Ci, którzy wynajmują krewnym, powinni nie tylko znać klauzulę 66 procent, aby zaoszczędzić na podatkach. Wyjaśniamy, czego należy przestrzegać w umowie najmu dla dzieci pozostających na utrzymaniu lub umeblowanych mieszkań i co jeszcze jest ważne.
Kupno nieruchomości i wynajmowanie jej jest atrakcyjne dla wielu osób, zwłaszcza że pieniądze są bezpiecznie inwestowane, a podatki można zaoszczędzić. Koszty dodatkowe związane z zakupem, takie jak opłata notarialna i gruntowa, a także odsetki od kredytów, amortyzacja domu i koszty remontu stanowią koszty uzyskania przychodu. Mniejsze zakupy, takie jak narzędzia ogrodowe lub artykuły bieżące, takie jak prąd i ścieki, również można odliczyć od podatków.
Ale uważaj: jeśli chcesz odliczyć od podatku pełną kwotę wydatków na wynajmowaną nieruchomość, musisz również obciążyć krewnych co najmniej 66% rynkowego czynszu. Jeśli czynsz jest niższy, na przykład tylko 50 procent stawki lokalnej, od podatku można odliczyć tylko połowę odsetek, kosztów i amortyzacji.
Właściciele powinni zatem zawsze zwracać uwagę na lokalny poziom czynszu. Jeśli to wzrośnie, należy również skorygować czynsz dla krewnych. W przeciwnym razie korzyści podatkowe są odpowiednio niższe.
Wynajem z rabatem: Określ lokalny czynsz porównawczy
Aby wiedzieć, ile czynszu możesz żądać od krewnych, powinieneś znać lokalne stawki czynszu. Możesz zapoznać się z indeksem czynszów lub zatrudnić eksperta. Jeśli nie ma wskaźnika czynszu dla danej lokalizacji, można zastosować również indeks sąsiedniej gminy, zgodnie z Federalnym Trybunałem Sprawiedliwości.
Korzyść dla wynajmu dla krewnych: Indeks czynszu obejmuje również czynsze ze starych umów, które są zwykle znacznie niższe od czynszów w nowych umowach. W sądzie pozostaje jednak niejasne, czy obliczenie 66-procentowego limitu musi opierać się na górnej czy dolnej wartości przedziału najmu. Jest jednak jasne, że decydujący jest ciepły, a nie zimny czynsz.
Reguluje to orzeczenie Federalnego Sądu Skarbowego: Mężczyzna wynajął matce mieszkanie, za które zażądał miesięcznego czynszu w wysokości 2900 euro. Urząd skarbowy szybko zorientował się, że czynsz wynosił tylko około 62 procent lokalnego czynszu porównywalnego i zażądał od właściciela zmniejszenia oszczędności podatkowych. Podkreślił jednak, że przy rocznych kosztach dodatkowych w wysokości 1800 euro zostanie osiągnięty ciepły czynsz w wysokości 4700 euro, który osiągnął 80 procent. W ostatniej instancji Federalny Sąd Skarbowy przyznał mężczyźnie prawo (sygn. IX R 44/15).
Czy chcesz wynająć swoją nieruchomość do wynajęcia krewnym? W takim razie zdecydowanie powinieneś skorzystać z lokalnych czynszów lub indeksu czynszów do porównania.
Czynsz dla dzieci pozostających na utrzymaniu
Studenci lubią wprowadzać się do mieszkania wynajmowanego przez rodziców i kompensować czynsz kosztami utrzymania. Jednak organy podatkowe przyglądają się bliżej: jeśli nie stwierdzą żadnych ruchów rachunków podobnych do wynajmu, anulują ulgi podatkowe rodziców. Ponieważ nawet z własnymi dziećmi musisz podpisać pisemną umowę najmu, która spełnia zwykłe warunki.
Wysłuchano sprawy, w której rodzice ich córki wynajmowali mieszkanie w ich domu. Podpisano umowę najmu i zarejestrowano czynsz, ale córka nie dokonywała żadnych miesięcznych przelewów. Kiedy urząd skarbowy podjął dalsze działania, powiedziano, że córka płaci czynsz z alimentów pieniężnych rodziców. Ponieważ jednak jako studentka nie miała własnych dochodów, w rzeczywistości pokrywała swoje koszty utrzymania z tytułu utrzymania. Domniemane potrącenie kosztów utrzymania i czynszu nie mogło zostać udowodnione, więc Federalny Sąd Skarbowy zgodził się z urzędem skarbowym.
Wynika z tego, że urząd skarbowy musi uznawać umowy najmu krewnych z pełnoletnimi dziećmi tylko wtedy, gdy ustalają wysokość czynszu i alimentów, a kwoty są płacone oddzielnie i sprawdzalnie. Dotyczy to również sytuacji, gdy potomstwo płaci czynsz z alimentów pieniężnych rodziców (BFH, Az. IX R 28/15 i BFH, Az. IX R 30/98).
Jeśli chcesz uniknąć kłopotów z organami podatkowymi, możesz skorzystać z innej alternatywy: jeśli dzieci otrzymają wyższą kwotę (zwolnienie z podatku do 400 000 euro), mogą przeznaczyć ją na opłacenie czynszu. Ale uwaga: nawet wtedy czynsz nie może być płacony corocznie ani w całości przez kilka lat, ale musi być płacony co miesiąc, aby dzierżawa została uznana przez organy podatkowe (wyrok BFH z 19.6.1991, BStBl 1992 II s. 75).
Wynajem umeblowanych mieszkań krewnym
Uważaj na mieszkania umeblowane lub częściowo umeblowane: tutaj musisz podać dopłatę za umeblowanie, nawet jeśli wynajmujesz je krewnym. Jednak tylko wtedy, gdy dopłatę tę można ustalić na podstawie lokalnego wskaźnika czynszu lub na podstawie dopłat, które można zrealizować na rynku - inne źródła są niedozwolone.
W sprawie negocjowanej przed Federalnym Sądem Skarbowym rodzice wynajmowali synowi mieszkanie z nową wbudowaną kuchnią, pralką i suszarką i pobierali 66 procent lokalnego czynszu. Ponieważ jednak urząd skarbowy podwyższył lokalny czynsz porównawczy o dopłatę za umeblowanie kuchni do zabudowy, pralki i suszarki w wysokości miesięcznej amortyzacji, próg 66% spadł poniżej, a żądane podatki obniżono.
Jeśli wynajmujesz umeblowane lub częściowo umeblowane mieszkanie swoim bliskim, musisz podać dopłatę za umeblowanie.
BFH zgodził się z urzędem skarbowym, ponieważ: Wynajmujący mogą naliczać czynsz bez mebli tylko wtedy, gdy wartości użytkowej dostarczonych mebli nie można wyprowadzić ze wskaźnika czynszu, ani też nie można określić dopłaty do mebli na lokalnym rynku najmu (wyrok BFH z 6.2.2019). 2018, IX R 14/17).
Wskazówka: Niedopuszczalne jest - nawet jeśli urząd skarbowy czasami się z tym nie zgadza - naliczanie dopłaty za meble z miesięcznej kwoty liniowego potrącenia za zużycie mebli lub wyposażenia. Wynika to również z powyższego wyroku.
Aby uniknąć kłopotów i utrzymać niską cenę najmu, lepiej pozostawić puste nieruchomości mieszkalne bliskim. Jeśli chcesz być hojny, możesz oczywiście dać sprzęt członkom rodziny.
