Jeśli dom ma zostać sprzedany lub ktoś chce sprzedać mieszkanie, być może trzeba będzie zapłacić tak zwany podatek spekulacyjny. Przeczytaj tutaj, kiedy to się należy, jak wysoki jest podatek spekulacyjny i jak go uniknąć.
Sprzedaż domu, działki czy mieszkania wymaga nie tylko dużego nakładu pracy, ale i kosztów. Broker może być zmuszony do zapłaty, w pewnych okolicznościach może być naliczona kara przedpłaty w banku, a urząd skarbowy również trzyma rękę na pulsie: ponieważ sprzedaż domu również podlega określonemu podatkowi. W szczególności chodzi o podatek spekulacyjny, który może znacznie zmniejszyć zysk, jaki można osiągnąć przy sprzedaży.
Co to jest podatek od spekulacji?
W Niemczech, zgodnie z § 23 EStG, podatek spekulacyjny jest nakładany, jeśli dobra rzadkie, których wartość może gwałtownie wzrosnąć, są sprzedawane z zyskiem. Obejmuje to również nieruchomości.
Powstaje jednak tylko wtedy, gdy po zakupie nie upłynie pewien okres, tzw. Okres sprzedaży lub spekulacji, czyli przedmioty są ponownie sprzedawane przed upływem określonego czasu. Kiedy sprzedaje się dom lub sprzedaje się mieszkanie lub nieruchomość, zależy to od rodzaju nabycia i przeznaczenia. Podatek spekulacyjny jest obliczany na podstawie zysku osiągniętego na sprzedaży, więc cena kupna i sprzedaży są porównywane w celu obliczenia podatku.
Formalnie poprawne określenie dla potocznie zwanego „podatkiem spekulacyjnym” to „podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży z prywatnych transakcji sprzedaży zgodnie z § 23 EStG”.
Kiedy podatek spekulacyjny dotyczy nieruchomości?
Sprzedawca zawsze musi zapłacić podatek spekulacyjny od sprzedaży nieruchomości, jeśli nie został zachowany określony okres między zakupem domu a sprzedażą. Bo wtedy ustawodawca zakłada kupno i sprzedaż motywowane ekonomicznie - zakłada więc, że Your-Best-Home.net, nieruchomość lub mieszkanie zostały nabyte wyłącznie dla zysku - i pobiera podatki od osiągniętego zysku.
Jeżeli osoba sprzedaje więcej niż trzy nieruchomości w ciągu pięciu lat (limit trzech nieruchomości), zakłada się również obrót komercyjny. W takim przypadku konieczne może być również zapłacenie podatku handlowego. Podobnie zakłada się, że zamiar osiągnięcia zysku przy sprzedaży domu oraz podatek spekulacyjny są należne po sprzedaży.
Jakie są terminy nałożenia podatku spekulacyjnego na nieruchomości?
Jeśli chodzi o terminy, których należy przestrzegać w przypadku podatku spekulacyjnego, należy rozróżnić różne przypadki sprzedaży domu, mieszkania lub nieruchomości:
1. Nieruchomość była zamieszkana przez
właściciela Jeżeli właściciel domu lub mieszkania mieszkał w niej sam, okres spekulacji wynosi trzy lata. Właściciel musi mieszkać w nieruchomości przez trzy kolejne lata. Jednak ważne jest, aby nie było pełnych lat kalendarzowych! Jeżeli nieruchomość została kupiona w grudniu 2019 r., To może zostać ponownie sprzedana w styczniu 2021 r. Bez obciążania wypracowanego zysku podatkiem spekulacyjnym.
Ten okres spekulacji obowiązuje również wtedy, gdy mieszkanie lub Your-Best-Home.net nie jest zamieszkane przez samego właściciela, ale przez jego dzieci, za które nadal otrzymuje zasiłek rodzinny.
Najlepiej mieszkać we własnych czterech ścianach. Jeśli nadal musisz sprzedać swój dom, nie powinieneś tego robić w ciągu trzech lat - w przeciwnym razie będziesz musiał zapłacić podatek spekulacyjny.
2. Nieruchomość nie była zamieszkana.
Jeśli Your-Best-Home.net lub mieszkanie nie było używane, ale wynajmowane, okres sprzedaży wynosi dziesięć lat. Obowiązuje tutaj konkretna data kupna i sprzedaży podana w potwierdzonej notarialnie umowie kupna. Okres spekulacji rozpoczyna się następnego dnia po podpisaniu umowy. Jeżeli od kupna do sprzedaży nieruchomości minęło mniej niż dziesięć lat, obowiązuje podatek spekulacyjny.
Przypadki szczególne: jeśli mieszkanie jest najpierw używane, a następnie wynajmowane, obowiązuje dziesięcioletni okres spekulacji. Jeśli jest najpierw wynajmowany, a następnie zamieszkany, może zostać sprzedany bez podatku spekulacyjnego po trzech latach kalendarzowych użytku osobistego.
3. Nieruchomość była tylko częściowo zamieszkana
Jeśli na przykład ma zostać sprzedany dom, który nie jest w pełni zamieszkany, ale jest częściowo wynajęty, podatek spekulacyjny należy zapłacić proporcjonalnie tylko za część, która nie była zamieszkana przez co najmniej trzy lata kalendarzowe z rzędu. Jeśli cała nieruchomość jest własnością dłużej niż dziesięć lat, nie należy płacić podatku spekulacyjnego.
4. Przeniesienie majątku nastąpiło w drodze wydzielenia majątku
Jeśli jednemu z poprzednich małżonków zostanie przypisana nieruchomość jako jedyny właściciel w wyniku separacji majątku po rozwodzie, musi on zapłacić podatek spekulacyjny, jeśli sprzedaje Your-Best-Home.net, nieruchomość lub mieszkanie w ciągu najbliższych dziesięciu lat. Istotne jest przy tym, aby okres spekulacji nie rozpoczynał się już następnego dnia po dacie zakupu. Raczej zaczyna się następnego dnia po przeniesieniu własności na małżonka, czyli znowu od zera.
Jeśli jednak były małżonek wprowadzi się do siebie lub tam zostanie, może sprzedać nieruchomość bez podatku spekulacyjnego, jeśli mieszka w niej przez co najmniej trzy lata kalendarzowe z rzędu.
5. Nieruchomość została nabyta, gdy firma została zamknięta lub usunięta z jej aktywów.Okres
spekulacji wynoszący dziesięć lat obowiązuje również w tym przypadku, gdy nie ma płacić podatku spekulacyjnego. W przypadku użytku osobistego obowiązują zwykle rozpoczęte trzy lata kalendarzowe.
6. Nieruchomość została odziedziczona lub oddana
Jeżeli Your-Best-Home.net, nieruchomość lub mieszkanie zostanie przekazana nowemu właścicielowi w drodze dziedziczenia lub darowizny, okres sprzedaży rozpoczyna się następnego dnia po dniu, w którym zmarły lub darczyńca nabył nieruchomość. Jeśli zostanie sprzedany w ciągu dziesięciu lat od tej daty, będzie obowiązywał podatek spekulacyjny. O ile nieruchomość nie jest zajmowana przez spadkobiercę lub spadkobiercę przez trzy kolejne lata kalendarzowe, sprzedaż jest zwolniona z podatku spekulacyjnego.
Ważne: w przypadku spadków lub darowizn można również pobrać podatek od spadków lub darowizn, jeśli zostaną przekroczone obowiązujące zwolnienia podatkowe.
Podatek spekulacyjny dotyczy również nieruchomości, które są dziedziczone i ponownie sprzedawane w ciągu dziesięciu lat.
Ile wynosi podatek od spekulacji?
Indywidualna stawka podatku dochodowego sprzedającego służy do obliczania podatku spekulacyjnego przy sprzedaży nieruchomości. Kwota podatku spekulacyjnego jest zatem różna w każdym indywidualnym przypadku i nie można jej określić jako kwoty ogólnej.
Niezależnie od stawki podatku dochodowego od osób fizycznych, przy wyliczeniach ważne jest, aby opodatkowaniu podlegał tylko zysk uzyskany ze sprzedaży, a nie maksymalna cena nieruchomości osiągnięta przy sprzedaży domu.
Jak można uniknąć lub obniżyć podatek spekulacyjny?
Możesz legalnie zmniejszyć kwotę podatku spekulacyjnego, jeśli poprawnie obliczysz zysk osiągnięty na sprzedaży. Odbywa się to poprzez dokonywanie wszystkich dopuszczalnych potrąceń z tego. Jednak wielu sprzedawców nieruchomości ignoruje różnego rodzaju punkty i ostatecznie płaci więcej podatków niż to konieczne.
Powinieneś uwzględnić te wydatki w kalkulacji zysku:
- Koszty dla brokera przy kupnie i sprzedaży
- Opłaty notarialne
- w stosownych przypadkach kara za wcześniejszą spłatę z banku finansującego
- Sprzedam remonty
- Prace remontowe w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu nieruchomości (są częścią kosztów nabycia i jako takie mogą zostać odliczone od zysku)
- Koszty reklamy sprzedaży (np. Reklamy w Internecie, drukowane streszczenie)
- Podatek od przeniesienia własności nieruchomości
- Koszty wpisu do księgi wieczystej
- w stosownych przypadkach, proporcjonalne użytkowanie nieruchomości do celów prywatnych
Uwaga: każda amortyzacja podatkowa wynajmowanej nieruchomości musi zostać dodana do zysku.
Możesz ominąć podatek spekulacyjny przy sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy dotrzymasz terminu spekulacji lub jeśli nie przekroczysz limitu zwolnienia z podatku dla zysku w wysokości 600 euro rocznie. Jednak ze względu na stale rosnące ceny będzie to zazwyczaj niemożliwe przy sprzedaży nieruchomości.
Podatek spekulacyjny: oblicz kwotę samodzielnie
Każdy może z łatwością samodzielnie obliczyć podatek spekulacyjny. Przykładem tego jest nieruchomość, która została wynajęta i sprzedana osiem lat po zakupie.
Dwa procent ceny zakupu nieruchomości komercyjnej było odpisywane corocznie jako potrącenie z tytułu zużycia (amortyzacja) od podatku (tj. 8x8 000 euro = 64 000 euro). W momencie zakupu kosztował 400 000 euro, a obecnie jest sprzedawany za 500 000 euro.
| Cena sprzedaży | 500 000 euro |
| - Cena zakupu | 400 000 euro |
| - Koszty nabycia (makler, notariusz, wpis do księgi wieczystej, podatek od przeniesienia nieruchomości itp.) | 34 280 euro |
| - remonty na sprzedaż | 5000 euro |
| - koszty reklamy sprzedaży | 200 euro |
| - Pośrednik w sprzedaży | 14 280 euro |
| + amortyzacja podlegająca odliczeniu od podatku | 64 000 euro |
| dochód do opodatkowania | 110240 euro |
| stawka podatku dochodowego od osób fizycznych (np.) | 40 proc |
| Kwota podatku spekulacyjnego | 44 096 euro |
Aby obliczyć kwotę podatku spekulacyjnego, który może być należny przed sprzedażą nieruchomości, należy znać wartość rynkową nieruchomości.
Za jakie przedmioty należny jest podatek od spekulacji?
Państwo nie tylko pobiera podatki od nieruchomości, podatek spekulacyjny jest również należny od tych obiektów pod pewnymi warunkami:
- Dzieła sztuki
- Metale szlachetne i kamienie
- Biżuteria
- Kolekcje monet i znaczków
- Antyki
- Zabytkowy samochód
Podatek spekulacyjny może być również pobierany od antyków i dzieł sztuki.
Jednak nawet w przypadku tych towarów pojawia się tylko wtedy, gdy między zakupem a sprzedażą nie upłynął pewien okres. W przypadku dzieł sztuki, metali i kamieni szlachetnych, biżuterii, kolekcji monet i znaczków pocztowych, antyków i zabytkowych samochodów wynosi to jeden rok. Następnie sprzedaż jest wolna od podatku spekulacyjnego. Do 2009 roku podatek ten dotyczył również sprzedaży zapasów. Zostało to jednak zastąpione ostatecznym podatkiem u źródła.
