Prawo wynajmującego do dostępu wielokrotnie powoduje niepewność zarówno wśród najemców, jak i właścicieli nieruchomości. W końcu jest jednym z mieszkańców wynajmowanej nieruchomości, ma swoje gospodarstwo domowe w mieszkaniu i dlatego znajduje się na bardzo prywatnym terenie. Z drugiej strony wynajmujący jest właścicielem nieruchomości i ma uzasadniony interes w odwiedzaniu mieszkania od czasu do czasu. Ale kiedy właściciel ma prawo wejść do mieszkania? Jak często może to robić? Z jakich powodów? I na jak długo? Mamy wszystkie odpowiedzi na temat „Prawa dostępu wynajmującego”.
Czy właściciele mają prawo dostępu?
Prawa właściciela, które są objęte ogólnym orzecznictwem, dają właścicielom nieruchomości pewne możliwości. Jednak właściciele generalnie nie mają prawa wglądu do wynajmowanego mieszkania.
Jeśli jednak istnieje ważny powód, dla którego wejście lub obejrzenie mieszkania jest absolutnie konieczne, wynajmujący ma prawo dostępu do mieszkania. Najemca musi wtedy pozwolić mu wejść do mieszkania. Jeżeli istnieje co najmniej jeden z tych powodów, wynajmującemu nie można odmówić wstępu do mieszkania:
- Mieszkanie ma zostać sprzedane lub ponownie wynajęte i pokazane zainteresowanym.
- Należy wziąć pod uwagę uszkodzenia w mieszkaniu, aby móc je naprawić.
- Istnieje podejrzenie, że szkody są nieuchronne. Aby temu zapobiec, mieszkanie należy sprawdzić.
- Planowane są modernizacje lub konserwacja lub należy je sprawdzić, aby sprawdzić, czy są konieczne.
- Mieszkanie ma zostać zmierzone.
- Należy odczytać wskazania liczników (gaz, woda, prąd …).
- Do przeprowadzenia napraw.
- Wynajmujący podejrzewa, że mieszkanie nie jest użytkowane zgodnie z umową.
Jeśli żadna z tych przyczyn nie istnieje, wynajmujący nie ma prawa dostępu do mieszkania. Potwierdza to również orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH, wyrok z 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): Stwierdza on, że właściciel nie ma prawa dostępu do mieszkania, nawet jeśli jest to określone w umowie najmu. Ponieważ taka regulacja jest sprzeczna z art. 13 ust. 1 Ustawy Zasadniczej (nienaruszalność mieszkania), taka klauzula jest nieważna.
Ale nawet jeśli istnieją przyczyny wymienione powyżej, wynajmujący jest zobowiązany do rozważnego skorzystania ze swojego prawa dostępu do mieszkania. Powinien utrzymywać niską liczbę kontroli mieszkania, zajmując się kilkoma problemami podczas jednej wizyty. Jeżeli w ciągu kilku następnych tygodni konieczne jest zmierzenie mieszkania, a odczyty liczników mają być odczytywane w tym samym czasie, te dwie daty należy połączyć.
Niezbędne jest, aby wynajmujący z wyprzedzeniem ogłosił wejście do mieszkania. Najlepiej byłoby to zrobić na piśmie z odpowiednim wyprzedzeniem. Sądy uznają ogłoszenie zawiadomienia od 24 godzin do 14 dni przed powołaniem za właściwe. Przykładowy list zapowiadający przegląd mieszkania można pobrać tutaj:
Jak często wynajmujący może wchodzić do mieszkania?
Nie można jednoznacznie określić, jak często właściciel ma prawo dostępu do mieszkania, ponieważ nie można podać konkretnego numeru. W przypadku powtarzających się powodów oglądania mieszkania, właściciel może mieć dostęp do mieszkania kilka razy w roku. Jak już wspomniano powyżej, należy zwrócić uwagę na najemcę, ponieważ wynajmujący organizuje kilka spotkań, jeśli to możliwe.
Jeśli mieszkanie ma zostać ponownie wynajęte lub sprzedane, obecni najemcy muszą zezwolić na jego oglądanie do trzech razy w miesiącu, zgodnie z obowiązującym prawem. Spotkania te nie mogą wtedy trwać dłużej niż 45 minut i powinny odbywać się w „normalnych godzinach” (LG Frankfurt / Main, wyrok z 24 maja 2002 r., Az. 2/17 S 194/01). Typowe godziny to:
- dni powszednie od 10:00 do 13:00
- dni powszednie od 15:00 do 18:00
- dni powszednie od 19:00 do 20:00
Sobota jest zwykle dniem roboczym, więc najemcy muszą zezwolić na wizyty w ich zazwyczaj wolny weekend. Właściciel ma prawo dostępu tylko w niedziele i święta państwowe, jeśli istnieje bezpośrednie zagrożenie (na przykład z powodu pęknięcia rury wodociągowej).
Nawiasem mówiąc, właściciele mogą tworzyć i publikować zdjęcia do ekspozycji tylko za zgodą najemcy, ponieważ ma to wpływ na prywatność najemcy. Zdjęcia uszkodzeń lub usterek są jednak generalnie dozwolone, nawet jeśli najemca nie wyraża zgody.
Niezależnie od wyżej wymienionych ważnych powodów, które dają wynajmującemu prawo dostępu do mieszkania, ma on również prawo do oględzin swojej nieruchomości co pięć lat bez szczególnego powodu. Tak zdecydował Sąd Okręgowy w Monachium (AG Monachium, wyrok z dnia 8 stycznia 2016 r., Az. 461 C 19626/15). Według sądu właściciel nieruchomości musi mieć możliwość regularnego sprawdzania stanu swojej nieruchomości.
Jeśli nie ma ważnych powodów do kontroli, najemca może odmówić wynajmującemu prawa dostępu.
Czy najemca może odmówić wynajmującemu wjazdu?
Jeśli nie ma ważnych powodów lub jeśli spotkania mają się odbywać poza zwykłymi godzinami, najemca może odmówić wynajmującemu prawa dostępu. Zaleca się jednak ostrożność: jeśli najemcy odrzucą wniosek wynajmującego o obejrzenie nieruchomości bez uzasadnienia, właściciel ma prawo uzyskać dostęp na podstawie orzeczenia sądu i nakazu. Z drugiej strony wynajmujący ma wówczas prawo do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia (BGH, wyrok z 5 października 2010 r., Az. VIII ZR 221/09).
Jeżeli najemca odmówi wstępu do mieszkania, właściciele w żadnym wypadku nie powinni uzyskiwać dostępu do mieszkania bez zgody. Zamiast tego wskazane jest zasięgnięcie porady prawnej i wyznaczenie przez prawnika terminu ewentualnych propozycji nominacji. Tylko wtedy, gdy to nie pomaga, należy udać się do sądu.
Bezpośrednie niebezpieczeństwo: kiedy właściciel może wejść do mieszkania?
Jeżeli w wynajmowanym mieszkaniu istnieje znaczne ryzyko, wynajmujący może wejść do mieszkania bez zgody najemcy. Miałoby to miejsce na przykład w przypadku pęknięcia rury wodociągowej, wybuchu pożaru lub ulatniania się gazu.
Nawet w takich lokalizacjach wskazane jest wcześniejsze uzyskanie zgody najemcy na wejście do mieszkania - ale jeśli nie jest to możliwe, wynajmujący ma prawo otworzyć i wejść do mieszkania bez uprzedzenia.
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania bez zgody najemcy?
Wejście do mieszkania przez wynajmującego bez uprzedniej zgody najemcy jest dozwolone tylko w sytuacjach nagłych, o których mowa powyżej. Jeżeli najemca odmówi wpuszczenia wynajmującego w takiej sytuacji, może on zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wynikłe z tego szkody.
Jednocześnie jednak wynajmujący powinni zawsze upewnić się, że jest to naprawdę nagły wypadek, który powoduje, że wejście do mieszkania jest obowiązkowe. Jeśli tak nie jest, najemca może zgłosić właścicielowi lokalu wtargnięcie zgodnie z § 123 StGB.
Jaka jest sytuacja prawna, jeśli wynajmujący wejdzie potajemnie do mieszkania?
Jeżeli wynajmujący uzyska dostęp do mieszkania bez zgody najemcy, popełnia wtargnięcie, które może być prawnie ścigane. Oprócz zawiadomienia najemca ma wówczas możliwość rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia.
Czy wynajmujący może zatrzymać klucz do mieszkania?
Jednym z powszechnych nieporozumień jest to, że wynajmujący ma prawo zachować duplikat klucza do mieszkania. Jest to jednak dozwolone tylko za wyraźną zgodą najemcy. Jeśli nadal będzie miał klucz i uzyska w ten sposób dostęp do mieszkania bez upoważnienia, najemca może zgłosić wtargnięcie, wypowiedzieć umowę najmu bez wypowiedzenia, a nawet wymienić zamek w drzwiach.
Prawo wynajmującego do dostępu: Co się zmieni po rozwiązaniu umowy?
Jeśli najemca lub właściciel anuluje umowę, ale najemca jeszcze się nie wyprowadził z mieszkania, do prawa dostępu właściciela mają zastosowanie te same zasady, które mają zastosowanie do trwającej umowy najmu.
Jeśli z drugiej strony nadal nie jest jasne, czy wypowiedzenie (np. Z powodu osobistego użytku) jest zgodne z prawem i kiedy może stać się ważne, będzie to miało wpływ na możliwe terminy oglądania. Ponieważ są one tolerowane przez najemcę tylko wtedy, gdy wypowiedzenie jest skuteczne i jest jasne, od kiedy mieszkanie może być wynajęte innej osobie lub również sprzedane.