Certyfikat bez długu z wypożyczenia: to dość skomplikowane określenie na prosty formularz, który można teraz bez problemu pobrać z Internetu (również tutaj na haus.de). Za pomocą tego formularza wynajmujący może potwierdzić swojemu najemcy, że wszystkie płatności czynszu zawsze dokonywał regularnie, terminowo i w całości.
W dzisiejszych czasach wielu właścicieli wymaga tego potwierdzenia przy ponownym wynajmowaniu mieszkania. Chcesz uzyskać jasność co do zdolności kredytowej i zachowań płatniczych potencjalnego najemcy i uniknąć pozostawiania mieszkania zalegającym płatnikom, a nawet nomadom.
Z drugiej strony jednak wielu właścicieli nie lubi wystawiać najemcom potwierdzenia, nawet jeśli czynsz był zawsze płacony regularnie, terminowo i w całości. Więc jaki jest haczyk? Czy zaświadczenie to nie tylko korzyści dla wynajmującego?
Do pobrania: Formularz zaświadczenia o zwolnieniu z zadłużenia:
Jakie są zalety i wady zaświadczenia o zwolnieniu z zadłużenia?
Każdy właściciel powinien mieć jasność co do kilku faktów z wyprzedzeniem, zanim zażąda od potencjalnego najemcy zaświadczenia o zwolnieniu z zadłużenia z tytułu najmu lub wypełni je i podpisze dla swojego obecnego najemcy. Decydującą zaletą dla przyszłego wynajmującego jest to, że oprócz informacji Schufa i dowodu dochodów, ma w rękach jeszcze jedną wskazówkę dotyczącą wiarygodności potencjalnego najemcy, wynajmując nowego. Może to ułatwić mu ocenę zachowania płatniczego, zachowania najmu i zdolności kredytowej przyszłego najemcy. Jak ważna jest ta informacja, każdy musi sam zdecydować.
Dla poprzedniego wynajmującego, który przed wyprowadzeniem się z wynajmowanego mieszkania wystawia najemcy zaświadczenie o zwolnieniu z zadłużenia z tytułu najmu, niesie to w zasadzie kilka zagrożeń. W najgorszym przypadku wystawia aktualnemu najemcy umowę, a także zwalnia go z wszelkich roszczeń czynszowych w przyszłości.
Kto potrzebuje zaświadczenia o zwolnieniu z zadłużenia, kiedy i dlaczego?
Zaświadczenie o zwolnieniu z długów czynszowych stało się szczególnie powszechne w dużych miastach, atrakcyjnych dzielnicach mieszkaniowych i metropoliach. Na obszarach, na których brakuje przestrzeni życiowej i jest duże zapotrzebowanie, właściciele muszą dokonać szybkiego i dobrego wyboru spośród wielu zainteresowanych. Przy długich kolejkach do oglądania, często właścicielowi mieszkania jest szczególnie trudno podejmować szybkie i obiektywne decyzje i nie dać się oślepić.
Wielu potencjalnych najemców zabiera ze sobą na wizytę przegląd zaświadczenie o zwolnieniu z zadłużenia od poprzedniego właściciela. W ten sposób mają nadzieję, że będą mieli większą szansę na zdobycie upragnionej nieruchomości. Jeśli potencjalny klient nie może przedstawić aktualnego zaświadczenia o zwolnieniu z długu z tytułu najmu od swojego obecnego właściciela, może upaść w sieci i nie będzie brany pod uwagę przy wynajmie. To wstyd i nieuzasadnione.
Wielu właścicieli, co zrozumiałe, chce jak najbardziej skutecznie chronić się przed wynajmującymi nomadami i niewiarygodnymi partnerami umownymi. Jednak jako wynajmujący powinieneś mieć świadomość, że nawet dobrzy i wiarygodni najemcy mogą z różnych powodów nie otrzymać zaświadczenia o zwolnieniu z zadłużenia. Z drugiej strony oszuści wynajmujący mogą łatwo sfałszować takie formularze lub kupić je od poprzednich najemców. Ponieważ okres raty najmu zwykle nie jest wyraźnie widoczny, tu również mogła mieć miejsce manipulacja.
Jak jako wynajmujący zareaguję na niezamówione, wysłane lub dostarczone zaświadczenie o zwolnieniu z długu z tytułu najmu?
Ze względu na ogólne rozporządzenie o ochronie danych (RODO), obecnie zaleca się akceptowanie zaświadczenia o zwolnieniu z długu czynszowego tylko wtedy, gdy potencjalny najemca jest naprawdę zainteresowany mieszkaniem. Następnie wyjaśniasz, że musisz sprawdzić jego zdolność kredytową różnymi dokumentami. W przeciwnym razie z jednej strony narażasz się na niebezpieczeństwo, a także z góry wykluczasz inne odpowiednie zainteresowane strony tylko dlatego, że nie masz jeszcze dokumentu.
Czy wynajmujący może zażądać zaświadczenia o zwolnieniu z długu z tytułu najmu?
Ponieważ ty, jako właściciel, możesz sam zdecydować, komu chcesz wynająć mieszkanie, możesz oczywiście poprosić o zaświadczenie o braku zadłużenia dla własnego spokoju. Należy jednak mieć świadomość, że to zaświadczenie nie jest dowodem zdolności kredytowej lub przyszłych zachowań płatniczych najemcy i nie stanowi żadnej ochrony prawnej.
Powinieneś również wiedzieć, że pomimo regularnych płatności czynszu, wielu właścicieli nie lubi wystawiać formularza z różnych powodów, które zostaną bardziej szczegółowo wyjaśnione w następnej sekcji. Dlatego wskazane jest, abyś jako właściciel zaproponował swoim przyszłym najemcom inne alternatywy, takie jak samoocena, pokwitowania lub gwarancje, za pomocą których potencjalni najemcy mogą wykazać swoją wiarygodność.
Czy spłacono wszystkie długi z tytułu najmu? Świadectwo zwolnienia z zadłużenia może dostarczyć informacji na ten temat.
Czy najemcom przysługuje zaświadczenie o zwolnieniu z zadłużenia od poprzedniego wynajmującego?
Nie, najemca nie ma prawa do zaświadczenia o zwolnieniu z długu z tytułu najmu. Twoi najemcy nie mają prawa do takiego dokumentu, nawet jeśli regularnie, w całości i terminowo opłacali czynsz. Tak orzekł Federalny Trybunał Sprawiedliwości (wyrok BGH z 30 września 2009 r., Az. VIII ZR 238/08).
Sędziowie uzasadnili swój wyrok faktem, że zaświadczenie o zwolnieniu z wierzytelności najmu można było również zinterpretować jako dowód ostatecznego rozliczenia. Jako właściciel zrzekasz się wszelkich istniejących roszczeń wobec najemcy od tego momentu, takich jak zaległe rachunki za media, przyszłe roszczenia czynszowe lub możliwość wstrzymania kaucji w przypadku wad w wynajmowanej nieruchomości po wyprowadzce najemcy. Twoje oświadczenie mogłoby wówczas zostać zinterpretowane jako „zeznanie przeciwko sobie”. Więc jeśli później dojdzie do sporu o zaległe płatności, jako właściciel masz bardzo złe karty.
I odwrotnie, jest oczywiście również wielu właścicieli, którzy nie wydają zaświadczenia, nawet jeśli czynsz lub opłata za dodatkowe koszty zostały zgodnie z prawem obniżone, na przykład dlatego, że braki nie zostały usunięte lub ponieważ zestawienie kosztów dodatkowych zostało nieprawidłowo wystawione.
Zaświadczenie o zwolnieniu z zadłużenia: jakie są alternatywy?
Nie jest więc niczym niezwykłym, jeśli potencjalny najemca nie może dostarczyć Ci zaświadczenia o zwolnieniu z długu z tytułu najmu. Dlatego nie powinno to automatycznie stanowić powodu do odrzucenia perspektywy. Jeśli jednak poprzedni właściciel odmówi potwierdzenia, może zażądać pokwitowania wszystkich płatności czynszu, których dokonał do tej pory. Każdy wynajmujący jest do tego zobowiązany zgodnie z art. 368 BGB.
Ewentualnie Twój potencjalny najemca może również przekazać Ci wyciągi bankowe dotyczące płatności czynszu dokonanych w przeszłości, zneutralizowane, czyli zaczernione w miejscach mniej istotnych. Dzięki odpowiednim wyborom w bankowości internetowej jest to teraz bardzo łatwe i wygodne. Otrzymasz wtedy przejrzystą listę wszystkich płatności czynszowych dokonanych przez nowego najemcę w przeszłości.
Alternatywnie możesz również zasugerować informacje od poręczyciela. W żadnym wypadku nie należy jednak kontaktować się z poprzednim najemcą samodzielnie bez zgody potencjalnego najemcy w celu bezpośredniego zapytania o najemcę i sposób płatności. Ze względu na ochronę danych zdecydowanie odradzamy to w każdym przypadku.
Zaświadczenie o zwolnieniu z długu najmu jest szczególnie rozpowszechnione w miastach.
Zaświadczenie o zwolnieniu z zadłużenia: co mam zrobić, jeśli rodzice płacą czynsz?
W przypadku studentów lub stażystów czynsz płacą zazwyczaj rodzice. W takim przypadku możesz zażądać zaświadczenia o zwolnieniu z długu najmu od właściciela domu rodziców Twojego młodego najemcy. Jeśli rodzice potencjalnego najemcy mieszkają we własnym domu lub jeśli jest to pierwsze wynajmowane mieszkanie, należy zachęcić najemców do szczegółowego wyjaśnienia tego w samoocenie najemcy. Jeśli weźmiesz pod uwagę wszystkie te informacje, dasz młodym rodzinom lub najemcom po raz pierwszy szansę na wystąpienie przeciwko potencjalnym najemcom z dokumentami z poprzedniego najemcy przy przyznawaniu mieszkania.
Ile kosztuje zaświadczenie o zwolnieniu z zadłużenia?
Obecnie nie ma regulacji prawnych w tym zakresie. Niektórzy wynajmujący podpisują zaświadczenie bez pobierania opłaty, zwłaszcza jeśli najemca w nieskomplikowany sposób przekaże im wypełniony formularz. Inni wynajmujący pobierają niemałe opłaty za poniesiony nakład egzaminacyjny, który może sięgać nawet 50 euro.
Dlaczego właściciele tak niechętnie wydają zaświadczenie o zwolnieniu z długu z tytułu najmu?
Jak już wspomniano powyżej, w rzeczywistości istnieje ryzyko, że wynajmujący zrezygnuje z wszelkich nieuregulowanych roszczeń wobec najemcy.
Przetwarzanie danych stało się również bardzo delikatne ze względu na nowe ogólne rozporządzenie o ochronie danych. Wielu właścicieli woli podawać jak najmniej informacji, aby nie zachowywać się nielegalnie, a tym samym narażać ich na niebezpieczeństwo.
Wielu wynajmujących unika również niemałego wysiłku związanego z badaniami. Ponieważ bardzo ważne jest, aby w każdym przypadku wypełnić certyfikat absolutnie poprawnie. Jeśli chcesz wyświadczyć lokatorowi przysługę i przymknąć oko lub podpisać się pośpiesznie bez dokładnej kontroli, mimo że Twój lokator nie zawsze płacił regularnie, strzelasz sobie do własnego gola. W najgorszym przypadku będziesz nawet zobowiązany do zapłaty odszkodowania następnemu właścicielowi. Jeśli Twój poprzedni najemca nie wywiązuje się ze swoich płatności w nowym najem, a nowy właściciel może dostarczyć Ci nieprawidłowo wystawiony certyfikat, być może będziesz musiał uregulować ten dług.
Co zrobić, jeśli poprzedni właściciel nie chce wystawić zaświadczenia o zwolnieniu z zadłużenia?
W tym nie tak rzadkim przypadku potencjalny najemca nadal ma prawo do otrzymania potwierdzenia wszystkich płatności dokonanych na rzecz poprzedniego leasingodawcy. Alternatywnie, zaleca się poproszenie nowego najemcy o samoocenę Schufa lub przedstawienie odcinków wypłat z ostatnich kilku miesięcy.
Czy podnajemcy potrzebują zaświadczenia o zwolnieniu z zadłużenia?
Najem podnajemcy jest zawierany tylko z głównym najemcą mieszkania, a nie z właścicielem głównego najemcy. Z tego powodu podnajemca może zażądać potwierdzenia tylko od głównego najemcy, ale nie od ciebie jako właściciela.
Wniosek: Zaświadczenie o zwolnieniu z długu najmu: za czy przeciw?
Jako wynajmujący może być dobrym uczuciem, jeśli nowy najemca może potwierdzić swoją wiarygodność zaświadczeniem o rozliczeniu długu z tytułu najmu od poprzedniego właściciela. Niemniej jednak te informacje nie zapewniają żadnego prawdziwego bezpieczeństwa. Takie zaświadczenie może dostarczyć również wynajmujący nomadowie lub zalegający płatnicy.
Dla wynajmujących nie ma prawie żadnych zalet, ale jest kilka wad wydania dokumentu ich poprzednim najemcom. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jaką wagę chcesz przypisać temu dokumentowi, wynajmując nowy. W indywidualnych przypadkach można z tego zrezygnować przy ocenie najemcy. Tak jak wśród najemców są czarne owce, nie wszystkie certyfikaty są zawsze trudne.
Temat zwolnienia z zadłużenia z tytułu czynszu nie jest w rzeczywistości taki prosty. W żadnym przypadku certyfikat nie powinien być traktowany jako jedyne kryterium przy nowym wynajmie.