Specjalne prawa użytkowania przyznają członkowi wspólnoty właścicieli specjalne uprawnienia w stosunku do części majątku wspólnego. Możesz przeczytać tutaj, które części mogą to być oraz jakie prawa i obowiązki wynikają ze specjalnego prawa użytkowania.
Jakie jest specjalne prawo użytkowania?
Szczególne prawo użytkowania w ramach wspólnoty właścicieli oznacza, że jeden z właścicieli lokali ma prawo do korzystania wyłącznie z części majątku wspólnego.
Takie uzgodnione prawo może znacznie zwiększyć wartość rynkową nieruchomości. Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy mieszkanie ma specjalne prawa użytkowania ogrodu lub właściciel mieszkania posiada garaż do wyłącznego użytku. Specjalne prawa użytkowania miejsca parkingowego są dużym plusem, zwłaszcza w lokalizacjach śródmiejskich.
Nawiasem mówiąc, nie ma podstawy prawnej dla specjalnego prawa użytkowania. Jest o tym mowa w paragrafie 5, paragraf 4, zdanie 2 Ustawy o mieszkaniach mieszkaniowych (WEG) - ale nie jest to zdefiniowane.
Przykłady: Na co można przyznać specjalne prawo użytkowania?
Zasadniczo można przyznać specjalne prawo użytkowania wszystkim obszarom należącym do wspólnego majątku, pod warunkiem że zgodzi się na to wspólnota właścicieli. Przykłady tych możliwych obszarów to:
- Miejsca parkingowe / garaże dla samochodów
- Pokoje w piwnicy
- Tarasy
- Ogrody i części ogrodowe
- Poddasze
- Korzystaj z uprawnień do specjalnych obiektów, takich jak sauna
Dla wszystkich tych obszarów można przyznać specjalne prawo użytkowania. Należy jednak wiedzieć, że nadal pozostają one wspólną własnością. Upoważniony użytkownik może w ten sposób domagać się tego dla siebie, ale nie staje się jedynym właścicielem na podstawie przyznanego prawa.
Na miejsce parkingowe można przyznać specjalne prawo użytkowania. Ale nadal należy do majątku wspólnoty.
Kto może otrzymać specjalne prawo użytkowania?
Specjalne prawo użytkowania jednego lub kilku obszarów może być przyznane tylko członkowi wspólnoty właścicieli. Osoby trzecie są wykluczone. Uprawniony użytkownik ma jednak możliwość wydzierżawienia terenu osobie trzeciej poprzez wydzierżawienie wspólnej nieruchomości - np. Miejsca parkingowego.
W jaki sposób nabywa się specjalne prawo użytkowania?
Jeżeli majątek wspólny ma być pozostawiony do wyłącznego użytku jednego właściciela mieszkania, umowa między wszystkimi współwłaścicielami jest obowiązkowa; uchwała nie wystarczy. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy przepisy wspólnotowe zawierają ogólną klauzulę otwierającą. Jeżeli w drodze uchwały mają zostać przyznane szczególne prawa użytkowania, w regulaminie wspólnotowym musi zostać zawarta odpowiednio określona klauzula otwierająca.
Szczególne prawo użytkowania właściciela mieszkania jest zwykle określone w oświadczeniu o podziale. Późniejsza alokacja jest również możliwa, ale umowa ta musi zostać następnie zatwierdzona przez wszystkich bez wyjątku współwłaścicieli.
Specjalne prawo użytkowania: notariusz i rejestr nieruchomości
Uzgodnione szczególne prawo użytkowania można również wpisać do księgi wieczystej. Jednak nie jest to obowiązkowe. Możliwe jest również poświadczenie notarialne. Oba środki są absolutnie wskazane, ponieważ umowa między obecnymi właścicielami apartamentów, która jest zawierana wyłącznie na piśmie lub nawet ustnie, obowiązuje wyłącznie między nimi, tj. Ma między nimi tzw. Skutek umowny. Sprzedana nieruchomość nie istnieje dla nowego właściciela, aby mógł on legalnie korzystać ze wspólnej własności.
Jeśli natomiast prawo zostanie poświadczone notarialnie i wpisane do księgi wieczystej, teren ten stał się częścią własności prywatnej (patrz poniżej), a zatem dotyczy również przyszłych właścicieli mieszkań.
Specjalne prawa użytkowania mogą zostać wpisane do księgi wieczystej lub poświadczone notarialnie przez notariusza.
Prawa i obowiązki ze specjalnymi prawami użytkowania
Prawo do wyłącznego korzystania z części mienia komunalnego idzie w parze z wynikającymi z tego uprawnieniami, ale także z obowiązkami.
Specjalne prawo użytkowania: prawa właściciela mieszkania
- Wyłączne prawo użytkowania
Każdy, kto ma szczególne prawo użytkowania, może korzystać wyłącznie z przydzielonego mu obszaru. Współwłaściciele nie mogą korzystać z nieruchomości. Jeżeli właściciel odsetek nie może wykonywać swoich praw, może zażądać odszkodowania od stowarzyszenia właścicieli domów. - Prawo do plonów
Jeżeli obszar wskazany w specjalnym prawie użytkowania przynosi dochód, na przykład co roku w ogrodzie dojrzewa dużo owoców, ustawa o właścicielu apartamentu stanowi, że dochód ten przysługuje beneficjentowi. Jeśli zamiast tego jest to garaż, można go wynająć. Tutaj również dochód przepływa wyłącznie do beneficjenta.
Specjalne prawo użytkowania: Obowiązki właściciela mieszkania
- Zmiany konstrukcyjne
Upoważniony użytkownik nie może dokonywać żadnych zmian konstrukcyjnych w obszarze objętym specjalnym prawem użytkowania. Wyjątek: w oświadczeniu o podziale odnotowano inną umowę.
Zmiany strukturalne obejmują również takie środki, jak ogrodzenie terenu. Obiekty tymczasowe, takie jak huśtawka dla dzieci, są wyłączone. - Utrzymanie, sprzątanie, zagospodarowanie, naprawa
W zasadzie społeczność właścicieli jest zobowiązana do wspólnego ponoszenia kosztów za przedmiotowy teren, pomimo specjalnego prawa użytkowania. Co do zasady jednak umowa stanowi, że osoba uprawniona do szczególnego użytku jest zobowiązana do jego utrzymania na własny koszt. Obejmuje to czyszczenie, a także zarządzanie i wszelkie naprawy, które mogą okazać się konieczne.
Specjalne prawa użytkowania i własność prywatna: to jest różnica
Pojęcia szczególne prawo użytkowania i własność prywatna są często mylone ze sobą lub błędnie używane jako synonimy. Ale jest między nimi zasadnicza różnica.
Specjalne prawo użytkowania przyznaje beneficjentowi prawo do użytkowania terenów należących wyłącznie do wspólnoty właścicieli. Nie zmienia to statusu własności terenu. Pozostaje własnością wspólnoty właścicieli.
Z kolei w przypadku własności prywatnej członkiem wspólnoty właścicieli jest nie tylko użytkownik, ale także właściciel danego terenu. Dzięki temu statusowi może on wprowadzać do niego zmiany strukturalne, ale tylko wtedy, gdy nie ma to wpływu na osoby trzecie.
Co dzieje się w przypadku sprzedaży ze specjalnymi prawami użytkowania i własnością?
Jeżeli nieruchomość ma zostać sprzedana, konieczne jest zapewnienie, że specjalne prawo użytkowania nie może zostać przeniesione oddzielnie od oddzielnej własności, ale raczej, że można je sprzedać łącznie.
Nabywcy nieruchomości są pewni, gdy prawo do korzystania z terenu jest nie tylko poświadczone notarialnie, ale również wpisane do księgi wieczystej. Następnie automatycznie staje się częścią własności prywatnej i automatycznie przechodzi na nowego właściciela w momencie sprzedaży.