Śmierć najemcy to także wyzwanie dla wynajmującego. Przeczytaj tutaj, jak najlepiej możesz postąpić jako właściciel mieszkania po śmierci najemcy i jakie masz prawa.
Co dzieje się po śmierci najemcy?
Zasadniczo umowa najmu nie wygasa automatycznie wraz ze śmiercią najemcy. Jeżeli umowa najmu jest realizowana na podstawie umowy z kilkoma najemcami - tj. Jest kilka osób jako najemców w umowie - należy ją kontynuować z pozostałymi osobami.
Ważne jest również, aby wiedzieć, że po śmierci najemcy wszystkie osoby mieszkające w gospodarstwie domowym, nawet jeśli nie są objęte umową najmu, mają prawo przejąć najem. Dla wynajmującego oznacza to kontynuację najmu z pozostałymi członkami gospodarstwa domowego. Istotne jest, aby poprzednie warunki nadal istniały. Na przykład czynszu nie można po prostu podwyższyć po śmierci najemcy.
Jeśli nie ma współdzierżawców, spadkobiercy muszą zapłacić za pozostały do zapłaty czynsz, a także za koszty dodatkowe i zaległości czynszowe. Spadkobiercy zawierają również umowę najmu na zmarłego. Jednak zgodnie z art. 564 niemieckiego kodeksu cywilnego i 580 niemieckiego kodeksu cywilnego przysługuje Ci szczególne prawo do wypowiedzenia: Możesz wypowiedzieć umowę w ciągu jednego miesiąca od śmierci najemcy zgodnie z ustawowymi terminami (tj. Trzy miesiące).
Jeśli mieszkanie nie zostanie przejęte przez spadkobierców, muszą zająć się uporządkowaniem i wydaniem nieruchomości lub muszą ponieść koszty. Spadkobiercy nie muszą jednak odpowiadać za zobowiązania swoim majątkiem, ale mogą ograniczyć odpowiedzialność do spadku.
Ponadto osoby pozostające na utrzymaniu, które przeżyły, mają możliwość odrzucenia spadku w ciągu sześciu tygodni. W takim przypadku właściciel lokalu nie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności po śmierci najemcy.
Co reguluje prawo najmu po śmierci najemcy?
Prawo najmu szeroko reguluje kwestię śmierci najemcy. Zasadniczo umowa najmu nie kończy się automatycznie wraz ze śmiercią najemcy, ale jest częścią spadku. W zależności od tego, czy w gospodarstwie domowym mieszkało kilku lokatorów, członkowie rodziny mieszkali, czy też w mieszkaniu mieszkał sam najemca, obowiązują różne przepisy, których należy przestrzegać.
Możesz zawrzeć umowę najmu jako spadkobierca, członek gospodarstwa domowego, małżonek lub partner życiowy oraz jako współnajemca, co oznacza, że stara umowa najmu pozostaje w mocy i nie ma konieczności zawierania nowej umowy najmu na nowych warunkach.
Art. 563 BGB określa, które osoby mogą zawrzeć umowę najmu po śmierci najemcy. Poniżej podsumowaliśmy, jakie prawa i obowiązki są istotne w różnych przypadkach:
Przypadek 1: Oboje małżonkowie (lub partnerzy) byli najemcami
Wspólne gospodarstwo domowe małżonków lub partnerów jest szczególnie powszechne, gdy oboje partnerzy są wymienieni w umowie najmu. W takim przypadku najem zostaje automatycznie przedłużony po śmierci jednego z najemców zgodnie z § 563a ustęp 1 BGB. Spadkobiercy i inni członkowie rodziny nie odgrywają tutaj żadnej roli.
Nawet jeśli umowa najmu nie została podpisana przez obu partnerów i najemca umiera, możliwe jest, że partner został już podniesiony do rangi najemcy. Jest to możliwe na przykład wtedy, gdy jeden partner reprezentował drugiego zgodnie z § 164 BGB w momencie zawierania umowy. Nawet jeśli wynajmujący wysłał pismo o podwyżkę czynszu do obu partnerów, gdy partner wprowadza się później, jest to praktycznie współnajemca.
W takim przypadku najem zostaje przeniesiony na pozostałego partnera. Jednakże ma on prawo w ciągu miesiąca od uzyskania informacji o śmierci, zgodnie z art. 563a ust. 2 BGB, domagać się specjalnego prawa do wypowiedzenia z ustawowym terminem trzech miesięcy. W takim przypadku jednak właścicielowi nie przysługuje specjalne prawo do wypowiedzenia.
Jeśli współmałżonek lub partner życiowy umrze, umowa najmu przechodzi na żyjącego partnera.
Przypadek 2: Tylko zmarły małżonek lub partner był najemcą
Zgodnie z § 563 ust. 1 BGB małżonek lub partner, który mieszkał w tym samym gospodarstwie domowym ze zmarłym najemcą, zawiera umowę najmu jako najemca, nawet jeśli nie podpisał umowy najmu, a także nie ma statusu przed śmiercią Najemca uzyskał. Tutaj również członkowie rodziny i spadkobiercy są wykluczeni, a umowa najmu nadal istnieje w swojej pierwotnej formie.
Jeżeli współmałżonek lub partner zdecyduje się nie zawierać umowy najmu po śmierci najemcy, musi poinformować o tym wynajmującego w ciągu miesiąca od dowiedzenia się o śmierci zgodnie z § 563 ust. 3 zdanie 1 BGB.
Wskazane jest złożenie pisemnego oświadczenia. W takim przypadku prawa i obowiązki przechodzą na spadkobiercę. Ten ostatni może wtedy wypowiedzieć lub kontynuować najem zgodnie z § 564 ust. 1 BGB.
Dla wynajmujących ważne jest, aby partner tej samej płci miał taki sam status jak małżonek zgodnie z Federalnym Dzienniku Ustaw (BGBl.) I 2001, strona 266.
Jeśli partner nie zawrze umowy najmu, mogą to zrobić ich dzieci mieszkające w gospodarstwie domowym. Jest to uregulowane w § 563 ust. 2 zdanie 1 BGB.
Przypadek 3: Tylko zmarły małżonek był najemcą, aw mieszkaniu mieszkali dodatkowi członkowie rodziny
Jeżeli w mieszkaniu oprócz współmałżonka pozostali pozostali członkowie rodziny, a współmałżonek nie chce przejąć najmu, pozostali krewni mieszkający w mieszkaniu mogą dołączyć do najmu i kontynuować go.
Zgodnie z § 563 ust. 3 BGB małżonek musi poinformować wynajmującego, że nie chce kontynuować najmu. Pozostali krewni mieszkający w gospodarstwie domowym również mają możliwość powstrzymania się od kontynuowania najmu. Muszą jednak również poinformować o tym wynajmującego. Jeżeli ani małżonek, ani inni członkowie rodziny mieszkający w gospodarstwie domowym nie kontynuują najmu, umowa ponownie przechodzi na spadkobierców.
Przypadek 4: Zmarły był najemcą wraz z osobą trzecią i trzymał w mieszkaniu artykuły gospodarstwa domowego ze swoim małżonkiem i / lub członkami rodziny
Po śmierci najemcy, który wraz z małżonkiem prowadził gospodarstwo domowe w wynajmowanej nieruchomości, ale zawarł umowę najmu z inną osobą, obowiązuje również § 563 ust. 1 BGB. W tym szczególnym przypadku małżonek może przejąć stanowisko współdzierżawcy. Ponownie dzieje się tak z wykluczeniem innych członków rodziny i ewentualnych spadkobierców.
Przypadek 5: Inne większości najemców
Jeśli nieruchomość była wynajmowana razem z kilkoma osobami, jak to jest częste na przykład w mieszkaniach dzielonych, śmierć najemcy tak naprawdę nie zmienia umowy najmu. Pozostali najemcy po prostu kontynuują umowę najmu z właścicielem. W tym przypadku współnajemcy również nie mają specjalnego prawa do wypowiedzenia.
Inne zasady dotyczą podnajemców, którzy nie podpisali umowy najmu z właścicielem lokalu, a jedynie ze zmarłym najemcą. W tym przypadku wygląda na to, że właściciel zmarł. W związku z tym po śmierci dzierżawcy spadkobiercy przejmują jego status jako dzierżawców, a tym samym również właścicieli poddzierżawców.
Przypadek 6: Zmarły najemca mieszkał z członkami rodziny lub domownikami (bez małżonka)
Jeśli krewni mieszkający w gospodarstwie domowym podpisali umowę najmu, umowa najmu będzie obowiązywać nawet po śmierci współnajemcy. Jeśli tak nie jest, możesz przejąć najem zgodnie z § 563 ustęp 2 zdanie 2 BGB. Jeśli dotyczy to kilku członków rodziny, mogą oni również wspólnie przystąpić do najmu, a następnie zgodnie z § 421 BGB są solidarnie dłużnikami.
Ważne jest, aby wiedzieć, że najem musi być kontynuowany na pierwotnych warunkach. W związku z tym obowiązki i prawa krewnych nadal opierają się na umowie najmu zmarłego najemcy.
Klauzule, które ograniczają lub wyłączają prawo wjazdu osób pozostających przy życiu na utrzymaniu i członków gospodarstwa domowego nie są ważne zgodnie z § 563 ust. 5 BGB.
Ważne jest również, aby wiedzieć, że definicja członków rodziny i członków gospodarstwa domowego jest szeroka, dlatego też wnuki lub dzieci zastępcze można zaliczyć do osób mieszkających w tym samym gospodarstwie domowym. Zawsze ważne jest, aby wspólne gospodarstwo domowe było zaprojektowane tak, aby było trwałe, jak wynika z § 563 ust. 2 zdanie 3 BGB.
Przepisy dotyczą również mieszkalnictwa socjalnego, ale do przejęcia najmu po śmierci najemcy wymagane jest zaświadczenie o uprawnieniu do mieszkania.
Jeżeli zmarły mieszkał sam w wynajmowanej nieruchomości lub jeżeli współmałżonek i członkowie rodziny mieszkający w mieszkaniu nie wejdą w najem, wówczas wszelkie prawa i obowiązki przechodzą na spadkobierców.
Śmierć dzierżawcy: jakie prawa mają spadkobiercy?
Jeżeli zmarły mieszkał sam w wynajmowanej nieruchomości lub jeśli małżonek i inni członkowie rodziny, którzy mieszkali w gospodarstwie domowym, nie nawiązali stosunku najmu, prawa i obowiązki zgodnie z §§ 1922 i 1967 BGB przechodzą na spadkobiercę.
Wyjątek dotyczy pojedynczych najemców, którzy podpisali umowę najmu na całe życie: spadkobiercy mogą wówczas skorzystać ze specjalnego prawa do wypowiedzenia lub samodzielnie wprowadzić się do mieszkania.
Zgodnie z § 2087 BGB, wynajmowane mieszkanie można również uznać za spadek, jeśli mieszkanie może być postrzegane jako istotny składnik majątku po śmierci najemcy. Ponadto po śmierci najemcy spadkobiercy mogą przekazać swój udział w spadku trzeciej osobie, która następnie może przystąpić do najmu.
Ważne jest, aby spadkobiercy nie byli uprawnieni przed członkami rodziny mieszkającymi w gospodarstwie domowym. Dopiero gdy wszyscy domownicy zadeklarują, że nie chcą przejąć najmu, prawo przechodzi na spadkobiercę.
Jak długi jest okres wypowiedzenia po śmierci najemcy?
Po śmierci najemcy uprawnieni do wjazdu lub spadkobiercy mają jeden miesiąc na skorzystanie ze specjalnego prawa do wypowiedzenia. Jeżeli spadkobiercy nie dowiedzą się o śmierci najemcy dopiero później, termin liczy się dopiero od momentu uzyskania wiedzy. Jeżeli spadkobiercy nie skorzystają ze specjalnego prawa do wypowiedzenia, automatycznie zastępują zmarłego najemcę, tak że nowa umowa najmu nie jest wymagana.
Specjalne prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy po śmierci najemcy musi być również wykonane w ciągu jednego miesiąca od stwierdzenia śmierci, w przeciwnym razie umowa najmu będzie kontynuowana. Specjalne prawo wynajmującego do rozwiązania umowy dotyczy spadkobierców. Nie może jej użyć przeciwko osobom uprawnionym (tym, które już mieszkały w gospodarstwie domowym).
Kto musi opuścić mieszkanie po śmierci najemcy?
Nawet po śmierci najemcy najemca kończy się dopiero po wypowiedzeniu w odpowiednim czasie i przekazaniu mieszkania.
Jeżeli szczególne prawo do wypowiedzenia jest wykonywane po śmierci najemcy, spadkobiercy są zobowiązani do opuszczenia mieszkania w odpowiednim czasie i, w razie potrzeby, do jego remontu. Muszą również dokonywać zaległych płatności, takich jak czynsz i koszty dodatkowe.
Pytanie do wynajmujących brzmi, co się stanie, jeśli po śmierci najemcy nie będzie spadku. W takich przypadkach sąd powołuje kuratora, który stara się znaleźć potencjalnych spadkobierców. Jeśli to się nie powiedzie, kraj związkowy, w którym najemca miał miejsce zamieszkania, dziedziczy. W przypadku nadmiernie zadłużonej nieruchomości wynajmujący pozostaje ostatecznie z otwartymi rzeczami i musi również sam zająć się likwidacją budżetu i remontem mieszkania.
Śmierć najemcy: kto pobiera kaucję za wynajem?
Po śmierci najemcy pojawia się również kwestia kaucji, gdyż w przypadku rozwiązania umowy najmu kaucja jest płatna również po pomyślnym wydaniu lokalu (opublikować na „protokole zdawczym”?). Zasadniczo depozyt należy wpłacić spadkobiercom. Jeśli jednak ten ostatni odrzuci spadek, depozyt przechodzi na następny w linii dziedziczenia.
W przypadku wynajmujących wskazane jest, aby przed wpłaceniem kaucji czynszowej okazać dowód dziedziczenia. Pozwala to uniknąć płacenia osobom nieupoważnionym. Dotyczy to również wypłaty istniejącego kredytu po rozliczeniu kosztów dodatkowych.
Depozyt za czynsz należy wpłacić spadkobiercom. Jeśli jednak ten ostatni odrzuci spadek, depozyt przechodzi do następnego w linii dziedziczenia.
Odpowiedzialność następcy prawnego
Jako następca prawny po śmierci najemcy przejmujesz nie tylko jego prawa, ale także obowiązki. Jeżeli pozostały wspólnik, krewni lub spadkobiercy zawrą umowę najmu, będą oni również odpowiadać wobec wynajmującego zgodnie z § 563b ust. 1 BGB.
Następca prawny odpowiada odpowiednio za szkody w wynajmowanej nieruchomości, długi z tytułu najmu, należne naprawy kosmetyczne i dodatkowe koszty. Jednak odpowiedzialność spadkową można wykluczyć umownie za całe życie. Jeśli jest to pożądane, warto porozmawiać z prawnikiem-specjalistą.
Sukcesja
Jeżeli spadkobierca odrzuci spadek, nie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności ani nie musi wypowiadać umowy najmu. W przypadku błędnego przyjęcia spadku lub niedotrzymania terminu obowiązują przepisy prawa spadkowego zgodnie z § 119, § 1954 i § 1956 BGB.
Wypowiedzenie przez spadkobiercę
Po śmierci najemcy spadkobierca ma prawo wypowiedzieć mieszkanie lub sam z niego korzystać. Jeśli zdecyduje się wypowiedzieć, może to wypowiedzieć w ciągu miesiąca od dowiedzenia się o śmierci i nie pojawieniu się innego krewnego. W takim przypadku najem wygasa po trzymiesięcznym okresie wypowiedzenia.
Wypowiedzenie w ciągu jednego miesiąca jest bardzo ważne, ponieważ w przypadku najmu na czas określony konsekwencją braku wypowiedzenia w terminie byłoby to, że umowa najmu musi być wypełniona do końca.
W przypadku kilku spadkobierców należy zapewnić, aby wypowiedzenie zostało podpisane przez wszystkich spadkobierców.
Wypowiedzenie przez wynajmującego
Wypowiedzenie bez uzasadnionej przyczyny po śmierci najemcy jest możliwe od 1 września 2001 roku. Jeżeli spadkobierca zdecyduje się kontynuować najem po śmierci najemcy, wynajmujący może rozwiązać umowę z ustawowym trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Podobnie jak spadkobierca, właściciel ma jeden miesiąc na wypowiedzenie umowy po stwierdzeniu śmierci. Ma to jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy żaden z krewnych mieszkających w gospodarstwie domowym nie zawrze umowy najmu (§ 564, zdanie 2, BGB).
Po poznaniu śmierci najemcy, właściciel może oczywiście wypowiedzieć umowę tylko wtedy, gdy zna spadkobiercę. W tym celu wystarczy, że zostanie poinformowany o spadkobiercy - nie jest konieczna kontrola aktu spadku. Jednak właściciel musi również spróbować dowiedzieć się, kto przejmie spadek, w przeciwnym razie może stracić prawo do wypowiedzenia.
Jeśli właściciel chce skorzystać ze swojego specjalnego prawa do wypowiedzenia, musi powiadomić o wypowiedzeniu wszystkich spadkobierców wspólnoty spadkobierców. Musi również przekazać wypowiedzenie tym spadkobiercom, a nie, na przykład, kierować je do zmarłego najemcy.
Jeżeli małżonkowie, krewni lub członkowie gospodarstwa domowego chcą zawrzeć umowę najmu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko z krótkim wyprzedzeniem z ważnego powodu, na przykład dlatego, że wchodzący są niewypłacalni lub fizycznie zaatakowali wynajmującego w przeszłości. W tym przypadku wskazane jest skorzystanie z profesjonalnej porady, aby drobne błędy nie przeszkodziły prawnie wiążącemu rozwiązaniu.