Czy chciałbyś wreszcie kupić własny dom lub mieszkanie, ale brakuje Ci kapitału? Finansowany przez państwo zakup ratalny wydaje się dobrym rozwiązaniem. Ekspert ds. Nieruchomości z LBS, Axel Guthmann, również dostrzega znaczne ryzyko.
Każdy, kto mieszka w dużym niemieckim mieście i jest zainteresowany kondominium, prawdopodobnie był już zirytowany trudnymi warunkami do osiągnięcia tego celu. Niemiecki Instytut Badań Ekonomicznych (DIW) chciałby pomóc większej liczbie osób w znalezieniu własnych czterech ścian dzięki swojej najnowszej propozycji zakupu sponsorowanego przez państwo czynszu. Ale co obiecuje ta koncepcja - i czy jest to w ogóle wykonalne?
Co z tym zrobi polityka?
We wrześniu 2018 r.rząd federalny wprowadził Baukindergeld, który pomaga rodzinom z dziećmi i samotnym rodzicom w finansowaniu własnego domu lub kondominium. Zgodnie z oczekiwaniami, Baukindergeld już przyniósł efekty i jest stosowany przede wszystkim przez rodziny o niskich i średnich dochodach. Dodatkowo, zgodnie z porozumieniem koalicyjnym, rząd chce poprawić dopłatę mieszkaniową. Powinno to stanowić zachętę do wczesnego oszczędzania kapitału.
Dlaczego uzyskanie własności domu jest tak trudne?
Ze względu na długi okres niskich stóp procentowych w następstwie kryzysu euro ceny nieruchomości rosną od lat i wydaje się, że nie widać końca. Szczególnie w miastach takich jak Monachium, Frankfurt, Hamburg i Berlin trudno jest kupić własny dom. Główny powód: większości ludzi brakuje niezbędnej równości. Każdy, kto marzy o własnym mieszkaniu, a nawet domu, powinien być w stanie sfinansować co najmniej 20 proc. Całej inwestycji ze środków własnych. Dodatkowe koszty zakupu, takie jak podatek od sprzedaży nieruchomości, opłaty notarialne i wpis do księgi wieczystej, podnoszą czystą cenę zakupu nieruchomości o około 13 procent. Podczas gdy ceny zakupu stale rosną, kapitał własny często spada na dalszy plan - niskie oprocentowanie oszczędności i rosnące czynsze utrudniają oszczędzanie na długo oczekiwanym domu.
Dlaczego zakup ratalny finansowany przez rząd?
DIW nie wystarcza dotychczasowym środkom finansowania przez państwo. Instytut proponuje inną alternatywę: państwo powinno budować domy wielorodzinne możliwie tanio na własnym terenie. Mieszkańcy nie płaciliby czynszu, ale zakup nowego domu finansowaliby z nieoprocentowanych miesięcznych rat - tzw. Kupna ratalnego. Według DIW obciążenie finansowe mieszkańców nie byłoby znacząco wyższe niż normalnego najemcy. W swoich przykładach obliczeniowych ekonomiści berlińscy oszacowali okres umorzenia długów na 24 i 33 lata.
Jakie są wady zakupu ratalnego przez rząd?
Choć rządowy zakup ratalny może wydawać się kuszący, niektóre pytania pozostają bez odpowiedzi: Co się stanie, jeśli najemca będzie musiał przeprowadzić się do innego miasta w celu podjęcia pracy przed końcem okresu finansowania? A może najemca z różnych powodów nie może już spłacać rat w terminie? Zdaniem Axela Guthmanna, dyrektora stowarzyszenia Landesbausparkassen, ten drugi przypadek nie jest tak nieprawdopodobny. I: gdzie jest motywacja do oszczędzania kapitału, jeśli jako osoba o niskich dochodach możesz dostać własny dom bez żadnych oszczędności?
Jak można zapobiec sytuacji absurdalnej przez kryterium doboru uprawnionych do zakupu ratalnego, zgodnie z którym kapitał własny powinien być mały lub nie ma go wcale? Chcąc kupić tanie mieszkanie od państwa, warto częściej wybierać drogie wakacje i jak najmniej oszczędzać. Jednak osobista odpowiedzialność wygląda inaczej.Rozwiąż problem na podejściu
Ekspert LBS widzi znacznie rozsądniejsze, a także mniej biurokratyczne dźwignie, aby ułatwić osobom o niskich dochodach zakup domu:
- Obniżenie kosztów budowy
Popyt na własne domy i mieszkania jest obecnie wyższy niż podaż. Aby to się zmieniło, miasta musiałyby mieć więcej terenów budowlanych. Ponadto należy znieść nadmierne wymagania, które powodują, że budowa jest niepotrzebnie kosztowna.
Niższy kapitał Państwo musiałoby obniżyć dodatkowe koszty zakupu, które stanowią lwią część kapitału własnego. Zacząć powinien od podatku od sprzedaży nieruchomości.- Zwiększenie atrakcyjności akumulacji kapitału własnego
Rząd powinien w najbliższej przyszłości zająć się planowanym przeszacowaniem premii mieszkaniowej. Przecież dobre w tym jest to, że pomaga ludziom samodzielnie sobie pomóc: dzięki dotacji mieszkaniowej państwo wspiera własne wysiłki oszczędnościowe - i nie czyni ich zbytecznymi, jak miałoby to miejsce w przypadku wynajmu.
