Podnajem to świetne rozwiązanie dla najemców, którzy mieszkają w innym mieście lub nawet w innym kraju przez określony czas bez konieczności wypowiadania umowy. Aby nie ucierpieć na tym dobry najem z właścicielem, należy rozważyć kilka kwestii w umowie podnajmu. Z naszego przewodnika dowiesz się, jak postępować poprawnie.
Każdy, kto wyjeżdża na jakiś czas w interesach lub robi sobie przerwę, niekoniecznie chce rezygnować z mieszkania. W tym przypadku umowa podnajmu stanowi świetne rozwiązanie dla najemców, którzy w międzyczasie sami stają się właścicielami. Czasami mieszkanie staje się zbyt duże i zbyt drogie z powodu separacji, w takim przypadku umowa podnajmu jest również dobrym rozwiązaniem, dopóki nie znajdziesz czegoś odpowiedniego. Ze względu na niedobór mieszkań i wysokie czynsze podnajmowanie przestrzeni życiowej nie jest już tylko problemem w przypadku mieszkań studenckich.
Aby mieć pewność, że dobry najem z właścicielem nie ucierpi, należy rozważyć kilka kwestii w umowie podnajmu. Ponieważ można to zrobić tylko za zgodą właściciela. W takim przypadku powinieneś poinformować go z dużym wyprzedzeniem o tym, komu zamierzasz wynająć. Nie ma jednak nic do powiedzenia, ponieważ czynsz będzie nadal płacony wyłącznie przez Ciebie, jako głównego najemcę.
Warto wiedzieć : jeśli wynajmujesz powierzchnię mieszkalną, właściciel może zwiększyć koszty najmu nawet o dwadzieścia procent. Mieszkanie jest bardziej wymagające ze względu na kilku mieszkańców, co oznacza, że wynajmujący może być zmuszony do tworzenia wyższych rezerw.
Zgoda właściciela: najemcy powinni to rozważyć!
Z jakiegoś powodu chcesz podnajmować część wynajmowanego mieszkania. Wtedy nie ma sposobu, aby porozmawiać z właścicielem. Ponieważ prawo reguluje, że wynajmujący musi wyrazić zgodę na podnajem. Aby to zrobić, wyjaśnij wynajmującemu w wiarygodny sposób, dlaczego chcesz wynająć powierzchnię mieszkalną - na ograniczony lub nieograniczony czas. Jeśli powód jest zrozumiały, wynajmujący prawie nie ma możliwości odmowy wyrażenia zgody na umowę podnajmu.
W takich przypadkach z pewnością powiesz TAK umowie podnajmu
Jako najemca, po rozstaniu z partnerem lub z powodu nagle niższych zarobków, nie możesz już sam pokryć kosztów najmu i dlatego chcesz podnajmować? Nawet ci, którzy potrzebują opieki i opiekunów, zwykle mogą podnajmować przestrzeń życiową.
Jeśli po separacji lub rozwodzie nie masz ani centa w kieszeni, zazwyczaj możesz je wynająć.
W takich przypadkach wynajmujący może odmówić podnajmu
Chciałbyś spędzić cały rok za granicą jako najemca mieszkania i tymczasowo przechować swoje meble w garażu? W tym przypadku nie ma już odniesienia do mieszkania. Dobrze wiedzieć: jeśli nie wynajmiesz całego mieszkania i nie zatrzymasz pokoju dla siebie, możesz ponownie rozpocząć przeprowadzkę.
Nawet jeśli podnajemca został już zauważony przez wynajmującego w związku z naruszeniem regulaminu domu, może on zakazać podnajmu. Jeżeli najemca zaplanował komercyjne wykorzystanie powierzchni mieszkalnej, nie można tego oczekiwać od wynajmującego.
NIE od wynajmującego jest często trudne do utrzymania w sądzie. Bądź wytrwały i przeprowadź badania, zanim porozmawiasz z właścicielem. Nieuzasadniona odmowa zgody wynajmującego może nawet narazić go na odpowiedzialność odszkodowawczą.
Zapisz zgodę wynajmującego na piśmie
Po omówieniu wszystkich punktów z wynajmującym należy sporządzić pisemne oświadczenie o wyrażeniu zgody. Zasadniczo powinien zawierać następujące punkty:
- Adres wynajmowanej nieruchomości
- Osobiste powody, dla których mieszkanie jest podnajmowane
- Imię i nazwisko oraz data urodzenia poddzierżawcy
Prawidłowo przygotuj podnajem
Zanim poddzierżawca wprowadzi się do Ciebie, zdecydowanie powinieneś zawrzeć pisemną umowę podnajmu. Kluczową różnicą między zwykłym najem a podnajmem są dwie strony, które zawierają ze sobą umowę - czyli główny najemca i podnajemca. Zawiera obowiązki, ale także prawa obu stron.
Jako główny najemca musisz wziąć pod uwagę, że jesteś w stanie w równym stopniu wywiązać się ze zobowiązań wynikających z umowy najmu z wynajmującym. Ponadto, jako główny najemca, jesteś zawsze osobą kontaktową dla wynajmującego, nawet w przypadku problemów lub sporów z podnajemcą.
Przed wprowadzeniem się poddzierżawcy należy zawrzeć pisemną umowę w celu zapewnienia bezpieczeństwa wszystkich zaangażowanych stron.
Wskazówki dotyczące podnajmu
1. Podaj pełne dane osobowe Ciebie jako głównego najemcy i podnajemcy (imię, nazwisko, dokładny adres wynajmowanego mieszkania).
2. Szczegółowo opisz wynajmowaną nieruchomość (piętro w mieszkaniu, który pokój jest wynajmowany, z jakich pomieszczeń wspólnych itp.). Ważne jest również, aby mieć dokładny opis sposobu obchodzenia się z przedmiotami, które są wspólnie użytkowane oraz inwentarz mieszkania. W przypadku zakupu nowego sprzętu AGD do wspólnej kuchni lub naprawy zmywarki należy wyraźnie wskazać w umowie podnajmu, jakie częściowe koszty ma ponieść podnajemca. Wszelkie wymagania, takie jak regularne malowanie pomieszczenia, nie obowiązują.
3. Koszty najmu i koszty dodatkowe muszą zostać dokładnie obliczone przez Ciebie, jako głównego najemcę, w celu uwzględnienia zarówno własnych interesów, jak i podnajemcy.
4. Kaucja jest szczególnie ważna dla głównego najemcy. Ponieważ jesteś odpowiedzialny wobec wynajmującego, powinieneś zażądać od poddzierżawcy rozsądnego depozytu w wysokości od jednego do trzech miesięcy czynszu.
5. Na czas określony lub stały - określ dokładny termin rozpoczęcia podnajmu. Jeśli umowa podnajmu jest ograniczona w czasie, należy podać dokładny powód. Ważne jest, aby zachować połączenie z mieszkaniem w przypadku stałej nieobecności, na przykład poprzez meble w mieszkaniu. Jeśli najem jest ograniczony, możesz dodać tutaj odniesienie do użytku osobistego.
6. Możesz ustawić okres wypowiedzenia zgodnie z obowiązującym prawem najmu. Zwykle jest to trzy miesiące i odpowiada okresowi wypowiedzenia w Twojej głównej umowie najmu. W przypadku umowy podnajmu można uzgodnić krótsze okresy, zgodnie z uproszczonym prawem do wypowiedzenia. Jeśli podnajmujesz tylko umeblowany pokój, możesz anulować bez podania przyczyny do 15 dnia miesiąca. Jeśli potrzebujesz specjalnej regulacji dotyczącej okresu wypowiedzenia, w razie wątpliwości zawsze zasięgnij porady prawnika specjalisty w zakresie prawa najmu.
7. Załącz kopię głównej umowy najmu i regulaminu domu do umowy podnajmu, aby koordynacja była bardzo przejrzysta. W regulaminie domowym poddzierżawca może znaleźć wszystkie ważne informacje dotyczące czasu odpoczynku, czasu otwarcia okiennic oraz czasu użytkowania suszarni i pralni. Zakazy odwiedzin lub przepisy ze strony podnajemcy są niedozwolone, o ile przestrzegane są zasady domu. Uzyskaj również pisemną zgodę wynajmującego na podnajęcie, abyś mógł dodać ją do umowy podnajmu.
Dobrze wiedzieć: W przypadku podnajmu umeblowanego pokoju lub umeblowanej części mieszkania, oprócz umowy podnajmu należy również sporządzić protokół odbioru. Oprócz stanu wynajmowanej nieruchomości, tutaj odnotowywane są wszelkie uszkodzenia inwentarza. Ma to tę zaletę dla obu stron, że status wynajmowanej nieruchomości został zarejestrowany w momencie wprowadzenia się i można uwzględnić wcześniejsze szkody.
Umowa podnajmu: ograniczona czy nieograniczona?
Jeśli Twój wynajmujący wyraził zgodę, a Ty już znalazłeś podnajemcę, zastanów się, czy chcesz podnajmować na określony czas, czy na czas nieokreślony. Wreszcie, jest to ważne dla ustalenia okresu wypowiedzenia.
Staje się to jasne poprzez określenie okresu wynajmu. Jeżeli tylko ustalisz datę rozpoczęcia umowy podnajmu, umowa podnajmu zostaje zawarta na czas nieokreślony. Aby termin obowiązywał, musisz określić w umowie datę rozpoczęcia i dokładną godzinę zakończenia najmu. Szczególnym dodatkiem do umowy podnajmu na czas określony jest to, że należy odnotować przyczynę ograniczenia czasowego.
Najważniejsze pytania dotyczące umowy podnajmu
Podnajem - czy mój właściciel może podwyższyć główny czynsz?
Jeśli chcesz podnajmować, zdecydowanie powinieneś wziąć pod uwagę, że wynajmujący może skorzystać z tak zwanej dopłaty za podnajęcie (§ 553 (2) BGB). Dotyczy to głównie ryczałtowych, naliczanych za dodatkowe koszty, takie jak prąd i woda, jeśli w mieszkaniu mieszka więcej osób niż wcześniej. Jeśli dodatkowe koszty są rozliczane indywidualnie raz w roku, argument wynajmującego nie ma zastosowania. W takim przypadku właściciel może naliczyć jedynie rozsądną dopłatę do czynszu za większe zużycie powierzchni mieszkalnej. Jednak nie ma prawnego wymogu dokładnego obliczenia.
Co mam zrobić, jeśli wynajmujący wypowie mnie jako głównego najemcę?
Gdy wynajmujący wypowie umowę najmu, może powstać skomplikowany przypadek. Jednak główny najemca musi przestrzegać zobowiązań wynikających z umowy podnajmu, dlatego szczególnie ważne jest zwracanie uwagi na okresy wypowiedzenia dotyczące najmu głównego i podnajmu. Jeżeli z tego powodu będziesz musiał przedwcześnie powiadomić podnajemcę, może on zażądać od ciebie odszkodowania, na przykład za koszty przeprowadzki.
Czy mogę wynająć turystom pusty pokój?
Bardzo ekscytującym tematem dla najemców jest czasowe podnajmowanie turystów. Ponieważ najemcy mogą pozornie po prostu zarobić kieszonkowe, których nie należy lekceważyć. Wynajem krótkoterminowy dla turystów jest jednak równoznaczny z komercyjnym wykorzystaniem powierzchni mieszkalnej i dlatego jest zabroniony. Uwaga: Ryzykujesz wypowiedzenie bez wypowiedzenia, a także naruszenie zakazu przywłaszczenia, który obowiązuje obecnie w coraz większej liczbie miast.
Każdy, kto jako najemca podnajmuje pokój turystom, ryzykuje wypowiedzenie bez wypowiedzenia.
Czy mogę wyrazić zgodę na okres próbny przy zawieraniu podnajmu?
Ogólnie rzecz biorąc, okres próbny nie jest przewidziany dla podnajemcy, nawet jeśli główny najemca może mieć uzasadniony interes w tej ochronie. Generalnie, jeśli wynajmujesz umeblowany pokój, zawsze możesz odstąpić od umowy do 15 dnia miesiąca na koniec miesiąca. Zatem okres wypowiedzenia wynosi dwa tygodnie. W przeciwnym razie nadal masz możliwość określenia szczególnych powodów, takich jak wypowiedzenie umowy na użytek własny, w umowie podnajmu.
Czy jako podnajemca mogę wcześniej powiadomić o pojawieniu się pleśni w mieszkaniu?
Bez względu na to, czy jesteś głównym najemcą, czy podnajemcą, stan mieszkania zagrażający zdrowiu jest nieracjonalny i dlatego może pozwolić na wypowiedzenie bez wypowiedzenia. Jak silna jest forma, w każdym indywidualnym przypadku musi sprawdzić ekspert. W takim przypadku wskazane jest zasięgnięcie ewentualnej pomocy prawnika specjalisty lub stowarzyszenia najemców po rozmowie z wynajmującym.
Lista kontrolna: od najemcy do właściciela
- Sprawdź swoją główną umowę najmu pod kątem ograniczeń.
- Uzyskaj pisemną zgodę właściciela lokalu na podnajem.
- Zastanów się, czy chcesz wynająć umeblowane, czy nieumeblowane i sam zdecyduj, z których pomieszczeń wspólnych może korzystać podnajemca.
- Nie spiesz się, wybierając podnajemcę i poinformuj wynajmującego, który wprowadzi się do Ciebie.
- Uzgodnij pisemną umowę podnajmu i załącz kopię głównej umowy najmu oraz regulaminu domu.
- Zanim się wprowadzisz, utwórz ze swoim podnajemcą protokół przekazania dotyczący stanu mieszkania w momencie wprowadzenia się. W ten sposób Ty i Twoi podnajemcy jesteście optymalnie przygotowani do wspólnego życia.
- Wystaw najemcy zaświadczenie od wynajmującego do biura meldunkowego mieszkańców.
