W ogólnych dyskusjach często pomija się prawa wynajmującego. Często koncentruje się bardziej na prawach najemców. Zasadniczo ma to sens, ale właściciele powinni również wiedzieć, w jakich sytuacjach przysługują im jakie prawa. Zebraliśmy dla Ciebie najważniejsze prawa wynajmującego, ale także częste błędy.
Prawa wynajmującego po wygaśnięciu najmu
Jeśli najem kończy się z powodu rezygnacji najemcy, zwykle odbywa się to bez większych problemów. Jeśli jednak wynajmujący chce wypowiedzieć umowę, należy ominąć pewne przeszkody, aby wypowiedzenie mogło również zaistnieć w sądzie w nagłych przypadkach, a wynajmujący uzyskał swoje prawa.
W przypadku użytku osobistego wynajmujący mają prawo wypowiedzieć najem, a następnie samodzielnie korzystać z mieszkania lub pozostawić je do użytku bliskiej osobie (więcej na ten temat poniżej). Ponadto wynajmujący mają prawo do wypowiedzenia najemcy, jeśli najemca zalega z płatnością, zlekceważył regulamin domu, zaakceptował podnajemców bez pozwolenia lub w inny sposób dopuścił się istotnego naruszenia umowy.
Prawo wynajmującego do wypowiedzenia najmu najemcy obejmuje jednak obowiązek wyrażenia poprawnego formalnie wypowiedzenia. Właściciele nieruchomości powinni zasięgnąć porady prawnej tutaj, aby być po bezpiecznej stronie.
Prawa wynajmującego do użytku osobistego
Prawdopodobnie najbardziej niepopularnym prawem wynajmującego dla najemców mieszkania jest prawo do osobistego użytku. Zgodnie z § 573 BGB, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, a następnie sam zamieszkać w mieszkaniu lub pozwolić na korzystanie z niego bliskim krewnym. Ci, którzy są bliskimi krewnymi, byli często przedmiotem negocjacji w wielu sądach i obejmują dość dużą grupę osób.
Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, bliskimi krewnymi są na przykład rodzice, dzieci, rodzeństwo, siostrzenice i siostrzeńcy, małżonkowie w separacji, wnuki, teściowie i zięciowie właściciela mieszkania.
Istnieje również możliwość zgłoszenia potrzeb osobistych członka spółki osobowej będącego właścicielem mieszkania lub członka spółki spadkowej lub cząstkowej.
Jako wynajmujący powinieneś dokładnie zapoznać się z tematem, aby nie popełniać błędów formalnych przy wypowiedzeniu własnych wymagań, a tym samym tracić cenny czas na procedurę wypowiedzenia. Wszystkie istotne informacje, a także wzór wypowiedzenia można znaleźć w naszym artykule na temat wygaśnięcia świadczenia usług.
Prawa wynajmującego przy sprzedaży nieruchomości
Mieszkanie bez najemcy jest generalnie łatwiejsze do sprzedania niż aktualnie wynajmowana nieruchomość. Jeśli chcesz sprzedać swój dom i osiągnąć maksymalną cenę, masz znacznie większe szanse, jeśli obecnie nikt nie wynajmuje danej nieruchomości.
Są ku temu dwa powody: Niektórzy potencjalni nabywcy to osoby, które same chcą mieszkać w mieszkaniu. Dla nich mieszkaniec jest przeszkodą. Z drugiej strony każdy, kto traktuje mieszkanie jako inwestycję, nie jest też zainteresowany najemcami, gdyż znacznie wyższe czynsze można żądać za nowy czynsz (choć w ramach progu cen najmu) niż za dotychczasowy najem, w którym trzeba przestrzegać limitu.
Jeżeli jednak mieszkanie jest wynajmowane, właściciel nie może po prostu wyrzucić mieszkańca. Jeśli chce sprzedać mieszkanie, musi je zaoferować najemcy, ponieważ wówczas obowiązuje § 566 BGB. To mówi: „Kupowanie nie psuje czynszu”. Nabywca nieruchomości przejąłby wówczas najem ze wszystkimi prawami i obowiązkami.
Jeśli jednak najemca musi opuścić mieszkanie, właściciele mają możliwość uczynienia przeprowadzki bardziej atrakcyjną dla najemcy, płacąc określoną sumę pieniędzy.
Jeśli wynajmujący chce wypowiedzieć umowę najmu, należy pokonać pewne przeszkody, aby wypowiedzenie mogło zaistnieć w sądzie - w przeciwieństwie do wypowiedzenia przez najemcę.
Prawa Wynajmującego w przypadku wzrostu czynszu
Wynajmujący mają prawo do podwyższenia czynszu. Należy jednak przestrzegać pewnych ograniczeń. Najważniejsze z nich to rent brake i cap. Te dwa regulacje prawne, zawarte w paragrafach 556d BGB i 558 BGB, mają na celu ochronę najemców przed szybko rosnącymi czynszami, zwłaszcza w obszarach metropolitalnych.
Prawa Wynajmującego w okresie remontu
Jeśli chodzi o renowację nieruchomości, a także naprawy kosmetyczne, zarówno najemcy, jak i właściciele domów są ignorowani. To błędne przekonanie, że najemca wyprowadzając się z mieszkania musi dokonać remontu. Jeśli w umowie najmu znajduje się odpowiednia klauzula, to jest ona nieważna, a najemca nie musi w ogóle odbierać pędzla.
Wielu właścicieli uważa również, że mają prawo wpływać na kolorystykę mieszkania. Tak też nie jest. Najemca w okresie najmu może dowolnie malować ściany, instalacje grzewcze, rury itp. Tutaj możesz przeczytać jakie zasady obowiązują przy zmianie najemcy i przekazaniu mieszkania.
Prawa Wynajmującego do drobnych napraw
Właściciele mogą w znacznym stopniu przenieść drobne naprawy na najemców. Obecne orzecznictwo uznaje, że najemcy mogą zgodnie z umową płacić za pojedyncze drobne naprawy, o ile nie kosztują one więcej niż 75 do 100 euro i nie przekraczają ośmiu procent rocznego czynszu netto.
Prawa wynajmującego: kiedy właściciel może wejść do mieszkania?
Wynajmujący mają prawo wejść do wynajmowanego mieszkania. Jednak w tym celu musi być dostępna zgoda najemcy. Konieczne może być sprawdzenie mieszkania, jeśli konieczne są naprawy, nowi najemcy chcą sprawdzić mieszkanie lub jeśli istnieje podejrzenie nadużycia wynajmowanej nieruchomości.
Zasadniczo wynajmujący muszą zarejestrować się z wyprzedzeniem. Sądy uważają, że odpowiedni jest termin od 24 godzin do 14 dni. Właściciele mogą otworzyć mieszkanie tylko w nagłych wypadkach, jeśli istnieje bezpośrednie zagrożenie, na przykład z powodu pęknięcia rury.
Zgodnie z obowiązującym prawem najemca musi tolerować wizyty kolejnych lokatorów do trzech razy w miesiącu, pod warunkiem, że nie trwają one dłużej niż 45 minut i odbywają się w godzinach 19-20. (LG Frankfurt / Main, wyrok z 24 maja 2002 r., Az. 2/17 S 194/01).
Właściciele mogą również wejść do mieszkania, jeśli mieszkanie ma być zmierzone lub trzeba odczytać zmierzone wartości.
W ramach rutynowej kontroli właściciele mają również prawo do kontroli mieszkania co pięć lat bez żadnego szczególnego powodu. Sąd Okręgowy w Monachium orzekł, że właściciel mieszkania musi mieć możliwość sprawdzania stanu swojej nieruchomości w określonych odstępach czasu (AG Monachium, wyrok z 8 stycznia 2016 r., Az. 461 C 19626/15).
