Właścicielom nie wolno po prostu wpłacać kaucji na konto prywatne, ale muszą je inwestować oddzielnie od własnych aktywów. Poniżej wyjaśniamy, jakie inne zasady mają zastosowanie i jakie są różne opcje tworzenia kaucji za wynajem.
Kiedy rozpoczyna się nowy najem, właściciele mogą żądać depozytu w wysokości maksymalnie trzech miesięcznych czynszu (§ 551 BGB). Chroni to Cię przed ryzykiem finansowym, na przykład jeśli najemca pozostawi szkody podczas wyprowadzki. W większości przypadków ta kaucja za wynajem jest tworzona jako depozyt gotówkowy. Ale istnieje również możliwość zainwestowania pieniędzy w inne miejsce. Często można osiągnąć wyższe plony, co z kolei zapewnia właścicielowi jeszcze lepszą ochronę.
Należy pamiętać, że wynajmujący musi zaakceptować, jeśli nowy najemca nie może od razu zapłacić kaucji na początku najmu. Zgodnie z prawem może on również wpłacać kaucję w trzech równych miesięcznych ratach.
Te formy inwestycji są możliwe za kaucją najmu
Depozyt gotówkowy
W przeciwieństwie do tego, co sugeruje ten termin, w przypadku depozytu gotówkowego pieniądze zwykle nie są wpłacane w gotówce, ale przekazywane - nawet jeśli płatność gotówkowa jest w zasadzie możliwa, ale zawsze należy ją potwierdzić. Wynajmujący musi zainwestować pieniądze z odsetkami, być odporny na niewypłacalność i oddzielony od własnego majątku. Jako właściciel możesz po prostu otworzyć konto w kasie oszczędnościowej - zwykle jest to klasyczne konto oszczędnościowe. W tym celu ze Sparkasse zostaje zawarta umowa powiernicza „specjalna kaucja czynszowa”. Pieniądze nadal należą do najemcy finansowo, ale są powierzone posiadaczowi konta (w zaufaniu). Wynajmujący może korzystać z konta tylko zgodnie z regulaminem najmu, którego Sparkasse nie sprawdza.Po zakończeniu najmu musi spłacić kaucję czynszową - łącznie z narosłymi odsetkami, może kompensować własne roszczenia.
Zastaw
Inna możliwość polega na tym, że najemca wpłaca kaucję na konto, które jest na jego nazwisko, a następnie zastrzega ją właścicielowi. Wystarczy, że podpisze zastaw dostępny w kasach oszczędnościowych. Wynajmujący nie musi być obecny na tym spotkaniu, ale również podpisać formularz. Najemca powiadamia kasę oszczędnościową, gdy tylko jego właściciel również podpisze umowę zastawu. Konto otrzymuje wówczas powiadomienie o zablokowaniu, aby strony mogły uzyskać dostęp do konta lub je usunąć wyłącznie zgodnie z przepisami najmu.
Spekulacyjne formy inwestowania
Zgodnie z niemieckim kodeksem cywilnym „kontrahenci (…) mogą uzgodnić inną formę inwestycji”. Jeśli wynajmujący i najemca wyrażą zgodę, kaucja za wynajem może być również zainwestowana na przykład w fundusz kapitałowy. W tym przypadku również inwestycja jest zastawiona, ale ta forma inwestycji jest rzadko wybierana - ryzyko strat jest zbyt duże dla obu stron.
Gwarancja zwolnienia za kaucją
Inny wariant opisuje gwarancję obligacji, którą mogą zapewnić krewni lub bank. Chociaż ta opcja jest nieco nietypowa w tym kraju, jest kilku dostawców, którzy ją oferują. W większości przypadków wymagana jest opłata roczna. W zamian dostawca gwarantuje wpłacenie kaucji wynajmującemu.
Te systemy nie są dozwolone dla kaucji za wynajem
Jako wynajmujący nie możesz wpłacać kaucji za czynsz razem z majątkiem własnego właściciela. Tylko w ten sposób można uniknąć niewłaściwego wykorzystania i utraty kaucji w przypadku niewypłacalności partnera umowy. W przeciwnym razie pieniądze najemcy zostałyby utracone.
Jako najemca masz prawo do tego, aby wynajmujący dał Ci zabezpieczony przed niewypłacalnością rachunek depozytowy, na który możesz przelać pieniądze. Na żądanie wynajmujący musi również być w stanie udowodnić, że pieniądze znajdują się na bezpiecznym rachunku powierniczym. Jeśli odmówi, jako najemca możesz wytoczyć powództwo przeciwko niemu i wstrzymać przyszłe czynsze do wysokości uzgodnionej kaucji.
Nieprawidłowa inwestycja kaucji za wynajem: kiedy narażasz się na ściganie?
Jeśli kaucja czynszowa nie została zainwestowana oddzielnie od aktywów prywatnych, w niektórych przypadkach właściciel może nawet naruszyć zaufanie. W tym celu musi istnieć konkretne ryzyko, że wynajmujący zbankrutuje, rozpozna to, a także zatwierdzi. Dopóki właściciel nadal chce i jest w stanie zwrócić należny depozyt z własnej kieszeni, nie podlega on postępowaniu sądowemu zgodnie z BGH.
Czy wynajmujący ma zawsze dostęp do kaucji za wynajem?
Wynajmujący mogą nie mieć dostępu do kaucji za czynsz w trakcie trwania najmu; zdecydował BGH. Należy zapewnić, aby najemca mógł odzyskać kaucję po zakończeniu najmu, nawet jeśli wynajmujący stanie się niewypłacalny. W przypadku roszczeń spornych, Wynajmujący nie może bez zgody najemcy wnieść kaucji.
Utwórz depozyt czynszowy dla nieruchomości komercyjnych
W przypadku nieruchomości komercyjnych zasady nie są tak surowe. W tym przypadku obowiązują tylko ogólne przepisy dotyczące najmu BGB, a nie paragrafy prawa najmu lokali mieszkalnych. Oznacza to, że w przypadku nieruchomości komercyjnej wynajmujący nie jest zobowiązany do inwestowania środków z depozytu oddzielnie od swoich aktywów, ani też nie musi być bezpiecznie zdeponowany na rachunku powierniczym. Warto wiedzieć: Kaucja za wynajem nieruchomości komercyjnej może być również wyższa niż trzymiesięczny czynsz najmu.
Wysiłek i koszty związane z utworzeniem kaucji za wynajem
Odsetki naliczone za kaucję czynszową muszą być opodatkowane poprzez zniżkę odsetkową. Jeżeli kaucja została złożona w imieniu wynajmującego, właściciel musi również wydać najemcy zaświadczenie podatkowe, aby zapłacony podatek mógł zostać potrącony z jego zeznania podatkowego.
