Właściciele z reguły nie starają się o wypowiedzenie umowy najmu. W końcu długoterminowy, oparty na zaufaniu najem prawie zawsze leży w interesie właściciela. Niemniej istnieją powody, dla których przedterminowe wygaśnięcie umowy najmu i zawarcie umowy wypowiedzenia najmu jest sensowne. Możesz przeczytać tutaj, które wymogi prawne są niezbędne i jakie pułapki czają.
Co to jest umowa o wypowiedzenie najmu?
Umowa o wypowiedzenie najmu to obustronnie uzgodnione rozwiązanie umowy między wynajmującym a najemcą, które prowadzi do przedwczesnego rozwiązania umowy najmu.
Dzięki umowie wypowiedzenia najmu możliwe jest skrócenie lub całkowite odwołanie zwykłego okresu wypowiedzenia określonego w umowie najmu, a także obejście przepisów prawa.
W ramach umowy istnieje również możliwość polubownego załatwienia różnych punktów przy przekazywaniu wynajmowanej nieruchomości. Kwestie, które należy wyjaśnić w przypadku wcześniejszego wyprowadzenia się najemcy, to np. Czy iw jakim zakresie wynajmowane mieszkanie musi zostać odnowione przez najemcę przed wyprowadzką lub czy w mieszkaniu pozostają części mebli.
Ponadto wszystkie umowy finansowe zawarte między wynajmującym a najemcą są zapisywane na piśmie w umowie anulowania najmu. Obejmuje to na przykład kwotę wszelkich wypłat odszkodowań, które są należne w przypadku wcześniejszej wyprowadzki. Inne uzgodnione zobowiązania, takie jak poszukiwanie przez najemcę nowego najemcy, można również zarejestrować tutaj.
Umowę wypowiedzenia najmu można zawrzeć ustnie lub pisemnie. Jednak aby uniknąć niejasności i nieporozumień, ogólnie zaleca się formę pisemną.
Dlaczego istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu?
Umowa najmu mieszkania lub domu zawierana między wynajmującym a najemcą zawiera zwykle umowy o wypowiedzeniu umowy. Ponadto do okresów wypowiedzenia mają zastosowanie przepisy ustawowe. Jednak w pewnych okolicznościach przedterminowe rozwiązanie umowy najmu może być korzystne dla najemcy lub wynajmującego. W takich przypadkach obie strony mogą zawrzeć umowę anulowania najmu.
Umowa wypowiedzenia najmu jest przydatna np. W przypadku, gdy wynajmujący zamierza sprzedać swoją nieruchomość, ponieważ cena sprzedaży pustego mieszkania bez najemcy jest zwykle znacznie wyższa.
W przypadku zmiany miejsca zamieszkania w związku z pracą korzystne jest jednak, aby najemca wcześniej wypowiedział umowę najmu. W ten sposób może wcześniej wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania i tym samym zaoszczędzić na kosztach.
Jeśli obie strony zgadzają się, wypowiedzenie umowy najmu można uzgodnić w drodze umowy.
Jakie są okresy wypowiedzenia umowy o wypowiedzeniu najmu?
Ustawowy okres wypowiedzenia dla wynajmowanych nieruchomości w Niemczech wynosi trzy miesiące dla najemców i od trzech do dziewięciu miesięcy dla wynajmujących, w zależności od długości poprzedniego najmu. Terminy dotyczące zwykłego wypowiedzenia są regulowane w art. 573c niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB).
Niezależnie od okresu wypowiedzenia pierwotnie ustalonego w umowie najmu, wynajmujący i najemca mogą jednak ustalić w umowie wypowiedzenia najmu wzajemnie akceptowalny termin zakończenia stosunku najmu. Ustawowo określone terminy również mogą ulec skróceniu.
Kiedy umowa wypowiedzenia najmu ma sens?
Jeśli sytuacja życiowa najemcy lub planowanie wynajmującego dotyczące nieruchomości ulegną zmianie, umowa o anulowanie czynszu jest użytecznym sposobem na wcześniejsze zakończenie najmu.
Na przykład, jeśli para najemców rozstaje się, a jeden z dwóch najemców chce zatrzymać mieszkanie, przeprowadzający się najemca powinien zawrzeć z wynajmującym umowę o wypowiedzeniu. W przeciwnym razie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za dalsze płatności czynszu, jeśli były partner nie płaci czynszu ani kosztów operacyjnych.
Inne typowe przypadki, w których umowa wypowiedzenia najmu jest odpowiednia, to:
- aby uniknąć podwójnych płatności czynszu, jeśli najemca znalazł już nowe mieszkanie
- jeśli jeden z najemców chce się wyprowadzić z wynajmowanej nieruchomości, podczas gdy drugi najemca chce tam nadal mieszkać
- jeśli wynajmujący potrzebuje nieruchomości w krótkim czasie i chciałby się tam wprowadzić
- w związku z planowanym remontem wynajmowanej nieruchomości w celu późniejszego wzrostu czynszu
- nieruchomość ma być wystawiona na sprzedaż jako nieruchomość niewykorzystana w celu uzyskania wyższej ceny sprzedaży
Przed podpisaniem umowy odstąpienia od umowy najmu sprawdź, czy jest ona poprawna i kompletna.
Jakie informacje musi zawierać umowa o wypowiedzeniu najmu?
Pewne informacje muszą być zawarte w umowie o anulowaniu najmu, aby mogła stanąć w sądzie w nagłych przypadkach. Umowa odstąpienia od najmu powinna zawierać następujące informacje:
- nazwy umawiających się stron
- dokładny opis najmu
- adres wynajmowanej nieruchomości (w przypadku mieszkań również mieszkanie lub numer lokalu)
- ewentualnie nazwisko nowego najemcy
- uzgodniony czas wypowiedzenia najmu oraz dokładny termin wyprowadzki
- Regulacja stanu wynajmowanej nieruchomości w momencie przekazania (np. Zamiatanie)
- Dodatkowo uzgodnione regulacje np. O naprawach kosmetycznych, pozostawieniu mebli w wynajmowanej nieruchomości (np. Kuchni), czynnościach związanych z demontażem najemcy, rozliczaniu kosztów eksploatacji, spłacie kaucji
- w przypadku późnego przekazania nieruchomości wysokość odszkodowania za użytkowanie
- Umowy dotyczące płatności dotyczących zwrotu kosztów wynajmującemu lub odpraw lub odszkodowań na rzecz najemcy
- Miejsce, data i podpis obu umawiających się stron
W szczególności umowy finansowe, takie jak roszczenia o zapłatę i świadczenia, powinny być zapisane w umowie o anulowanie najmu tak szczegółowo, jak to możliwe. W tym kontekście zaleca się uzasadnienie roszczenia i określenie odpowiednich warunków płatności (terminy, nazwa odbiorcy płatności lub usługi, metoda płatności i dane bankowe).
Strony mogą również w umowie uzgodnić zrzeczenie się prawa do sprzeciwu. Dlatego żaden z sygnatariuszy nie może odwołać umowy najmu w ciągu dwóch tygodni od jej podpisania. Kolejnym ważnym punktem przy zawieraniu umowy wypowiedzenia najmu jest uzgodnienie wszystkich wzajemnych roszczeń.
Istotne jest również sformułowanie, zgodnie z którym nie ma zastosowania § 545 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). W tym paragrafie opisano milczące przedłużenie najmu, które staje się skuteczne, jeśli najemca nie opuści wynajmowanej nieruchomości w uzgodnionym terminie. Jest to o tyle istotne, że w przypadku braku tego sformułowania, a najemca nie wyprowadzi się w terminie określonym w umowie wypowiedzenia najmu pomimo zawartej umowy, cała umowa jest nieważna. Jeżeli umowa o wypowiedzeniu najmu została podpisana przez wszystkie strony umowy, ale brakuje tego fragmentu, wynajmujący może wnieść sprzeciw w ciągu dwóch tygodni - ale tylko wtedy, gdy nie zrzekł się prawa do sprzeciwu.
Umowa wypowiedzenia najmu jest zawsze sporządzana w dwóch egzemplarzach, a następnie podpisywana przez wynajmującego i najemcę. Obie umawiające się strony otrzymają kopię do przechowywania w swoich aktach.
Kiedy obowiązuje umowa wypowiedzenia najmu?
Co do zasady umowa wypowiedzenia najmu obowiązuje również wtedy, gdy została zawarta ustnie. Aby jednak uniknąć nieporozumień, konieczne są niezwykle precyzyjne ustalenia. W przypadku umowy wypowiedzenia, podobnie jak w przypadku wszystkich innych umów, preferowana jest forma pisemna, a nie ustna.
Jeśli najemca otrzyma od wynajmującego umowę o odstąpieniu od umowy wraz z prośbą o podpis i uczyni to, najemca ma prawo do odwołania tej decyzji w terminie 14 dni. W takim przypadku do umowy wypowiedzenia najmu mogą mieć zastosowanie postanowienia § 312 BGB dotyczące sprzedaży obwoźnej. Okres sprzeciwu rozpoczyna się wtedy dokładnie w dniu, w którym najemca otrzymał od wynajmującego pisemne oświadczenie o prawie odstąpienia od umowy. W przypadku nieotrzymania tej dyspozycji przez najemcę w tym samym czasie, co podpisanie umowy odstąpienia, okres sprzeciwu jest automatycznie przedłużany o cztery tygodnie po otrzymaniu dyspozycji anulowania.
Jeżeli wynajmujący nie poinformuje najemcy o przysługującym mu prawie do odstąpienia od umowy, okres wypowiedzenia kończy się nie później niż sześć miesięcy po podpisaniu umowy.
Jednak wszystko to ma zastosowanie tylko wtedy, gdy okres sprzeciwu (patrz wyżej) nie został uchylony.
Co właściciele i najemcy powinni wziąć pod uwagę w przypadku umowy o anulowanie czynszu?
Konwencjonalne informacje o okresie wypowiedzenia, które zostały uzgodnione przy zawarciu pierwotnej umowy najmu, są nieważne przez umowę wypowiedzenia najmu. Jak już wspomniano powyżej, w przeciwieństwie do umowy najmu, nie ma konieczności przestrzegania przepisów prawa. Jednak dla obu stron sensowne jest upewnienie się, że umowa o wypowiedzeniu nie zawiera żadnych umów, które później okażą się dla nich niekorzystne.
Aby właściciel nie znalazł się w niekorzystnej sytuacji, jeśli jego najemca wyprowadzi się wcześniej, można na przykład zawrzeć umowę, która zobowiązuje najemcę do znalezienia nowego najemcy w celu uniknięcia wolnych miejsc i związanej z tym utraty czynszu. W takim przypadku alternatywą jest uiszczenie przez najemcę opłaty ryczałtowej lub dalsza wpłata czynszu do czasu regularnego upływu okresu wypowiedzenia.
Jeśli inicjatywa przedwczesnego zakończenia najmu pochodzi od wynajmującego, najemca powinien upewnić się, że nie poniesie on żadnych strat, jeśli zastosuje się do żądania wynajmującego. Z reguły wynajmujący oferuje wypłatę odpowiedniego odszkodowania lub odprawy, jeśli wyprowadzka z wynajmowanej nieruchomości ma nastąpić przed upływem zwykłego okresu wypowiedzenia.
Czy w umowie anulowania najmu obowiązkowa jest odprawa?
Wyrażenie przez najemcę zgody na przedterminowe rozwiązanie umowy najmu lub zawarcie umowy wypowiedzenia najmu nie skutkuje automatycznie roszczeniem o odszkodowanie lub odprawę.
Jeśli jednak umowa o wypowiedzeniu zostanie zawarta z inicjatywy wynajmującego, najemca jest w dobrej pozycji negocjacyjnej. Ponieważ wcześniejsze wyprowadzenie się ma wiele zalet dla wynajmującego przy sprzedaży nieruchomości, właściciel często zgadza się na opłacenie ugody. Wynagrodzenie powinno zostać ustalone w rozsądnej wysokości, w celu pokrycia kosztów poszukiwania mieszkania i przeprowadzki, a także niezbędnych opłat maklerskich, wyższego czynszu i zakupu nowych mebli.
Przy obliczaniu odprawy należy również uwzględnić inne możliwe czynniki kosztowe, takie jak dodatkowe koszty podróży związane z kolejnymi dojazdami do pracy.
Czy umowa najmu może zostać zawarta również w przypadku nieruchomości komercyjnych?
Tak, umowa wypowiedzenia najmu może zostać zawarta zarówno w przypadku nieruchomości najmu używanych prywatnie, jak i nieruchomości komercyjnych. Ponieważ nawet w przypadku stosunku najmu z nieruchomością komercyjną mogą istnieć różne powody, dla których warto skrócić okres wypowiedzenia. W przypadku przedwczesnego rozwiązania umowy najmu sklepu, warsztatu lub innej nieruchomości komercyjnej podpis wszystkich stron jest wymagany w ramach umowy o wypowiedzenie. Należy zatem dokładnie sprawdzić, jakie podpisy są wymagane od przedsiębiorców, którym wynajmowano nieruchomość.
Gdzie mogę pobrać przykładową umowę anulowania wynajmu?
Ponieważ w umowie wypowiedzenia najmu należy wziąć pod uwagę wiele informacji, zaleca się skorzystanie z przykładowego formularza. Tutaj możesz pobrać wzór umowy o wypowiedzenie:
