Zwolnienie z podatku od nieruchomości jest prawnie uregulowaną opcją dla podatników od nieruchomości, aby uzyskać zwolnienie z części podatku od nieruchomości. Po pomyślnym złożeniu wniosku właściciele mogą na przykład zaoszczędzić 25 lub 50 procent na podatku od nieruchomości, w zależności od okoliczności. Warunki tego są określone w sekcji 33 GrStG (prawo o podatku gruntowym).
Artykuł 33 GrStG: Warunki zwrotu podatku od nieruchomości
Tekst ustawy o podatku od nieruchomości stanowi:
„(1) Jeżeli (…) normalny zysk brutto pozycji podlegającej opodatkowaniu zostanie obniżony o więcej niż 50% w przypadku nieruchomości zabudowanych, a dłużnik podatkowy nie ponosi odpowiedzialności za obniżenie zysku brutto, podatek od nieruchomości wyniesie 25% zarządzać. Jeżeli obniżenie zwykłego zysku brutto wynosi 100 procent, podatek od nieruchomości w wysokości 50 procent zostaje zniesiony. (…) Normalny zysk brutto wynosi (…) (2) w przypadku nieruchomości zabudowanych zwykły roczny czynsz brutto szacowany na podstawie okoliczności na początku okresu zwolnienia. ”
Zasadniczymi aspektami ustępu dla wynajmujących są zatem a) kwota ewentualnego zwolnienia z podatku od nieruchomości oraz b) terminy „normalny zysk brutto” lub „roczny czynsz brutto” oraz c) warunek, że dłużnik podatkowy nie ponosi odpowiedzialności za zmniejszenie zysku brutto. W szczególności ten ostatni punkt jest raczej niejasny w prawie i był już przedmiotem sporów prawnych.
Zmniejszony zysk brutto i kwota zwolnienia z podatku od nieruchomości
Zwykły zysk brutto to szacowany zwykły roczny czynsz brutto, którego szacunek dokonuje się na początku okresu odstąpienia. To, co stanowi część rocznego czynszu brutto, jest określone w art. 79 BewG (Ustawa o wycenie):
„(1) Roczny czynsz brutto to całkowita opłata, jaką najemcy (dzierżawcy) muszą zapłacić za jeden rok na podstawie umów umownych opartych na statusie w momencie ustalenia. Składki i wszystkie inne usługi najemcy mają być uwzględnione. "
Dalsze ograniczenia i dokładniejsze przepisy regulują dokładnie sposób ustalania rocznego czynszu brutto. To ważne: jeśli zysk brutto, czyli osiągnięty roczny czynsz brutto, zmniejszy się o więcej niż 50 procent, można odstąpić od 25 procent podatku od nieruchomości. Jeśli zysk brutto zostanie zmniejszony o 100% (tj. Nie otrzymano żadnych opłat czynszowych), możliwe zwolnienie z podatku od nieruchomości wynosi 50%. Ale ma to zastosowanie tylko wtedy, gdy obniżka nie jest winą wynajmującego.
Regulacja w § 33 GrStG zawiera pewną niesprawiedliwość, ponieważ przy utracie dochodu w wysokości 99 proc. Zwolniona jest identyczna część podatku od nieruchomości, jak w przypadku 50,1 proc. Zwolnienie z podatku od nieruchomości wynosi tylko 50 procent, jeśli występuje 100-procentowy spadek dochodu. Prawo zna tylko te dwa poziomy i dlatego mocno uderza w niektórych właścicieli.
Kiedy obniżenie zysku brutto nie jest odpowiedzialne?
Aby wniosek o zwolnienie z podatku od nieruchomości był skuteczny, podatnicy muszą przedstawić dowody zmniejszenia dochodów z tytułu własności, a także, że sami nie są odpowiedzialni za utratę dochodów. Możliwym wyjaśnieniem niższego dochodu jest to, że najemcy nie wywiązywali się ze swoich zobowiązań płatniczych, mimo że byli wynajmowani przez cały czas. W takim przypadku władze zwykle uznają, że obniżka nie jest ich winą.
Podobnie zdarzają się przypadki, w których przyczyną utraty czynszu są klęski żywiołowe, takie jak uderzenia piorunów, pożar lub powodzie. Ponieważ za takie zdarzenia, które prowadzą do braku wynajmu, również nie odpowiada właściciel.
Zwolnienie z podatku od nieruchomości jest również opcją w przypadku strukturalnej utraty dochodów: szczególnie w wiejskich regionach Niemiec Wschodnich odnotowano czasami dramatyczny spadek liczby ludności, co prowadzi do nadpodaży powierzchni mieszkalnej i pełzającego spadku czynszu.
We wszystkich przypadkach, w których jako powód podaje się wakat, wynajmujący musi udokumentować swoje wytrwałe wysiłki w celu uzyskania najmu. Takie działania obejmują ogłoszenia w gazetach, zatrudnianie pośredników, ogłoszenia i zamieszczanie ofert najmu w Internecie. Jednak Wyższy Sąd Administracyjny Nadrenii-Palatynatu orzekł, że należy korzystać z większych i znanych portali ze względu na ich zasięg, a nie tylko z prywatnych stron domowych lub stron pośredników (OVG Rhineland-Palatinate, wyrok z 02.05.2016, AZ 6 A 10971/15) . Nawet w regionie o słabej strukturze właściciele są zobowiązani do poszukiwania potencjalnych najemców na wszystkie te sposoby, w przeciwnym razie zwolnienie z podatku od nieruchomości jest wykluczone.
W niektórych regionach wiejskich nastąpił dramatyczny spadek liczby ludności. Może to prowadzić do zwolnienia z podatku od nieruchomości.
Kiedy właściciel jest odpowiedzialny?
Jeśli jednak przyczyny częściowego lub całkowitego braku opłat czynszowych leżą po stronie wynajmującego, zwolnienie z podatku od nieruchomości nie jest możliwe. Dzieje się tak na przykład w przypadku, gdy właściciel nie podjął wystarczających wysiłków, aby znaleźć najemców.
Innym powodem odrzucenia wniosku o zwolnienie z podatku od nieruchomości jest sytuacja, w której wymagany czynsz jest zawyżony, a zatem nie można znaleźć najemców. Właściciel nie jest zobowiązany do oferowania swojej nieruchomości po cenach dumpingowych. Musi jednak mieścić się w zwykłym przedziale cen rynkowych.
Właściciel nieruchomości odpowiada również za wolne miejsca pracy związane z pracami budowlanymi (modernizacja, remont). A jeśli mieszkanie nie może być wynajęte ze względu na jego zły stan zachowania, za ten wakat odpowiada również właściciel i nie uzasadnia zwolnienia z podatku gruntowego.
Wniosek o zwolnienie z podatku od nieruchomości: terminy i osoby kontaktowe
Organ sporządzający rozliczenie podatku od nieruchomości przyjmuje wniosek o umorzenie podatku od nieruchomości. W większości przypadków jest to gmina, w Berlinie, Bremie i Hamburgu jest to urząd skarbowy. Termin składania wniosków o zwolnienie z podatku od nieruchomości za poprzedni rok zawsze upływa 31 marca każdego roku. Do tego czasu musiał wpłynąć co najmniej jeden nieformalny wniosek, w przeciwnym razie prawo do zwolnienia z podatku od nieruchomości wygasa. Powód i szczegółowe dowody można przedstawić później. Jednak wskazane jest, aby z wyprzedzeniem dokładnie udokumentować, w jaki sposób doszło do awarii i co zostało zrobione, aby je złagodzić lub zapobiec.
Istnieje jednak wyjątek od terminu: jeżeli rozliczenie podatku od nieruchomości lub zawiadomienie o zmianie nie wpłynie w odpowiednim czasie do podatnika, termin składania wniosków kończy się dopiero w dniu wskazanym w informacji o środkach odwoławczych.
Brak zwolnienia z podatku od nieruchomości, jeśli podatek od nieruchomości jest zmniejszony poprzez aktualizację wartości jednostkowej
Podatek od nieruchomości jest obliczany między innymi na podstawie wartości jednostkowej nieruchomości. Jeśli wartość ta zmniejszy się, na przykład w wyniku pożaru części budynku, podatek od nieruchomości również się zmniejszy. Wymaga to ekstrapolacji wartości jednostkowej. Jeżeli zmniejszenie zysku brutto można było uwzględnić w drodze ekstrapolacji za okres, za który wnosi się o zwolnienie z podatku od nieruchomości, zwolnienie z podatku od nieruchomości zgodnie z opisanymi powyżej przepisami jest wykluczone (§ 33 ust. 5 GrStG). Dlatego ważne jest, aby zaktualizować wartość jednostki.