Numer obszaru bazowego (GRZ) określa maksymalny procent nieruchomości, na którym można budować. Wyjaśniamy, jak obliczana jest liczba i co należy wziąć pod uwagę.
Obliczanie numeru powierzchni bazowej: najważniejsze rzeczy w skrócie
- Numer obszaru bazowego, w skrócie GRZ, opisuje zależność między maksymalną powierzchnią do zabudowy a całkowitą powierzchnią nieruchomości. Jest to zawarte w rozporządzeniu o użytkowaniu budynku.
- W przypadku systemów pomocniczych bez bezpośredniego połączenia z głównym budynkiem GRZ może zostać przekroczone maksymalnie o 50 procent do wartości 0,8.
- Powierzchnia bazowa jest kluczowym czynnikiem przy określaniu wartości nieruchomości. Określa również gęstość zabudowy na danym obszarze.
Co oznacza numer obszaru bazowego (GRZ)?
Jako właściciel nieruchomości zwykle nie możesz budować na całym obszarze. Ze względów ekologicznych ważne jest, aby wystarczająca ilość nieuszczelnionych obszarów pozostała wolna, aby woda deszczowa mogła wyciekać. Dodatkowo zbyt duża gęstość zabudowy negatywnie wpływa na jakość życia i estetykę.
GRZ wyraża stopień wykorzystania powierzchni nieruchomości: Na jakim procencie można zabudować? Oblicza się go na podstawie maksymalnego rozmiaru powierzchni budowlanej według wielkości nieruchomości i podaje z wartością dziesiętną w zakresie od 0,2 do 1.
GRZ = maksymalna powierzchnia zabudowy (m²) / powierzchnia działki (m²)
Informacje na temat obliczania powierzchni bazowej można znaleźć w sekcji 19 rozporządzenia w sprawie użytkowania budynku (BauNVO), które weszło w życie w 1962 r. Ostatnia, aktualnie obowiązująca wersja pochodzi z 2017 r. GRZ nieruchomości zależy od rodzaju jej przeznaczenia strukturalnego, które jest określone w pierwszej sekcji BauNVO. Na przykład bazowa powierzchnia gruntu na obszarze wsi wynosi 0,6, a na obszarach miejskich 0,8. GRZ równy 1.0 jest dostępny tylko dla głównych obszarów. Oznacza to środowiska miejskie, w których przeważają sklepy, biura czy instytucje kulturalne.
Jaki jest numer piętra?
Oprócz numeru kondygnacji ważnym parametrem rozporządzenia o użytkowaniu budynku jest również numer piętra (GFZ). Obliczany jest z całkowitej powierzchni wszystkich pełnych kondygnacji przez całą powierzchnię nieruchomości i, podobnie jak GRZ, jest podawany jako wartość dziesiętna.
W nieruchomości o powierzchni 1000 metrów kwadratowych z GFZ 1,2, całkowita powierzchnia pełnych pięter może wynosić 1200 metrów kwadratowych. Oznacza to na przykład, że można zbudować trzy kondygnacje po 400 metrów kwadratowych lub dwie po 600 metrów kwadratowych każda.
GFZ nie określa liczby dozwolonych pięter. Tak zwana liczba kondygnacji jest zawarta w planie zagospodarowania przestrzennego w postaci liczby rzymskiej, którą ustala gmina lub miasto.
Jaka jest różnica między GRZ I i GRZ II?
W pewnych okolicznościach możliwe jest przekroczenie wartości obszaru bazowego o 50 procent. Jednak wyjątek ten nie dotyczy budynku głównego, a jedynie konstrukcje pomocnicze, takie jak altany i garaże oraz obiekty podziemne.
Numer obszaru dla obiektów pomocniczych to GRZ II, numer obszaru z planu zagospodarowania to GRZ I. Suma GRZ I i GRZ II nie może nigdy przekroczyć bezwzględnego pułapu 0,8.
Główne systemy (GRZ I) to:
- Budynek główny
- Wiaty, garaże i garaże podziemne połączone z głównym budynkiem
- Ogrody zimowe i baseny połączone z głównym budynkiem
- Tarasy, balkony, wykusze, podcienia
- Schody zewnętrzne naziemne, schody wejściowe
Systemy pomocnicze (GRZ II) to:
- Układy słoneczne
- garaże wolnostojące i podziemne, miejsca postojowe i wiaty
- Domki ogrodowe, stajnie
- Place zabaw, baseny
- Szyby, doły, zbiorniki na ropę, oczyszczalnie ścieków
W przypadku struktur pomocniczych, takich jak pule, konstruktorzy mogą przekroczyć GRZ nawet o 50 procent.
Oblicz dopuszczalną powierzchnię bazową za pomocą numeru powierzchni bazowej: przykłady obliczeń
Jeśli chcesz obliczyć maksymalną powierzchnię swojego przyszłego domu na podstawie liczby powierzchni, obowiązuje następujący wzór:
maksymalna powierzchnia zabudowy (m²) = wielkość działki (m²) x GRZ
Kup działkę o powierzchni 900 metrów kwadratowych z GRZ 0,6 , maksymalna dopuszczalna powierzchnia budynku głównego wynosi:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Jeśli planujesz garaż, basen i altankę, powierzchnia bazowa jest obliczana z GRZ II, czyli połowa GRZ I:
GRZ II = 0 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
Jednak w tym przypadku suma budynku głównego i urządzeń pomocniczych przekroczyłaby bezwzględny pułap 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Z tego powodu maksymalna powierzchnia urządzeń pomocniczych wynosi:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Dlaczego liczba podstawowa jest ważna?
Obliczenie GRZ ma znaczenie zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość. Kupujący chce wiedzieć, na jakim procencie nieruchomości może budować. Jeśli jeden lub więcej budynków jest już na miejscu, GRZ określa, czy mogą zaplanować dodatkowe obiekty pomocnicze, takie jak garaże lub altany.
Jako kupujący powinieneś zauważyć, że liczba powierzchni w żadnym wypadku nie jest taka sama, jak powierzchnia mieszkalna domu. Obszar obejmuje również ściany zewnętrzne i ewentualne schody zewnętrzne. Ponadto, w przeciwieństwie do przestrzeni życiowej, nie wszystkie powierzchnie podłóg są sumowane.
Dla sprzedającego duża liczba powierzchni podnosi wartość jego nieruchomości. Za działkę w obszarze miejskim o GRZ 0,8 można uzyskać wyższą cenę niż za działkę na małym obszarze osiedla z GRZ 0,2.
