Zaległości czynszowe słusznie denerwują właścicieli. Jeśli miesięczna płatność najemcy nie zostanie odebrana w całości i na czas, powoduje to złe samopoczucie i sugeruje złe rzeczy.
Czy Twój poprzednio wypłacalny i przyzwoity najemca nagle okazuje się zalegającym płatnikiem, a nawet przerażającym koczownikiem najem? Zwłaszcza jeśli skrupulatnie obliczyłeś i jesteś pilnie zależny od dochodów z najmu, aby spłacić kredyt lub utrzymać się, Twoje podekscytowanie z każdym zaległym czynszem jest więcej niż zrozumiałe.
Czasami panika jest jednak bezpodstawna i tylko niedopatrzenie lub zaniedbanie ze strony najemcy jest przyczyną braku zapłaty. Powinieneś jednak niezwłocznie wyjaśnić najemcy przyczynę zaległości w spłacie, abyś mógł natychmiast podjąć właściwe i odpowiednie środki.
Ale najemcy mają również wszelkie powody do zmartwień, jeśli nie mogą spłacić czynszu na czas i w całości. Niespodziewane bezrobocie, choroba lub inne problemy osobiste, które spowodowały obecną niewypłacalność, mogą bardzo szybko spowodować znacznie więcej problemów dla tych najemców. W najgorszym przypadku niespłacający się najemcy mogą spotkać się z rozwiązaniem mieszkania bez wypowiedzenia lub nawet nakazu eksmisji.
Najemcy nie powinni zatem lekceważyć kwestii zaległości i natychmiast kontaktować się z wynajmującym w celu znalezienia odpowiednich rozwiązań. W przeciwnym razie ryzykują niebezpieczną spiralą spadkową, która może nawet zakończyć się bezdomnością.
Zaległości czynszowe: zobowiązania najemcy
W celu wywiązania się z umowy zawartej z wynajmującym, najemcy są ostatecznie zobowiązani do przelewania czynszu w całości i w terminie na konto wynajmującego. Dysponując zleceniem stałym lub autoryzacją polecenia zapłaty, najemcy są pewni, że nie spóźnią się na spotkanie, ponieważ wtedy bank jest zobowiązany do zorganizowania terminowej płatności.
Najemcy muszą wtedy tylko upewnić się, że wymagana kwota znajduje się na ich koncie, aby bank mógł ją przelać. Jeśli najemca sam dokonuje miesięcznego przelewu, bardzo ważne jest, aby nie tracić z oczu terminu, a także nie ignorować żadnych zmian i podwyżek czynszu.
Większość umów najmu określa trzeci dzień roboczy każdego miesiąca jako kluczową datę wpływającej płatności odpowiedniego miesięcznego czynszu za bieżący miesiąc. Nawiasem mówiąc, sobota nie liczy się jako dzień roboczy dla tej faktury.
Najemcy są zobowiązani do opłacania czynszu zgodnie z umową. To znaczy na czas i całkowicie.
Kiedy najemca zalega z płatnością?
O zaległościach mówi się, gdy czynsz nie został zapłacony trzeciego roboczego dnia miesiąca. Dla Ciebie, jako wynajmującego, nie oznacza to jednak, że możesz wytoczyć powództwo przeciwko lokatorowi w przypadku drobnych opóźnień w płatnościach, na przykład jeśli czynsz wpłynął na Twoje konto dopiero czwartego dnia roboczego. W wyroku Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH, wyrok z 5 października 2016 r., Az. VIII ZR 222/15) ustalono, że czynsz do zapłaty najemca musi zapłacić nie później niż w trzecim dniu roboczym miesiąca. Dlatego ważne jest, aby cała kwota pieniędzy była dostępna na koncie najemcy w tym kluczowym dniu i aby można było dokonać płatności.
Nawet jeśli zgodziłeś się na otrzymanie płatności wcześniej w umowie najmu, przekroczenie tego terminu nie jest uważane za zaleganie z płatnością w świetle prawa. Jako wynajmujący powinieneś jednak niezwłocznie zwrócić się do najemcy w przypadku jakichkolwiek rozbieżności i powiadomić go o zaległościach w spłacie. Często takie drobne błędy można wyjaśnić, a nieporozumienia wyjaśnić, bo być może właśnie przeoczył termin lub nie zmienił jeszcze zlecenia stałego po podwyżce czynszu.
Jakie prawa mają wynajmujący w przypadku zalegania z czynszem?
Jako właściciel masz różne prawa i opcje, gdy najemca zalega z płatnościami.
Wypowiedzenie bez wypowiedzenia z ważnej przyczyny
Możesz na przykład wysłać swojemu lokatorowi „nadzwyczajne wypowiedzenie bez wypowiedzenia z ważnej przyczyny”, odwołując się do § 543 ustęp 2 punkt 3 BGB. Ważnym powodem są zaległości w czynszu.
Zawsze masz tę opcję, kiedy
- najemca nie zapłacił Ci umówionego czynszu w terminie przez dwa kolejne miesiące,
- jeśli Twój najemca zapłacił tylko część ustalonego czynszu w ciągu dwóch kolejnych miesięcy, ale suma dwóch płatności jest wyższa niż jednomiesięczny czynsz,
- jeśli najemca jest ci winien sumę dwumiesięcznego czynszu za dłuższy okres.
Należy zauważyć, że natychmiastowe wypowiedzenie staje się nieskuteczne w momencie, gdy najemca zapłaci Ci zaległą kwotę. Ma na to dwa miesiące po otrzymaniu od Ciebie wypowiedzenia bez wypowiedzenia.
Terminowe wypowiedzenie
Drugą opcją dla Ciebie jako wynajmującego jest zapewnienie lokatorowi terminowego rozwiązania umowy zgodnie z § 573 BGB. Tutaj możesz powołać się na istotne naruszenie zobowiązań umownych przez najemcę. W takim przypadku musisz jednak przestrzegać ustawowego okresu wypowiedzenia. W zależności od długości poprzedniego najmu okres wypowiedzenia może wynosić od trzech do dziewięciu miesięcy.
Rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia i we właściwym czasie
Najbezpieczniejszą opcją dla Ciebie jako wynajmującego jest trzecia opcja w przypadku zalegania z czynszem: Polega ona na połączeniu dwóch rodzajów wypowiedzenia opisanych powyżej. Jeśli więc nie jesteś zainteresowany utrzymaniem umowy najmu z obecnym najemcą nawet po uregulowaniu zaległości w czynszu, to wskazane jest przesłanie obu anulacji jednocześnie. Pozwoli ci to zaoszczędzić do dwóch miesięcy, jeśli Twój niechciany najemca w międzyczasie nadal będzie spłacał zaległości w ciągu dwóch miesięcy od wysłania wypowiedzenia bez wypowiedzenia. Zaleca się skontaktowanie z prawnikiem, aby znaleźć najlepszą opcję dla konkretnego przypadku.
Jak najemcy powinni zachować się w przypadku zalegania z czynszem?
Z powodów już przedstawionych istnieje duże ryzyko niewypłacalności z każdym zaległym czynszem, a najemcy powinni naprawdę dołożyć wszelkich starań, aby jak najszybciej spłacić swoje długi.
Aby to zrobić, najemcy powinni w pierwszej kolejności aktywnie zwrócić się do wynajmującego i wyjaśnić mu obecne wąskie gardło w płatnościach. Przy odrobinie szczęścia i jeśli najem był harmonijny i niezakłócony, najemcy mogą liczyć na zrozumienie i pozbycie się strachu właściciela.
Najemcy powinni spróbować współpracować z wynajmującym, aby znaleźć dobre rozwiązanie problemu. Być może alternatywą jest płatność na raty. Żaden wynajmujący nie jest jednak zobowiązany do zaakceptowania tego, ponieważ w końcu właściciel jest zwykle również uzależniony od terminowej zapłaty czynszu, aby wywiązać się ze swoich zobowiązań.
Jeśli wysiłki najemcy nie przyniosą skutku, musi on spróbować nadrobić zaległości w czynszu, na przykład pożyczając pieniądze od rodziny lub znajomych. Jeśli jednak najemca nagle zarobi znacznie mniej i jest mało prawdopodobne, aby miało to się zmienić w najbliższej przyszłości, należy natychmiast skontaktować się z biurem pomocy społecznej lub właściwym urzędem pracy. Czasami instytucje te wpłacają zaległości czynszowe dopiero po wypełnieniu wniosku o zaległości czynszowe. Nawiasem mówiąc, fałszywy wstyd jest tutaj absolutnie niewłaściwy. Ważne jest, aby zapobiec spadkowi spirali. Dlatego najemcy powinni skorzystać ze wszystkich dostępnych im opcji.
Jeśli najemca otrzymał już wypowiedzenie bez wypowiedzenia od właściciela, musi zrobić wszystko, aby spłacić długi tak szybko, jak to możliwe, ale najpóźniej w ciągu dwóch miesięcy, lub zlecić ich uregulowanie przez urząd pomocy społecznej lub urząd pracy. Oznacza to, że natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu z powodu zaległości w czynszu jest początkowo bezskuteczne.
Ważne: jeśli najemca uchylił już rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia, dokonując dodatkowej opłaty w ciągu ostatnich dwóch lat, przepis przestaje obowiązywać. Drugie wypowiedzenie bez wypowiedzenia z powodu zaległości w czynszu w ciągu dwóch lat nie będzie już anulowane, nawet jeśli długi czynszowe zostaną później uregulowane. Jest to możliwe tylko raz w tym okresie. Za pomocą tego przepisu ustawodawca chciałby, aby płatnik zalegający z systemem nie wykorzystywał wymogów prawnych ze szkodą dla wynajmującego.
Wypowiedzenie bez wypowiedzenia zajmuje dużo czasu. Jeśli chcesz zejść z drogi, najlepiej porozmawiać z najemcą przed zatrudnieniem prawnika.
Czy obniżenie czynszu z powodu usterek spowoduje zaleganie z czynszem?
Obniżenie czynszu z powodu usterek w mieszkaniu może się również liczyć jako zaległość czynszowa. Najemcy nie powinni zatem w żadnym wypadku niedbale i arbitralnie obniżać czynszu. Rozległe prace remontowe i hałas budowlany na wynajmowanej nieruchomości są irytujące i mogą odebrać radość mieszkania i nerwy. Najemcy powinni jednak zachować ostrożność, ponieważ obniżenie czynszu może szybko przynieść odwrotny skutek i doprowadzić do zaległości czynszowych, co uprawnia właściciela do wypowiedzenia umowy bez wypowiedzenia.
Przed obniżeniem czynszu najemca powinien dokładnie dowiedzieć się, czy planowana obniżka czynszu jest rzeczywiście odpowiednia i uzasadniona ze względu na rodzaj szkody oraz w zamierzonej wysokości.
Często bardziej wskazane jest, aby najemca porozmawiał obiektywnie z wynajmującym, a jeśli wynajmowana nieruchomość uległa pogorszeniu, uzgodniła w umowie tymczasową obniżkę czynszu. Zwykle wynajmujący zrozumie sprawę i odpowie w przychylny sposób.
Rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia i eksmisja w przypadku zaległości w płatnościach: Co jest dozwolone?
Zanim jako wynajmujący wydasz wypowiedzenie bez wypowiedzenia, powinieneś być świadomy, że uruchamiasz proces, który może Cię kosztować dużo czasu, pieniędzy i nerwów. Dlatego wskazane jest, aby zawsze wcześniej porozmawiać z najemcą i dążyć do polubownego porozumienia.
Być może Twój najemca znajduje się obecnie w nagłej sytuacji osobistej i pozbawiasz go jakiejkolwiek szansy na rehabilitację poprzez wypowiedzenie umowy bez wypowiedzenia z powodu zaległości czynszowych. Należy dokładnie zbadać sytuację, zwłaszcza w przypadku długoterminowych, wiarygodnych najemców.
Oczywiście musisz postąpić inaczej, gdy zauważysz, że masz do czynienia z notorycznym wichrzycielem i krótkoterminowym wynajmem lub nawet z systematycznie działającym koczownikiem najemcą. Wtedy oczywiście musisz działać bardzo szybko i konsekwentnie. Niestety, w wielu przypadkach nie masz gwarancji, że Twój najemca faktycznie opuści Twoje mieszkanie bez wypowiedzenia. Może najpierw spłacić, a następnie ponownie być winien czynsz. Wtedy wystarczy wypowiedzieć umowę bez wypowiedzenia. Potem następuje pozew o eksmisję, aw najgorszym przypadku - eksmisja. W każdym razie wszystko to będzie dla ciebie stresujące i kosztowne.
Dlatego w przypadku wątpliwości powinieneś zasięgnąć porady swojego prawnika, w jakim zakresie postępowanie eksmisyjne w sądzie może mieć dla Ciebie sukces. W razie trudności w najgorszym przypadku nie tylko zostaniesz z zaległościami w czynszu, ale także będziesz musiał ponieść niemałe koszty procedury. A najgorsze: nadal nie możesz pozbyć się niechcianego najemcy.
Zaległości czynszowe: czy trzeba wydać ostrzeżenie?
Ogólnie zaleca się wysłanie przypomnienia przed wysłaniem odwołania bez powiadomienia z powodu zaległości w płatnościach. W ten sposób możesz ewentualnie załagodzić sytuację, wyjaśnić lokatorowi, że sytuacja jest poważna, a tym samym uniknąć rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.
Aby wypowiedzieć najemcę bez wypowiedzenia, z prawnego punktu widzenia nie jest wymagane ostrzeżenie w przypadku zalegania z czynszem. Czynsz najmu to regularne zobowiązania, które musi spełnić najemca. W przeciwnym razie najemca naruszy swoje zobowiązanie umowne i automatycznie popadnie w zwłokę, jeśli nie wywiąże się z płatności czynszu w terminie iw całości.
Jeśli najemca płaci, ale regularnie nie dotrzymuje uzgodnionych terminów, jest to traktowane jako poważne naruszenie umowy. Jeśli z tego powodu chcesz wypowiedzieć najemcę bez wypowiedzenia, musisz najpierw dać mu ostrzeżenie.
Jak należy zorganizować rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia?
Wypowiedzenie bez wypowiedzenia musi być dokonane na piśmie z oryginalnym podpisem lub podpisem upoważnionego przez Ciebie przedstawiciela. Powinno to bardzo precyzyjnie wymieniać zaległości w czynszu, które uzasadniają wypowiedzenie. Upewnij się, że nie popełnisz błędu formalnego, który spowodowałby bezskuteczność rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.
Tutaj możesz pobrać przykładowy list dotyczący takiego wypowiedzenia bez uprzedzenia:
Czy zaległości w czynszu mogą ulec przedawnieniu?
Tak. Zaległości w płaceniu czynszu mogą w rzeczywistości ulec przedawnieniu. Zaległości czynszowe wygasają po trzech latach zgodnie z § 195 BGB. Nawet jeśli okres wydaje się długi, zaleca się zawsze bardzo uważne sprawdzanie wpływających płatności czynszu i bezpośrednie reagowanie na wszelkie zaległości czynszowe. Jeśli uzgodniłeś późniejszą płatność ze swoim najemcą w ramach dobrej woli, zawsze warto nie tracić z oczu okresu przedawnienia.
Zaległości czynszowe: rozwaga się opłaca
Wszelkie zaległości w czynszu są niewygodne dla wszystkich zaangażowanych: dla wynajmującego, ponieważ utracone zostaje ważne źródło dochodu, z którego utrzymuje się lub spłaca pożyczkę. Dla najemcy, ponieważ grozi mu wypowiedzenie bez wypowiedzenia z powodu zaległości w czynszu, aw najgorszym przypadku bezdomność.
Jak zawsze ważna jest ocena indywidualnego przypadku. Zwykle nie wszystko jest tylko czarne lub białe. Ze zrozumieniem i uprzejmością zaległości czynszowe można zazwyczaj rozwiązać polubownie. Jest to zawsze wskazane, zanim fronty stwardnieją i musisz podjąć drastyczne kroki, które mogą stać się bardzo niewygodne nie tylko dla najemcy, ale także dla Ciebie jako wynajmującego.