W przypadku wypowiedzenia na użytek własny właściciel ma możliwość wprowadzenia się do własnego, wcześniej wynajmowanego mieszkania. Warunkiem wstępnym jest to, że sam właściciel, bliski krewny lub członek gospodarstwa domowego potrzebuje przestrzeni życiowej, co jest jasno określone w wypowiedzeniu.
W praktyce zawsze pojawiają się problemy prawne z powodu wypowiedzenia umowy na własny użytek. Na przykład najemcy często zaprzeczają istnieniu rzeczywistego zainteresowania własnym użytkiem. Podejrzewają, że tego typu wypowiedzenie najmu jest jedynie zaliczką na rzecz efektywniejszego korzystania z nieruchomości. Ustawa o usługach informacyjnych i podatki LBS zebrała kilka wyroków w sprawie zaprzestania użytkowania osobistego dla swojego dodatkowego wydania.
Wypowiedzenie z powodu osobistych potrzeb, jeśli jesteś za stary
Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Berlinie (sygn. Akt 67 S 345/18) bardzo podeszły wiek może uchronić najemców przed rozwiązaniem umowy z powodu osobistego użytku. Jeden właściciel nie spełnił jego prośby o usunięcie z mieszkania pary w wieku 87 i 84 lat. Osoby poszkodowane wskazywały, że nie można oczekiwać od nich wyprowadzki ze względu na stan zdrowia, starość i korzenie społeczne w okolicy. Sąd Okręgowy w Berlinie przyjął te trudne powody. Jeśli wynajmujący nie ponosi szczególnie poważnych szkód ze swojej strony, jeśli nie może się wprowadzić do lokalu, musi się bez niego obejść. W tym przypadku tak nie było, w końcu nawet nie zamierzał go używać przez cały rok.
Wypowiedzenie z powodu osobistego użytku po krótkim czasie
Wynajmując nieruchomość, właściciel powinien dokładnie rozważyć, czy mógłby sam z niej korzystać w dającej się przewidzieć przyszłości. Wypowiedzenie z tytułu osobistego użytku może być prawnie bezskuteczne, jeżeli następuje zbyt szybko po zawarciu umowy, a przyczyna była już wówczas widoczna. Federalny Trybunał Sprawiedliwości (sygn. Akt VIII ZR 233/12) musiał zbadać, czy po trzech latach może to mieć miejsce. Sędziowie temu zaprzeczyli, ale też dali do zrozumienia, że problematyczny okres to mniej niż trzy lata.
Wypowiedzenie z wyprzedzeniem z powodu użytku osobistego
Wypowiedzenie z powodu osobistego użytku nie jest uzasadnione, jeśli właściciel może pokazać upoważnioną osobę, ale jest to oczywiście używane tylko jako symbol zastępczy. W sprawie przed Federalnym Trybunałem Sprawiedliwości (sygn. Akt VIII ZR 214/15) chodziło o taką konstelację. Najemcy zarzucali właścicielowi zamiar sprzedaży i pozostawienie mieszkania tylko siostrzeńcowi, aby ułatwić późniejszą sprzedaż nieruchomości. BGH był w stanie zrozumieć te argumenty.
Wypowiedzenie z powodu użytku osobistego ze zrozumiałym zamiarem użycia
Zawodowy piłkarz, który pracował za granicą, chciał mieszkać z rodziną w swoim wolnym czasie (zwłaszcza podczas ferii zimowych, które trwały kilka miesięcy) w posiadanym przez siebie kondominium i dlatego dał najemcy wypowiedzenie z powodu własnego użytku. Ten ostatni uznał wniosek za złożony i nie opuścił mieszkania. Sąd Okręgowy w Monachium (sygn. Akt 473 C 7411/714) przesłuchał żonę (matkę dziecka, które niedawno urodziły) i doszedł do wniosku, że rzeczywiście istnieje zrozumiałe zamierzone użycie.
Wypowiedzenie z powodu osobistych potrzeb po separacji przestrzennej małżonków
Niezwykła forma użytku osobistego występuje, gdy przyczyną jest rozstanie z małżonkami. Jeden mężczyzna - żonaty i dwoje dzieci - powiadomił swoich lokatorów, twierdząc, że chciałby się wprowadzić do własnego mieszkania z powodu ciągłych problemów w związku. Był w stanie to udowodnić przed sądem okręgowym w Heidelbergu (sygn. Akt 5 S 42/12) oświadczeniem martwej żony. Potwierdziło to, że wspólne życie jest „trudne do zniesienia”. Ponadto sąd przyjął argument właściciela, że wynajmowane mieszkanie przynosiło mu jedynie nieco mniej niż 400 czynszu miesięcznie, ale on sam mógł uzyskać porównywalną powierzchnię mieszkalną tylko za znacznie większe pieniądze.
Wypowiedzenie z powodu osobistego użytku: Pisemne zrzeczenie się umowy najmu
Jest całkiem możliwe, że wynajmujący od samego początku powstrzyma się od dochodzenia najemcy własnego użytku. W takim przypadku jednak zrzeczenie się to, podobnie jak sama umowa najmu, powinno być wyraźnie zapisane na piśmie. W każdym razie Federalny Trybunał Sprawiedliwości zdecydował (sygnatura akt VIII ZR 223/06), że byłoby to konieczne przez okres dłuższy niż jeden rok, jeżeli prawo do wypowiedzenia zostało wykluczone.
Wypowiedzenie z powodu użytku osobistego: obowiązek wynajmującego do zaoferowania
Jeśli właściciel ma inne mieszkanie w tym samym domu lub w tym samym kompleksie, który jest obecnie wolny, musi zaoferować to najemcy, który został wypowiedzony z powodu osobistych potrzeb. Zasadniczo istnieje taki „obowiązek składania ofert”, orzekł Federalny Trybunał Sprawiedliwości (sygn. Akt VIII ZR 311/02). Dotyczy to przynajmniej sytuacji, gdy takie mieszkanie zostanie zwolnione przed upływem zwykłego okresu wypowiedzenia. To jest dokładnie to, czego właściciel nie zrobił i zamiast tego wynajął nieruchomość komuś innemu. Doprowadziło to do nieskuteczności wypowiedzenia na użytek własny.
Wypowiedzenie ze względu na osobiste potrzeby członka rodziny
Szwagier lub szwagierka właściciela nie należą w rzeczywistości do grupy krewnych, którzy usprawiedliwiają wypowiedzenie do użytku osobistego. Obejmuje to bliskich krewnych, takich jak dzieci, rodzice lub rodzeństwo. Jeśli jednak wynajmujący ma szczególnie bliski kontakt ze swoim szwagrem, Federalny Trybunał Sprawiedliwości (numer akt VIII ZR 247/08) jest przekonany, że jako wyjątek można złożyć skargę dotyczącą użytku osobistego.
Sfałszowane zakończenie z powodu osobistego użytku: odszkodowanie
Czasami strony osiągają ugodę w kontekście procedury na użytek własny. Ale co się stanie, jeśli po takim porównaniu pierwotnie wymieniony powód wygaśnięcia okaże się fałszywy? Według Sądu Okręgowego w Monachium (sygn. Akt 474 C 19752/11), wtedy zależy to od tego, czy porównanie powinno rzeczywiście wyznaczyć granicę bez uwzględnienia prawdziwości. Jeśli było to zamierzone, późniejsze roszczenia odszkodowawcze ze strony wypowiedzianego najemcy są wykluczone.
Test trudności po rozwiązaniu umowy z powodu użytku osobistego
Najemcy mogą bronić się przed wypowiedzeniem umowy z powodów osobistych w przypadku trudnej sytuacji. Jeśli przeprowadzka jest dla nich nieuzasadniona, na przykład z powodu bardzo starego wieku lub ciężkiej choroby, mogą pozostać w wynajmowanym mieszkaniu pomimo powiadomienia. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości, sądy muszą teraz dokładniej zbadać, czy nie ma sprawy trudnej. Na przykład można wezwać eksperta w celu zbadania faktycznego stanu fizycznego i psychicznego najemcy. Schematyczne osądy, w których w zależności od wieku najemcy lub rodzaju choroby jednej stronie automatycznie przypisuje się większe zainteresowanie wynajmowaną nieruchomością, należy w przyszłości unikać (sygn. Akt: VIII ZR 180/18 i VIII ZR 167/17).
