachinger, odpowiedzialny za zarządzanie kredytami w LBS. Zatem przy cenie zakupu 250 000 euro najlepiej byłoby, gdyby 50 000 euro pochodziło z oszczędności. Dodatkowe koszty zakupu - co najmniej dziesięć procent ceny zakupu - również zwiększają wymóg kapitału własnego. Resztę można następnie sfinansować. Załóżmy, że rodzina wynajmuje dom i na razie płaci 750 euro czynszu bez opłat. Jeśli teraz zdecyduje się na zakup zamiast wynajmu, ten wydatek zostanie wyeliminowany i może bez dodatkowego wysiłku obsłużyć kredyt budowlany w wysokości 200 000 euro - pożyczkę dożywotnią z oprocentowaniem w wysokości 1,5 procent i spłatą w trzech procentach.
Uwaga: jeśli niskooprocentowane finansowanie wygaśnie, a Your-Best-Home.net nie zostanie spłacone do tego czasu, obciążenie może wzrosnąć. Heribert Hachinger podkreśla: „Zabezpieczanie stóp procentowych jest na porządku dziennym”.
Finansowanie: sprytne połączenie
Każdemu, kto decyduje się na zakup domu zamiast go wynajmować, dobrze jest długo rozłożyć dzisiejsze warunki. Dzięki natychmiastowemu finansowaniu przez LBS można nawet wykluczyć wszelkie ryzyko stopy procentowej. Na model ten składa się kredyt prefinansowany z jednoczesną pożyczką mieszkaniową i umową oszczędnościową na tę samą kwotę - stąd też nazywana jest pożyczką mieszkaniową i pożyczką łączoną. Klienci płacą ustalone odsetki, ale początkowo ich nie spłacają. Zamiast tego oszczędzają kredyt mieszkaniowy i umowę oszczędnościową. W zamian otrzymują gwarantowane odsetki od kredytu, a także - w zależności od dochodu - szansę na ulgę pracowniczą i premię za budowę domu. Możliwe są również warianty z finansowaniem Wohn-Riester. Gdy tylko minimalne saldo i minimalna ocena - jest obliczana z sumy depozytów,okres oszczędzania i łączna kwota kredytu mieszkaniowego zostaną osiągnięte, kredyt mieszkaniowy i umowa oszczędności zostaną przydzielone, a zaliczka zostanie całkowicie zastąpiona. Od tego momentu finansiści będą spłacać pożyczkę towarzystwa budowlanego według stałych stawek. Miesięczna opłata jest znana do momentu całkowitej spłaty - chociaż po alokacji jest zwykle nieco wyższa niż wcześniej.
Jako przykład dla rodziny, która chciałaby kupić dom, a nie go wynajmować, bezpieczne finansowanie oprocentowania mogłoby wyglądać następująco: korzystają z kredytu w wysokości 200 000 euro na zakup wymarzonego domu (stopa kredytu: 1,5 procent rocznie, stała do przydziału za około 14 lat, patrz tabela). Ponadto łączy umowę z kasą budowlaną, na którą przekazuje 400 euro miesięcznie. Razem z odsetkami od kredytu zaliczkowego daje to miesięczną opłatę w wysokości 650 euro. Po dokonaniu przydziału z tytułu pożyczki kasy mieszkaniowej należne są odsetki i składki, które zwykle wynoszą co najmniej cztery na tysiąc sumy kasy. Miesięczna opłata wzrasta do 800 euro. Zimny czynsz za stare mieszkanie kosztował prawie tyle samo - kwotęże rodzina może zainwestować we własne cztery ściany.
W pełni ubezpieczony
Każdy, kto decyduje się na natychmiastowe finansowanie, zwykle chce wykluczyć podwyżki stóp procentowych. W związku z tym korzystne jest, aby stopa oprocentowania pożyczki w ramach prefinansowania była stała do momentu faktycznego przydzielenia pożyczki dla kasy mieszkaniowej. W większości przypadków pożyczka w ramach prefinansowania jest następnie udzielana na 8–15 lat. Dzięki połączeniu z umową kredytu mieszkaniowego kupującemu mieszkanie do pełnej spłaty istnieje zabezpieczenie odsetek. W zależności od oferty taryfowej LBS można przedstawić łącznie okresy 25 lub więcej lat (w przykładzie około 32). Natychmiastowe finansowanie jest więc alternatywą dla pożyczek z pełną spłatą, jak wyjaśnia magazyn Finanztest. "Jednym z argumentów przemawiających za pożyczką kombinowaną Bauspar jest to, że można ją wykorzystać do wykorzystania ulg i ulg podatkowych z dotacji państwowej Riester",rzecznicy konsumentów kontynuowali - banki rzadko oferują taką możliwość. Jest jeszcze jedna zaleta rozwiązania łączonego: specjalne spłaty kredytów dla kas mieszkaniowych są zawsze możliwe bez problemów. W ten sposób finansiści mogą zaoszczędzić na kosztach.
Ile kredytu mogę sobie pozwolić?
Przykład: Rodzina wolałaby zainwestować czynsz w wysokości 750 euro (zimno) we własne cztery ściany. Natychmiastowe finansowanie w wysokości 200 000 euro można uzyskać prawie bez dodatkowego wysiłku - z niezawodnymi ratami do całkowitego spłacenia nieruchomości.
Natychmiastowe finansowanie * uzależnione jest od umowy kredytu mieszkaniowego …
|
… w wielkości: |
200 000 euro |
300 000 euro |
400 000 euro |
500 000 euro |
|
miesięczne |
650,00 euro |
975,00 euro |
1300,00 euro |
1625,00 euro |
|
miesięczna rata kredytu *** |
800,00 euro |
1200,00 euro |
1600,00 euro |
2000,00 euro |
|
zakładany czynsz zimny |
750,00 euro |
750,00 euro |
750,00 euro |
750,00 euro |
Kupujący mogą równie łatwo zainwestować zimny czynsz w finansowanie. Ponadto muszą być w stanie poradzić sobie z następującymi miesięcznymi obciążeniami:
|
do przydziału w |
0,00 euro |
225,00 euro |
550,00 euro |
875,00 euro |
|
po przydzieleniu |
50,00 euro |
450,00 euro |
850,00 euro |
1250,00 euro |
*
Zakładana stopa oprocentowania pożyczki na poziomie 1,5 proc. W skali roku, stała do czasu zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego i oszczędności. ** Koszty = odsetki za prefinansowanie kredytu i stopa oszczędności (przy założeniu minimalnej stopy oszczędności w wysokości dwóch na tysiąc kredytu mieszkaniowego i kwoty oszczędności). Do tego dochodzą dodatkowe koszty (np. Opłata za zakup)
*** w przypadku kredytu mieszkaniowego i umowy oszczędnościowej z zakładanym oprocentowaniem i stopą spłaty czterech na tysiąc kwoty kredytu mieszkaniowego i oszczędności
Wskazówka eksperta: elastyczność bez zobowiązań
Heribert Hachinger z LBS radzi wszystkim, którzy myślą o kupnie zamiast wynajmować: „Dla wielu posiadanie nieruchomości to największa inwestycja w życiu. Dlatego ludzie, którzy chcą kupić dom, a nie go wynajmować, potrzebują solidnego finansowania, które zapewni im spokojny sen. Zabezpieczenie to może być zapewnione poprzez natychmiastowe finansowanie - dzięki stałym stopom procentowym i stopom kalkulowalnym na cały okres.
Model ma jeszcze jedną zaletę: elastyczność. W pierwszej fazie klienci muszą zapłacić odsetki od kredytu prefinansowego oraz minimalną stopę oszczędności. Ponadto mogą - w porozumieniu z doradcą finansowym - w pewnym zakresie dokonywać specjalnych wpłat oszczędnościowych. Na przykład ci, którzy otrzymają nowy Baukindergeld, mogą skorzystać z rocznych dotacji na umowę pożyczki kasy mieszkaniowej i dzięki temu szybciej ją przydzielić. Gdy tylko pożyczka mieszkaniowa i pożyczka oszczędnościowa zastąpią pożyczkę na prefinansowanie, możliwe są nawet spłaty specjalne w nieograniczonych kwotach. Zmniejsza to całkowity czas pracy, a tym samym również koszty. Klienci mogą zatem dokładnie planować i dostosowywać swoje finansowanie, gdy tylko pozwala na to ich sytuacja osobista ”.