Wynajmujący koczownicy starają się pozostać w skradzionym mieszkaniu tak długo, jak to możliwe, nigdy nie płacąc czynszu. Istnieje kilka sposobów ochrony przed takimi oszustami. Gdy już się uspokoją, musisz być konsekwentny i wszcząć procedurę monitu, gdy pierwsze zaległości czynszowe są zaległe.
Wynajem nomadów to koszmar każdego właściciela i niestety nie jest to rzadkość. W Niemczech jest około 10 000 do 15 000 wynajmowanych nomadów. Należy przez to rozumieć najemców, którzy wprowadzają się do mieszkań, ale potem nie płacą czynszu zgodnie z ustaleniami.
Początkowo typowi koczownicy do wynajęcia reagują na przypomnienia z przeprosinami i pociechami, ale gdy tylko właściciel wywiera zwiększoną presję, koczownicy wynajmujący często znikają w nocnej kampanii w poszukiwaniu nowego mieszkania. Często opuszczają wynajmowaną nieruchomość w katastrofalnym stanie.
Oprócz utraty czynszu wynajmujący często ponosi wysokie koszty sprzątania i remontu. Pod żadnym pozorem nie należy mylić najemców z lokatorami, którzy regularnie płacą czynsz od dłuższego czasu, ale którzy nagle nie są w stanie sprostać żądaniom czynszu z powodu osobistych ciosów losu. Wypożyczalni koczownicy zwykle od samego początku korzystają z systemu.
Podczas spotkania oszuści robią często bardzo sympatyczne, a nawet poważne wrażenie. Zadbany garnitur lub garnitur nie są rzadkością. Jako wynajmujący cieszysz się, że znalazłeś nieskomplikowanych, miłych, przyzwoitych i wypłacalnych najemców. Ale po krótkim czasie niestety nauczysz się inaczej: uzgodniona kaucja i opłaty za wynajem nie są otrzymywane lub nie są otrzymywane w całości. Twój lokator reaguje słabym wyjaśnieniem i pociechą lub wcale. W tym momencie wymagane jest najpóźniej szybkie i przemyślane działanie, aby utrzymać szkody wyrządzone przez wynajmowanych nomadów w granicach.
Jak rozpoznajesz wynajmowanych nomadów?
Koczownicy do wynajęcia są trudni do rozpoznania na pierwszy rzut oka. Często wydają się szczególnie przyjaźni i uprzejmi i często udaje im się przedstawić wynajmującemu jako idealnego najemcę dzięki sprawdzonym procedurom, nawet w obliczu silnej konkurencji. Powinieneś stać się podejrzliwy, jeśli żądane dokumenty nie są dobrowolnie i w całości udostępnione. Nawet jeśli ostatnie miejsce zamieszkania nie jest wyraźnie i jednoznacznie identyfikowalne, należy zwrócić uwagę i nie od razu wierzyć w każde rzekomo wiarygodne wyjaśnienie.
Koczownicy do wynajęcia na początku wydają się przyjaźni i godni zaufania - nie daj się zwieść i poproś o wszystkie dokumenty.
Jak mogę się chronić przed wynajętymi nomadami?
Nawet ci, którzy na ogół dobrze znają ludzką naturę, niekoniecznie są odporni na sprowadzenie wynajętego koczownika do własnego mieszkania. Dlatego lepiej przed podpisaniem umowy okazać trochę zdrowej nieufności. Dowiedz się jak najwięcej o preferowanym najemcy z wyprzedzeniem. W każdym razie poproś swoich przyszłych lokatorów o wypełnienie samooceny lokatora. W tym miejscu przyszły najemca musi ujawnić wszystkie istotne informacje, począwszy od sytuacji dochodowej, pracodawcy, a skończywszy na wpisie Schufa. Możesz również zapytać o postępowanie upadłościowe w przeszłości.
Jeśli najemca oszukuje w swoim ujawnieniu się lub jeśli pominie istotne informacje, może to mieć dla niego później nieprzyjemne konsekwencje. Jako wynajmujący możesz zakwestionować umowę najmu i wypowiedzieć mieszkanie bez dalszych powodów.
Przed zawarciem umowy najmu należy dokładnie zapoznać się z dowodem osobistym i aktualnym adresem rejestracyjnym, odcinkami wypłaty oraz danymi Schufa potencjalnego najemcy. Pomocne mogą być również badania w Internecie, gdzie za opłatą można zażądać informacji o zdolności kredytowej oraz danych o zachowaniach najemców. Nie gwarantuje to jednak, że nie zakochasz się w wynajętym koczowniku, ponieważ bazy danych nie są prawnie nieszkodliwe. Ze względu na ochronę danych wielu właścicieli unika publikowania informacji w Internecie, aby nie narażać się na niebezpieczeństwo.
Możliwe jest również zażądanie zaświadczenia o zwolnieniu z długu najmu lub krótkiego listu referencyjnego od poprzedniego wynajmującego od zainteresowanej strony. W samoocenie najemcy zapytaj o nazwisko i adres poprzedniego wynajmującego. Wielu wynajmujących nie podaje żadnych informacji o swoich najemcach ze względu na ogólne rozporządzenie o ochronie danych, ale wszystkie te środki ostrożności mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych najemców.
Które apartamenty preferują nomadzi do wynajęcia?
Nie rób bałaganu, ale zagracaj: nomadowie najemców często preferują duże i ekskluzywne apartamenty w atrakcyjnych, najlepszych lokalizacjach. Ponieważ od samego początku biorą pod uwagę niepłacenie czynszu, nie obchodzi ich, jak drogie jest mieszkanie. Nie daj się oślepić grzeczną postawą i zadbaną odzieżą potencjalnego najemcy, ale dokładnie sprawdź zdolność kredytową wnioskodawcy i wiarygodność jego informacji.
Koczownicy wynajmujący lubią koncentrować się na prywatnych i najlepiej starszych właścicielach, ponieważ często są to osoby niedoświadczone i łatwowierne. Często polegają wyłącznie na swoim instynkcie i łatwo stają się ofiarami podstępnych oszustów. Z drugiej strony doświadczeni pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zawodowi właściciele nieruchomości bliżej przyglądają się temu, co często przeszkadza wynajmującym nomadom zainteresowanym oferowanym mieszkaniem. Jeśli więc nie masz pewności, warto zatrudnić doświadczonego brokera, który wynajmie Twoją nieruchomość.
Koczownicy do wynajęcia mają szczególnie łatwy czas na obszarach, gdzie wiele mieszkań jest pustych. Tam, gdzie właściciele desperacko szukają najemców, dokumenty są czasami mniej dokładnie sprawdzane - najważniejsze jest to, że zainteresowany podpisuje umowę najmu. Jest to szczególnie fatalne w skutkach, jeśli nie tylko nie wejdzie się do domu, ale mieszkanie jest również zaśmiecone i nie nadaje się do zamieszkania. Mimo całego entuzjazmu warto w końcu znaleźć najemcę, dlatego zawsze najpierw należy kierować się zdrowym rozsądkiem. Sprawdź skrupulatnie wszystkie dokumenty i umów się na odbiór kluczy dopiero po wpłaceniu pełnej kaucji.
Aby uchronić się przed nomadami, właściciele powinni bardzo uważnie przyjrzeć się swoim dowodom osobistym, aktualnemu adresowi rejestracyjnemu, odcinkom wypłaty i informacjom Schufa o potencjalnych najemcach.
Jak pozbyć się wynajmowanych nomadów?
Jeśli pomimo wszystkich środków ostrożności wprowadził się do ciebie wynajmowany koczownik, musisz działać szybko i konsekwentnie.
Czy Twój najemca jest opóźniony o jeden miesiąc? Następnie możesz wysłać mu dziesięciodniowe przypomnienie o płatności. Jeśli nie zareaguje, możesz powiadomić o zwykłym wypowiedzeniu.
Czy wynajmujący koczownik jest ci już winien czynsz za dwa lub więcej miesięcy? W takim przypadku możesz ją wypowiedzieć bez uprzedzenia. Następnie ma 14 dni na opuszczenie mieszkania.
Jeśli najemca nadal nie reaguje, wystarczy złożyć zawiadomienie o eksmisji. Często uruchamia to długotrwały proces, który w zależności od właściwego sądu i zachowania najemcy może z łatwością zająć nawet rok. Nawet jeśli masz rację jako właściciel mieszkania, możliwe jest, że Twój najemca nadal nie opuści mieszkania. Dopiero wtedy zostanie wykonany wyrok, tzw. Eksmisja.
Jak działa egzekwowanie?
Jeśli ma zostać przeprowadzona eksmisja, komornik wyznacza najemcy nomadowi ostateczny termin trzech tygodni. Teraz ma ostatnią możliwość dobrowolnego opuszczenia wynajmowanej nieruchomości. Jeśli po terminie nic się nie dzieje, komornik zatrudnia ślusarza i firmę spedycyjną, a mieszkanie jest sprzątane.
Kosztuje to wynajmującego co najmniej 3000 euro, które może dochodzić od najemcy zgodnie z art. 788 kodeksu postępowania cywilnego (ZPO) - jeśli ma pieniądze.
Oprócz komornika, firmy przeprowadzkowej, wymiany zamków i przechowywania mienia najemcy należy również zapłacić. W zależności od wielkości nieruchomości można spodziewać się znacznie wyższych kwot.
Szczególną formą akcji eksmisyjnej jest tak zwana eksmisja berlińska: tu tylko komornik jest na miejscu i stawia najemcę przed drzwiami. Wymienia zamek i ponownie wychodzi z mieszkania. Dla wynajmującego jest to znacznie tańsze i wynosi około 300 do 500 euro. Pozostała nieruchomość najemcy pozostaje w mieszkaniu, a tym samym pod opieką wynajmującego. Mogą albo zostawić meble najemcy w mieszkaniu, albo sami znaleźć alternatywne miejsce do przechowywania. Bardzo ważne jest udokumentowanie pozostawionego mienia w obecności komornika, aby najemca nie zaskoczył Cię później żądaniami - np. O cenną kolekcję monet lub znaczków, którą rzekomo zostawił w prawej szufladzie biurka.
Koczownik do wynajęcia: Oglądając nieruchomość, oszuści często robią bardzo sympatyczne, a nawet poważne wrażenie. Ale po krótkim czasie, niestety, nauczysz się inaczej.
Umowa eksmisji zamiast akcji eksmisyjnej
Alternatywą dla eksmisji jest tak zwana umowa eksmisji. Nawet jeśli jest to dla ciebie trudne emocjonalnie: zrezygnuj z zaległego czynszu dla najemcy, a jeśli to konieczne, zaoferuj mu nawet odszkodowanie, jeśli opuści mieszkanie na czas w uzgodnionym terminie. W wielu przypadkach umowa eksmisyjna jest dla Ciebie bardziej opłacalna niż długotrwała akcja eksmisyjna - z jednej strony dlatego, że możesz ponownie wynająć mieszkanie wcześniej, z drugiej strony, ponieważ koszty naprawy mogą nie być aż tak wysokie.
Prosta, pisemna umowa eksmisji może wyglądać mniej więcej tak:
„Pan Max Mustermann, obecnie najemca mieszkania Wandy Werauchimmer przy Musterstrasse 111 w 12345 Musterstadt, oświadcza, że jest gotowy do wyprowadzki do 01.01.2019 i przekaże opuszczone mieszkanie wraz ze wszystkimi kluczami właścicielce Wandy Werauchimmer lub jednemu z jej w wyznaczonym terminie osoba uprawniona. Uznaje się, że najem dotychczas nieograniczony zakończył się od tego momentu. Wynajmujący zwalnia pana Mustermanna z zaległych długów najmu po przekazaniu mieszkania w terminie i zgodnie z umową, a także oświadcza, że jest gotów zapłacić mu odszkodowanie w wysokości 1000 euro w ciągu 14 dni od wydania mieszkania.
Ważne: ważne jest, abyś sprawdził lub sporządził umowę eksmisji przez prawnika i podpisał ją druga strona, podając miejsce i datę, tylko wtedy będziesz mieć niezbędną pewność prawną. Uzgodniony w nim termin wyprowadzki można przesunąć tylko na podstawie orzeczenia sądu, jeśli zaistnieją ważne powody - np. Najemca jest ciężko chory.
Dalsze kwestie i pytania, które można określić na piśmie w umowie eksmisyjnej:
- Stan mieszkania po przekazaniu (wyczyszczone, osprzęt od strony najemcy usunięty, śmieci odpowiednio utylizowane)
- Płatność dodatkowych kosztów / ustalenie wskazań liczników
- Wcześniejszy dostęp do mieszkania dla wynajmującego w celu przeprowadzenia modernizacji
- Czy wynajmujący może potrącać kaucję czynszową z roszczeniami wobec najemcy?
- Czy wszystkie roszczenia wobec najemcy są rozliczane wraz z terminowym zwrotem mieszkania (np. Zaległe koszty dodatkowe)?
- Czy najemca otrzymuje zaświadczenie o zwolnieniu z długu najmu?
Jeśli umowa o eksmisję zostaje zawarta w trakcie postępowania eksmisyjnego, jest zwykle określana jako ugoda eksmisyjna. Jednak pod względem treści te dwa warianty niewiele się różnią.
Kiedy koczownicy z wypożyczalni znikną: co dalej?
Idealnie byłoby, gdyby koczownicy do wynajęcia zniknęli, mieszkanie jest puste i można bez większych remontów poszukać nowego, miejmy nadzieję, płacącego najemcę. Niestety w wielu przypadkach wycena opuszczonego mieszkania jest dla wynajmującego sporym szokiem.
Koczownicy do wynajęcia nierzadko są tzw. Bałaganem iw ciągu kilku miesięcy mogą zmienić mieszkanie w rozpaczliwy stan. Następnie można przeprowadzić szeroko zakrojone prace remontowe i dezynfekujące, aby mieszkanie znów nadawało się do wynajęcia. Jako wynajmujący masz prawo żądać od wynajmowanego nomady kosztów sprzątania, przechowywania mebli i remontu mieszkania, ale normalnie nie może lub nie chce płacić teraz.
Specjalne ubezpieczenie ochrony prawnej wynajmującego dla poszczególnych mieszkań może zapewnić pewien poziom ochrony. Jest stosunkowo drogi, ale warto wykupić odpowiednią polisę przed ponownym wypożyczeniem. Standardowe ubezpieczenie ochrony prawnej niestety nie obejmuje szkód spowodowanych przez wynajmujących nomadów. Najlepiej jest dowiedzieć się od stowarzyszenia właściciela lub wyspecjalizowanego prawnika, jakie są opcje ograniczenia szkód w Twoim indywidualnym przypadku.
Decydując się na sprzedaż nieruchomości w oparciu o doświadczenie, warto dokładnie rozważyć, które prace remontowe i remontowe mają sens. Renowacja na nowo wyposażonej kuchni lub łazienki robi dobre wrażenie, a także doprowadzi do wyższej ceny sprzedaży - ale musiałaby być wtedy tak wysoka, że rekompensuje inwestycję.
Jeśli chcesz ponownie wynająć, możesz czuć się bezpieczniej z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.
Co to jest proces dokumentalny?
W celu skrócenia stosunkowo długiego postępowania eksmisyjnego wynajmujący może skorzystać z tzw. Procesu dokumentacyjnego. To szybki wariant zwykłego procesu, w którym najemca nie może przeciągać procesu za pośrednictwem świadków. Wszystko potwierdzają tylko dokumenty. Wynajmujący musi przedstawić w sądzie umowę najmu i kompletne wyciągi bankowe, aby udowodnić, że nie otrzymano płatności za czynsz. Potem szybko zapada wyrok egzekucyjny. Proces dokumentacyjny jest jednak wciąż mało znany i do tej pory był rzadko inicjowany, ponieważ wszystko naprawdę musi być absolutnie udowodnione na podstawie dokumentów.
Czy nomadzi do wynajęcia są gdzieś zarejestrowani?
W Internecie można znaleźć wielu dostawców wypożyczalni baz danych nomadów. Jednak ze względu na ogólne rozporządzenie o ochronie danych należy je traktować z dużą ostrożnością. Powszechnie wiadomo, że zbieranie i przekazywanie danych osobowych bez zgody nie jest dozwolone. Jeśli nazwisko najemcy nie pojawia się na odpowiednich portalach, nie oznacza to bynajmniej, że nie mógł on być oszustem związanym z czynszem. I odwrotnie, mogą pojawić się nazwiska, które znalazły się w bazie danych z innych powodów i dyskredytują godnych zaufania najemców.
Jak mogę ostrzec innych właścicieli o nomadach?
Każdy, kto miał złe doświadczenia z wynajętymi koczownikami, chciałby wszędzie wyrazić swój gniew i ostrzec innych właścicieli o oszustach. Jednak ze względu na przepisy o ochronie danych nie zaleca się rejestrowania najemcy w bazie danych nomadów najemców w Internecie. Jedynym bezpiecznym z prawnego punktu widzenia sposobem jest zgłoszenie najemców policji za oszustwa i podjęcie kroków prawnych przeciwko nim. W przypadku innych metod stawiasz się w legalnej szarej strefie, a nawet ryzykujesz, że staniesz się osobiście przestępcą.
Zdrowa nieufność się opłaca
Nawet jeśli wśród wielu panuje duża niepewność - zdecydowanie największa liczba najemców regularnie płaci uzgodniony czynsz i opiekuje się wynajmowaną nieruchomością prawie jak własną nieruchomością. Ale oczywiście wszędzie są czarne owce. Jeśli zastosujesz się do powyższych wskazówek, zrobiłeś już wiele, aby chronić swoją nieruchomość przed wynajmowanymi nomadami. Ilekroć potencjalnie bardzo przystojny potencjalny najemca nagle zachowuje się dziwnie i nie dostarcza gotowych i kompletnych dokumentów, powinieneś dać szansę następnemu. Zwykle dokładna analiza wszystkich dokumentów, zapytania od poprzedniego najemcy i dobre przeczucia są najlepszą ochroną przed nomadami.