Wynajmij firmę i zarabiaj przy tym dużo pieniędzy - czy to możliwe? Tak, z dużym doświadczeniem, odpowiednią lokalizacją, odpowiednim najemcą i odrobiną szczęścia, faktycznie działa.
Jednak leasing komercyjny to szczególny przypadek w nie zawsze łatwej dżungli wynajmu. Bo tu są inne rzeczy niż przy wynajmowaniu prywatnych mieszkań. Zanim więc wyruszysz w przygodę z leasingiem komercyjnym, powinieneś dokładnie zapoznać się z wszelkimi przepisami dotyczącymi sporządzania umów.
Co to są nieruchomości komercyjne?
Nieruchomości komercyjne to wszystkie te pomieszczenia, które są wykorzystywane głównie komercyjnie. Mogą to być hale produkcyjne i magazyny na obszarach wiejskich, ale także supermarkety lub sklepy w popularnych lokalizacjach w śródmieściu. Budynki biurowe i obiekty rekreacyjne, które są wykorzystywane na przykład jako centra fitness, również są częścią komercyjnego wynajmu.
Czy wynajem komercyjny naprawdę jest taki lukratywny?
W dobrych lokalizacjach i przy zamożnych najemcach można naprawdę dużo zarobić, wynajmując firmę. Jednak wiele nieruchomości komercyjnych znajduje się w parkach biznesowych, które są słabiej skomunikowane pod względem komunikacyjnym. Może się wtedy zdarzyć, że nieruchomość, która jest oferowana tanio na sprzedaż, jest pusta przez długi czas i powoduje ogromne koszty bez generowania odpowiednich dochodów z wynajmu. Jako zainteresowany kupujący i potencjalny właściciel zdecydowanie powinieneś na początku zasięgnąć kompetentnego wsparcia i porady.
Leasing komercyjny: nie zawsze jest łatwy
Przy wynajmie lokalu komercyjnego należy wziąć pod uwagę znacznie więcej niż przy wynajmie lokalu mieszkalnego. W obszarach handlowych na obrzeżach pozostaje obecnie wiele atrakcyjnych nowych powierzchni pod zabudowę. Jeśli nie masz do wynajęcia najlepszej lokalizacji w centrum miasta, znalezienie odpowiedniego najemcy może nie być łatwe.
Najem komercyjny, wynegocjowanie odpowiedniej ceny najmu i ogólnych warunków wymaga również dużego doświadczenia i dobrych umiejętności negocjacyjnych.
Aby nie narazić się na jedną z prawnych pułapek, zaleca się, aby na pokładzie statku znajdował się doświadczony pośrednik i / lub prawnik specjalizujący się w leasingu komercyjnym.
Na co musisz zwrócić uwagę?
Wynajęcie biura, hali produkcyjnej czy sklepu w centrum handlowym to zupełnie inne wyzwanie niż wynajem prywatnego mieszkania.
Na przykład wynajem hal produkcyjnych i magazynowych często wymaga późniejszej instalacji technologii. Czasami wymagane są również specjalne zapasy. W przypadku powierzchni biurowej być może trzeba będzie zadbać o indywidualnie przesuwane lekkie ściany konstrukcyjne oraz rozbudowane okablowanie, aby sprostać wysokim wymaganiom stawianym biurom przez agencje lub firmy doradcze.
Najemcy komercyjni często stawiają przed Tobą jako wynajmującym wyższe wymagania niż prywatny najemca. W zależności od rodzaju firmy, której wynajmujesz, być może będziesz musiał zająć się pracami remontowymi.
Jeśli zmieni się najemca Twojej powierzchni handlowej, prawie zawsze będziesz musiał dokonać dużych zmian w swoich pokojach. Być może będziesz musiał dokonać poważnych inwestycji w ten proces. Z tego powodu Twoim największym zainteresowaniem jako wynajmującego jest dążenie do długoterminowej i stabilnej umowy najmu z najemcą komercyjnym.
Jeśli chcesz wynająć hale produkcyjne lub magazynowe, musisz liczyć się z tym, że później będziesz musiał zainstalować nową technologię.
Finanse
Negocjacje dotyczące przejęcia kosztów prac remontowych, ustrukturyzowania ceny najmu i okresu trwania umowy najmu mogą się przeciągać, wymagają sporego doświadczenia i chłodnej głowy przy kalkulacji. Niezbędne jest profesjonalne działanie, szczególnie w przypadku dużej ilości powierzchni handlowej. W przeciwnym razie ryzykujesz, że wynajmujesz swoją nieruchomość znacznie poniżej ceny lub wcale.
Oczywiście należy bardzo dokładnie sprawdzić zdolność kredytową najemcy przy nieruchomościach komercyjnych. Przede wszystkim zwróć uwagę na rodzaj firmy. GmbH oferuje kapitał zakładowy jako zabezpieczenie. Nie jest to obowiązkowe w przypadku innych rodzajów firm. W każdym razie, przedstaw najnowsze roczne sprawozdania finansowe potencjalnego najemcy i przeprowadź wszystkie dokumenty (najlepiej razem z doradcą podatkowym).
Kto płaci brokerowi?
W życiu biznesowym zaczyna się zwykle od tzw. Zasady zamawiania: to znaczy, że osoba, która kogoś zleca, płaci również wynagrodzenie. Jednak ta ogólna zasada nie dotyczy wynajmu komercyjnego. Jeśli jako właściciel wynajmujesz brokera na wynajem komercyjny, możesz w umowie zastrzec, że prowizję maklera płaci najemca. To, czy możesz lub powinieneś sobie pozwolić, zależy z kolei od tego, jak popularna jest Twoja nieruchomość komercyjna.
Wynajmowanie reklam: jak zwiększyć czynsz
Klasyczna ochrona najemcy nie dotyczy leasingu komercyjnego. Abyś mógł wyegzekwować podwyżkę czynszu, jako wynajmujący musisz zawrzeć odpowiednie klauzule w umowie najmu lub wybrać typ umowy, który jest dla Ciebie najbardziej odpowiedni. Dostępne są następujące opcje:
Ukończył dzierżawy - Jeśli zgodzili absolwentem najmu z najemcą handlowym, sprawa jest jasno uregulowana: Po podpisaniu umowy, to jest już jasne, gdy czynsz wzrośnie o jaką kwotę i jakie stawki wynajmu następnie będzie płatna. Uzgodniona dopłata może być stałą kwotą lub procentowym wzrostem czynszu. Jedyną ważną rzeczą jest to, że umowa najmu określa kwotę do zapłaty od danego dnia (czyli kwoty w euro).
Podwyższenie czynszu za modernizację - W przypadku modernizacji swojej powierzchni handlowej możesz podwyższyć czynsz zgodnie z regulaminem ustalonym w umowie najmu. Istotne jest, abyś tak sporządził umowę najmu, aby możliwość podwyższenia czynszu w przypadku modernizacji została wyraźnie określona w umowie. Czynsz
sprzedażowy - w przypadku tzw. Czynszu sprzedażowego wysokość czynszu zależy od sprzedaży Twojego najemcy. Może więc rosnąć, ale też maleć, w zależności od sytuacji gospodarczej. Dlatego bezwzględnie zaleca się uzgodnienie minimalnego czynszu za wynajem komercyjny. W przeciwnym razie ryzykujesz wynajęcie lokalu komercyjnego z niską sprzedażą za nieekonomiczny czynsz w pozostałym okresie najmu w swoich pokojach.
Czy obowiązuje hamulec ceny wynajmu?
Wynajem hamulców to bzdury dla wielu właścicieli w dużych niemieckich miastach. Oznacza to, że podlegają one precyzyjnym zasadom kształtowania ceny najmu i nie mogą przekraczać określonych ustawowych limitów. Jednak zasada ta nie dotyczy wynajmu komercyjnego.
Jako wynajmujący możesz swobodnie ustalać czynsz za swoją nieruchomość. Jest to bardzo korzystne dla Ciebie jako inwestora, ale zawsze należy pamiętać, że ryzyko pustostanów jest znacznie wyższe w przypadku nieruchomości komercyjnych niż w przypadku zwykłych mieszkań. Wymagane jest duże doświadczenie. Nikt nie powinien zajmować się nieruchomościami komercyjnymi tylko ze względu na perspektywę niezwykle wysokich dochodów z najmu.
W przypadku wynajmu komercyjnego możesz samodzielnie określić wysokość czynszu. Należy jednak pamiętać, że ryzyko pustostanów jest znacznie wyższe w przypadku nieruchomości komercyjnych w porównaniu z nieruchomościami mieszkalnymi.
Co to są klauzule dotyczące ochrony kapitału?
Klauzule utrzymania wartości pozwalają właścicielowi nieruchomości komercyjnej na zmianę czynszu według różnych kryteriów. Klauzule zapewniają zatem, na przykład, dostosowanie czynszu do inflacji.
Klauzule umowne określają limity, w ramach których można dokonywać korekt czynszu. Na przykład możesz uwzględnić w umowie najmu komercyjnego, że cena najmu powinna wzrosnąć proporcjonalnie do wskaźnika cen konsumpcyjnych, a następnie zachowywać się jak wskaźnik czynszu w prawie najmu lokali mieszkalnych.
Aż do 2007 roku klauzule ochronne były często akceptowane tylko za zgodą Federalnego Urzędu ds. Gospodarki i Kontroli Eksportu. Dziś sytuacja wygląda inaczej: w przypadku wynajmowanych firm stały się one obecnie powszechnym instrumentem umożliwiającym podwyższenie czynszu poza uzgodnioną skalę.
Ponieważ jednak bardzo trudno jest idealnie sformułować klauzule dotyczące zabezpieczenia kapitału, jako wynajmujący nieruchomość komercyjną powinieneś współpracować z prawnikiem lub doświadczonym brokerem.
Czy możesz zastosować podatek od sprzedaży?
Wynajmując pokoje i grunty zwykle nie naliczasz podatku od sprzedaży. Wyjątkiem jest jednak krótkoterminowy wynajem pokoi i apartamentów, podobnie jak w przypadku mieszkań wakacyjnych i pokoi hotelowych. Podatek od sprzedaży jest również naliczany w przypadku wynajmu miejsc parkingowych i garaży, które nie są wynajmowane bezpośrednio z mieszkaniem. Zasadniczo jednak obowiązuje zasada: Nie musisz naliczać podatku obrotowego.
Jeśli jednak wynajmujesz lokal komercyjny, w większości przypadków możesz - jeśli to się opłaca - naliczyć podatek VAT od czynszu. Daje to decydującą korzyść w postaci możliwości odliczenia podatku naliczonego na wszystkich fakturach za nieruchomość. Jeśli planowane są bardziej rozbudowane inwestycje związane z przebudową i renowacją, może to być bardzo przydatne. Ale uważaj: możesz wynająć tylko najemcom z podatkiem od sprzedaży, którzy sami są zobowiązani do zapłaty podatku od sprzedaży. Jednak wiele grup zawodowych wynajmujących gabinety lub biura nie. Obejmuje to lekarzy, banki i firmy ubezpieczeniowe, a także zawody (takie jak dziennikarze). Możesz wynająć im swoje pokoje z podatkiem VAT tylko wtedy, gdy część usług najemcy świadczonych bez podatku od sprzedaży wynosi maksymalnie pięć procent.
Jeśli chcesz wynająć swoją nieruchomość komercyjną z VAT, musisz wyraźnie zaznaczyć to w umowie najmu. Jednak komplikuje to wymagania dotyczące faktur, rachunku za media i innych czynności administracyjnych. Doświadczony doradca podatkowy z pewnością przydaje się przy sporządzaniu umów i przy regularnym rozliczaniu. Wystarczy, że urząd skarbowy zgłosi, że wynajmujesz nieruchomość komercyjną z podatkiem VAT.
Jaki jest okres wynajmu?
W przeciwieństwie do prywatnych umów najmu, w których ograniczenie terminu jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy jako wynajmujący podasz przyczynę ograniczenia uznanego w orzecznictwie, możesz zasadniczo zawrzeć komercyjne umowy najmu na z góry ustalony termin.
Jest to również znacznie częstsze w przypadku leasingu komercyjnego niż umowy na czas nieokreślony. Bo to oznacza, że obaj najemcy wiedzą, gdzie stoją i mogą lepiej planować.
Jest to ważne, ponieważ w przypadku najmu komercyjnego zarówno najemca, jak i Ty jako właściciel często inwestują znaczne kwoty w reprezentacyjne umeblowanie nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby umowa najmu obowiązywała na dłuższy okres, aby poniesione wydatki były opłacalne dla obu stron. Ponadto Twój najemca musi zaplanować swoją działalność i zwykle zakłada, że w dłuższej perspektywie będzie dostępny dla swoich klientów pod dobrym adresem.
Ważne: taką umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko z ważnego powodu (np. Zaległości czynszowe lub uszkodzenie wynajmowanej nieruchomości).
Jakie są okresy wypowiedzenia w przypadku wynajmu komercyjnego?
Jeśli nadal zawrzesz umowę najmu na czas nieokreślony dla swojej nieruchomości komercyjnej, obie strony mogą wypowiedzieć „nie później niż trzeciego dnia roboczego kwartału kalendarzowego na koniec następnego kwartału kalendarzowego”. Jest to określone w § 580a BGB i w konsekwencji oznacza, że okres wypowiedzenia wynosi nieco mniej niż sześć miesięcy.
Czy możesz wypowiedzieć umowę na własny użytek?
Prawo dotyczące leasingu komercyjnego generalnie wyklucza wypowiedzenie na własny użytek. Chociaż możesz wypowiedzieć najemcom mieszkanie pod pewnymi warunkami ze względu na użytek osobisty, nie jest to możliwe w przypadku nieruchomości komercyjnych. Jako wynajmujący jesteś związany umową najmu ze swoim najemcą tak długo, jak jest to uzgodnione w umowie, w zależności od okresu.
Nawet jeśli jako właściciel chcesz wykorzystać swoją nieruchomość na własny biznes, musisz poczekać do końca umowy najmu i nie możesz wcześniej anulować najemcy. Dlatego przed zawarciem umowy najmu wskazane jest bardzo dokładne planowanie.
Leasing komercyjny w BGB
Prawo leasingu komercyjnego nie jest odrębną dziedziną prawa. Jednak podstawy można znaleźć w paragrafach §§ 535 do 580a BGB.
Główna różnica między prawem najmu komercyjnego a prawem najmu lokali mieszkalnych polega przede wszystkim na tym, że ochrona najemcy nie jest tutaj głównym celem. Tak jest w przypadku prawa najmu lokali mieszkalnych, aby wzmocnić mieszkańców nieruchomości, którzy mają zazwyczaj słabszą pozycję w stosunku umownym.
W przypadku leasingu komercyjnego BGB widzi jednak strony umowy na tym samym poziomie. Daje to obu stronom większą swobodę i możliwość indywidualnego negocjowania warunków umowy.
Im więcej punktów zawrzesz w dzierżawie, tym bezpieczniejsze będzie planowanie dla różnych stron.
To musi być w dzierżawie
Aby Twoja umowa najmu komercyjna była ważna przed prawem, musi zawierać określone informacje. To są:
- Informacje o wynajmowanej nieruchomości (adres, lokalizacja w domu, wielkość itp.)
- Cel wynajmu
- Czas trwania wynajmu
- Kwota Wynajmu
Ważne: jeśli brakuje któregoś z tych danych, prawnie wiążąca umowa nie została zawarta!
Niekoniecznie konieczne, ale godne polecenia są również zapisy dotyczące przepisów o depozycie, modernizacji, ewentualnych modyfikacjach, kosztach eksploatacji i ochronie przed konkurencją. Zasadniczo im więcej punktów zawrzesz w umowie najmu, tym większe bezpieczeństwo planowania dla obu kontrahentów. Jednocześnie jednak staje się jeszcze bardziej krytyczne, gdyby plany, które obowiązywały w momencie podpisywania umowy, zmieniały się z biegiem lat, a teraz przeszkadzały Ci poszczególne klauzule.
Z tego powodu przy sporządzaniu umowy zawsze wskazane jest fachowe doradztwo.
Co jest ważne przy sprzedaży?
O ile jest to ogromna zaleta dla prywatnych mieszkań i domów na sprzedaż, jeśli nieruchomość jest pusta, sytuacja jest inna w przypadku nieruchomości komercyjnych: możesz ustawić znacznie wyższą cenę sprzedaży dla nieruchomości mieszkalnych, które nie są wynajmowane, ponieważ duża część potencjalnych nabywców planuje samodzielnie wprowadzić się do mieszkania. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku nieruchomości komercyjnych: normalnie można znacznie lepiej sprzedać powierzchnię komercyjną, jeśli jest wynajmowana długoterminowo i z zyskiem. Każdy inwestor oblicza dochód z najmu, jaki wygeneruje dla niego nowa nieruchomość, i wie, jak skomplikowany jest nowy czynsz. Istniejący najemca sprawia, że wiele rzeczy jest łatwiejszych i łatwiejszych w planowaniu.
Wniosek
Jeśli lokalizacja jest odpowiednia i znajdzie się najemca odnoszący sukcesy ekonomiczne, możesz dobrze zarobić na wynajmie komercyjnym. Jeśli jednak Twoja nieruchomość jest pusta przez długi czas, ryzykujesz ogromne straty. W przypadku nowoprzybyłych zaleca się w każdym przypadku skorzystanie z kompetentnej porady eksperta.
