Hamulec czynszowy ma na celu zapewnienie trwałych mieszkań po przystępnych cenach, zwłaszcza w obszarach metropolitalnych. Jednak zarówno w przypadku najemców, jak i właścicieli, rozporządzenie stawia szereg znaków zapytania: Gdzie obowiązuje hamulec czynszowy? Jakie są różnice między krajami związkowymi? O ile mogą wzrosnąć czynsze? Mamy odpowiedzi.
Co to jest hamulec ceny wynajmu?
Stwierdza, że ceny wynajmu nowych czynszów mogą być maksymalnie o 10 procent wyższe od lokalnego czynszu porównawczego. Hamulec cen najmu wszedł w życie 1 czerwca 2015 r. Artykuł 556d niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) ma na celu zapewnienie, że czynsze na szczególnie ograniczonych rynkach mieszkaniowych (takich jak te występujące w głównych niemieckich miastach, takich jak Hamburg, Berlin czy Monachium) nie gwałtownie wzrosną w bardzo krótkim czasie. Ponieważ szczególnie w obszarach metropolitalnych wielu ludzi po prostu nie stać na przestrzeń życiową.
Aby „ustawa ograniczająca wzrost czynszów na napiętych rynkach mieszkaniowych”, jak oficjalnie nazywa się hamulec cen najmu, stała się istotna na danym obszarze, kraje związkowe muszą wydać ustawowe rozporządzenie dla tego obszaru. W tym przypadku określona gmina lub miasto jest deklarowane jako obszar o napiętej sytuacji mieszkaniowej. Jeśli tak się nie stanie, czynsze mogą zostać podwyższone w ramach innych przepisów prawa.
Co oznacza hamulec czynszowy dla wynajmujących?
Jeśli jesteś wynajmującym, ważne jest, abyś zapoznał się z postanowieniami hamulca cenowego. Tylko w ten sposób możesz ustalić prawnie prawidłowy czynsz za wynajmowaną powierzchnię mieszkalną.
Kiedy obowiązuje hamulec czynszowy?
Jeśli kraj związkowy wydał rozporządzenie ustawowe dla obszaru, na którym znajduje się Twoja nieruchomość, które określa, że jest to obszar o napiętym rynku mieszkaniowym, musisz przestrzegać ograniczenia czynszu. Zgodnie z § 556d BGB (2) obszar można zadeklarować jako taki, jeśli:
- czynsze rosną znacznie bardziej niż średnia krajowa,
- średnie dodatkowe obciążenie gospodarstw domowych znacznie przekracza średnią krajową,
- liczba mieszkańców rośnie bez tworzenia niezbędnej przestrzeni życiowej w wyniku nowej budowy, lub
- liczba wolnych miejsc pracy jest niska, gdy istnieje duże zapotrzebowanie.
Gdzie obowiązuje hamulec ceny wynajmu?
Teoretycznie hamulec czynszowy mógłby obowiązywać w całym kraju. W rzeczywistości jednak różnice regionalne są duże. Ponieważ hamulec ceny najmu obowiązuje tylko wtedy, gdy został wydany przez kraje związkowe w drodze rozporządzenia. Dzieje się tak, gdy sytuacja najemców na rynku mieszkaniowym jest tak krytyczna, że wielu ludzi nie stać już na mieszkanie. Tutaj hamulec czynszowy powinien ograniczyć stale rosnące czynsze.
Po raz pierwszy wykorzystano tę okazję w Hamburgu, Berlinie i Nadrenii Północnej-Westfalii. Później Bawaria, Badenia-Wirtembergia, Brandenburgia, Brema, Hesja, Meklemburgia-Pomorze Przednie, Dolna Saksonia, Nadrenia-Palatynat, Szlezwik-Holsztyn i Turyngia również zdefiniowały obszary, na których obowiązuje hamulec czynszowy. W Szlezwiku-Holsztynie rozporządzenie to zostało jednak zniesione 30 listopada 2019 r. W Dolnej Saksonii latem 2020 roku Sąd Okręgowy w Hanowerze unieważnił pierwotną formę progu cen najmu. Nowe rozporządzenie ma zostać przyjęte późną jesienią 2020 r. W tym wypada pięć z 12 oryginalnych miast, w tym większe miasto z Wolfsburgiem. Nowy hamulec czynszowy ma również obowiązywać na siedmiu wyspach Morza Północnego, które już zostały uwzględnione. W SaksoniiW Saksonii-Anhalt i Kraju Saary nadal nie wykorzystano możliwości wprowadzenia przerwy w czynszu do 2020 roku.
Zgodnie ze zmianą prawa najmu w 2020 r., Stany mogą teraz określić dalsze obszary, w których hamulec cen najmu obowiązuje do 2025 r., A nie tylko do końca 2020 r.
Ważne: Możliwe, że przepis nie dotyczy całego miasta, ale tylko niektórych jego części. Aby mieć absolutną pewność, należy zasięgnąć informacji we właściwym mieście lub gminie.
| Miasto | stan |
|---|---|
| Berlin, miasto | Berlin |
| Hamburg, wolne i hanzeatyckie miasto | Hamburg |
| Monachium, stolica stanu | Bawaria |
| Kolonia, miasto | Nadrenia Północna-Westfalia |
| Frankfurt nad Menem, miasto | Hesja |
| Stuttgart, stolica stanu | Badenia-Wirtembergia |
| Düsseldorf, miasto | Nadrenia Północna-Westfalia |
| Brema, miasto | Brema |
| Norymberga | Bawaria |
| Bonn, miasto | Nadrenia Północna-Westfalia |
| Munster, miasto | Nadrenia Północna-Westfalia |
| Karlsruhe, miasto | Badenia-Wirtembergia |
| Mannheim | Badenia-Wirtembergia |
| augsburg | Bawaria |
| Wiesbaden, stolica stanu | Hesja |
| Freiburg im Breisgau, miasto | Badenia-Wirtembergia |
| Erfurt, miasto | Turyngia |
| Moguncja, miasto | Nadrenia-Palatynat |
| Rostock | Meklemburgia-Pomorze Przednie |
| Kassel, miasto dokumentów | Hesja |
| Ludwigshafen am Rhein | Nadrenia-Palatynat |
| Poczdam, miasto | Brandenburgia |
| Darmstadt | Hesja |
| Heidelberg, miasto | Badenia-Wirtembergia |
| Offenbach | Hesja |
| * Źródło: Niemiecka Konfederacja Związków Zawodowych (DGB) |
O ile może wzrosnąć czynsz pomimo przerwy w czynszu?
Co to dla ciebie oznacza? Mówi się, że czynsz za nowy wynajem istniejącego mieszkania nie może przekraczać lokalnego czynszu porównawczego o więcej niż dziesięć procent. Wysokość czynszu porównawczego można sprawdzić w indeksie czynszu publikowanym przez Twoje miasto lub gminę.
Hamulec czynszowy: wskaźnik czynszu ma kluczowe znaczenie
Aby móc zastosować hamulec czynszowy, konieczna jest znajomość aktualnego wskaźnika czynszu w danym mieście lub gminie. Ponieważ aby mieć pewność, że czynsz nie przekracza o więcej niż dziesięć procent standardowego czynszu lokalnego, należy znać aktualne wartości.
Ważne: Jeśli wynajmujesz dom zamiast mieszkania, nie jest łatwo określić lokalny czynsz porównawczy, ponieważ zazwyczaj nie ma wskaźnika czynszu dla wynajmowanych domów. W tym przypadku czynsze za trzy porównywalne nieruchomości należy porównać, aby określić lokalnie porównywalny czynsz. Średni czynsz daje wówczas porównywalny lokalnie czynsz.
Jakie wyjątki od progu cen najmu obowiązują wynajmujących?
W niektórych przypadkach jako wynajmujący nie musisz martwić się o hamulec czynszowy. Nawet jeśli Twoja nieruchomość znajduje się na obszarze, który na mocy rozporządzenia został uznany za obszar o ograniczonym rynku mieszkaniowym. Wtedy możesz dowolnie określić czynsz w ramach tego, co jest prawnie dopuszczalne. W takich przypadkach nie należy brać pod uwagę hamulca czynszu:
- Nowe budynki: jeśli dom był nowo wybudowany i został po raz pierwszy wynajęty po 1 października 2014 r., Hamulec czynszowy nie obowiązuje.
- Modernizacje lub remonty: Jeśli istniejące mieszkanie zostało w znacznym stopniu zmodernizowane lub odnowione, tak że poniesione koszty stanowiły więcej niż jedną trzecią kwoty, która byłaby należna za porównywalny nowy budynek, nie musisz również przestrzegać hamulca czynszu przy ustalaniu czynszu.
- Wysokie czynsze z przeszłości
- Czynsz został ustalony przed wejściem w życie przerwy czynszowej.
Zaostrzony hamulec najmu w 2019 i 2020 roku
Ponieważ wyjątki były często wykorzystywane, zaostrzono przepisy dotyczące przerwy w czynszu w 2019 i 2020 roku. Od 2019 r. Wynajmujący są zobowiązani do przekazywania najemcom niezamówionych informacji, na przykład dotyczących przednajmu lub modernizacji, jeśli chcą obejść hamulec cen najmu i powołać się na ten wyjątek (art. 556e ust. 1 i 2 BGB).
1 kwietnia 2020 r.nastąpiła kolejna zmiana w prawie (§ 556g BGB): hamulec czynszowy obowiązuje teraz z mocą wsteczną od dnia wprowadzenia się. Każdy, kto skarcił wynajmującego za zlekceważenie ograniczenia czynszu, mógł odzyskać jedynie zbyt wysokie czynsze, które stały się należne po złożeniu skargi. Przepis ten ma nadal zastosowanie do wszystkich umów najmu zawartych przed 1 kwietnia 2020 r. W przypadku wszystkich najmu, które powstają później, najemcy mają teraz 30 miesięcy od początku okresu na odzyskanie czynszów, które są sprzeczne z limitem ceny najmu, na żądanie, tak jak poprzednio w formie tekstowej (list lub e-mail). W takim przypadku lokatorzy nadal muszą mieszkać w danym mieszkaniu. Od 2019 roku wystarczy zwykła reklamacja zamiast kwalifikowanej. Oznacza to: We wniosku nie jest już potrzebny powód. Najemcy muszą tylko to wyjaśnićże czynsz jest zbyt wysoki i wspomnieć, że wynajmujący powołuje się na wyjątek od ograniczenia czynszu, jeśli to robi.
Z hamulcem czynszu czynsze w obszarach metropolitalnych pozostają przystępne - tak jest z planem politycznym.
Czy hamulec czynszowy dotyczy również czynszów indeksowych i stopniowanych?
Jeśli zawierasz umowę najmu indeksowego z najemcą, masz możliwość obejścia progu ceny najmu. Ponieważ w przypadku czynszu indeksowego czynsz nie jest oparty na lokalnym porównywalnym czynszu, ale na wskaźniku cen konsumpcyjnych. Określa to Federalny Urząd Statystyczny.
W przypadku najmu indeksowego tylko początkowy czynsz musi spełniać wymogi § 556d BGB. Jeśli wskaźnik cen konsumpcyjnych gwałtownie wzrośnie, renta wskaźnikowa jest oparta na nim i dlatego może w przyszłości być wyższa niż byłaby dozwolona zgodnie z hamulcem czynszu.
W przypadku czynszu progresywnego wysokość czynszu do zapłaty w przyszłości ustalana jest w momencie podpisania umowy. Zasada jest taka, że zarówno początkowy czynsz, jak i późniejsze obniżki muszą być zgodne z hamulcem czynszu. W szczególności oznacza to, że podwyżki wprowadzone w przyszłości nie mogą przekraczać o więcej niż dziesięć procent ówczesnej zwyczajowej stawki czynszu porównawczego.
Jako właściciel powinieneś nadal podejmować duże kroki w planowanych sezonach. Jeśli rzeczywiście dojdzie do tego, że lokalne czynsze wzrosną mniej niż oczekiwano, tak rozłożone w czasie oszałamianie byłoby nielegalne, gdyby cała umowa najmu nie była nieważna. Najemca po prostu nie byłby zobowiązany do płacenia tej części dodatku, która przekracza dziesięć procent.
Czy mogę podnieść czynsz tak bardzo, jak chcę, bez przerwy w czynszu?
Hamulec czynszowy to sposób na utrzymanie czynszów w przyjaznych dla najemców ramach. Ale jeszcze przed wprowadzeniem progu cen najmu właściciele nieruchomości nie mogli bezkrytycznie podnosić czynszów - i nie mogą tego robić w miastach, w których hamulec cenowy nie obowiązuje.
Dopuszczalne jest podwyższenie czynszu maksymalnie o 20 procent w okresie trzech lat. Mówi się tutaj o tzw. Limicie pułapu. W niektórych krajach związkowych ta maksymalna wartość została nawet zmniejszona do maksymalnie 15 procent za pomocą rozporządzenia w sprawie limitu górnego.
Ponieważ przepisy te ograniczają również wynajmujących w ich bezpłatnych cenach, wielu mówi tutaj również o hamulcu czynszu. Zapytaj właściwe miasto lub gminę, jakie przepisy dotyczą lokalizacji Twojej nieruchomości.
Hamulec czynszowy nie jest pozbawiony kontrowersji
Chociaż hamulec czynszowy jest mile widziany wśród najemców, jest kontrowersyjny wśród wynajmujących. I to bynajmniej nie wynika z tego, że właściciele rzekomo bezlitośnie chcą się wzbogacić najemcami. Jest raczej tak, że w niektórych miejscach trudno, jeśli nie prawie niemożliwe, jest przestrzeganie progu cen najmu: tam, gdzie nie ma wskaźnika czynszu - tak jest na przykład w Bremie - lub jest on bardzo przestarzały, trudno jest zapłacić obecnie rozsądny czynsz znaleźć, co nie jest sprzeczne z prawem.
Kolejna kwestia jest wyraźną przeciwwagą w odniesieniu do hamulca czynszowego: z powodu rozporządzenia niektórzy właściciele nie widzą już zachęty do modernizacji domów. W końcu maksymalna wysokość czynszu jest czasami jasno regulowana, więc proponowane środki często po prostu nie są już opłacalne dla właścicieli.
Ale jest też dokładnie odwrotnie: jeśli dom jest luksusowo odnowiony, a jego koszty przekraczają jedną trzecią kwoty, która byłaby należna za porównywalny nowy budynek, hamulec czynszowy nie ma zastosowania, jak opisano powyżej. Przeniesienie kosztów na najemców prowadzi często do wyprowadzki najemców o długoletniej tradycji i do przejęcia mieszkania przez znacznie bogatszych.
I jest jeszcze jeden problem, którego regulacja prawna jeszcze nie rozwiązała: generalnie jest duży popyt na wynajem mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. Z reguły o mieszkanie ubiega się tutaj wiele, czasem nawet setki zainteresowanych. Ze względu na hamulec czynszowy niektórzy ludzie mogliby pozwolić sobie na więcej tej przestrzeni życiowej. Jednakże, ponieważ właściciele najmu zazwyczaj wybierają najbardziej wypłacalnych najemców, prawo tak naprawdę nie pomaga obywatelom o niższych dochodach. Jest też bardziej prawdopodobne, że odniosą większy sukces w znalezieniu zakwaterowania na obrzeżach i przedmieściach, gdzie konkurencja jest mniej dochodowa.
Hamulec czynszowy dotyczy tylko nowych wypożyczeń.
Hamulec czynszowy w sądzie
Hamulec cen najmu wywołuje krytykę nie tylko w miejscach, w których toczą się spory prawne. Sąd Okręgowy w Berlinie (AZ 67 O 149/17) uznał, że hamulec czynszowy może nie być zgodny z konstytucją. Sędziowie krytycznie odnieśli się do faktu, że rozporządzenie to w różnym stopniu niekorzystnie wpływa na właścicieli nieruchomości ze względu na ogromne różnice w czynszach w Niemczech. Nie jest to ani obiektywnie uzasadnione, ani zasada równości, o której mowa w art. 3 Ustawy Zasadniczej, nie jest przestrzegana. Następnie Federalny Trybunał Konstytucyjny zbadał zgodność progu cen najmu z Ustawą Zasadniczą i latem 2019 r. Orzekł: Przepisy nie są sprzeczne z Ustawą Zasadniczą.