Porównawczy czynsz zwyczajowy na danym obszarze staje się szczególnie ważny, jeśli ma być egzekwowany wzrost czynszu. Możesz przeczytać tutaj, czym jest lokalny czynsz porównawczy, w jaki sposób jest określany i jakie pułapki można się potknąć.
Najważniejsze rzeczy w skrócie
- Lokalny czynsz porównawczy wskazuje, jakich cen najmu można się spodziewać na określonym obszarze.
- Można się tego dowiedzieć na kilka sposobów.
- W przypadku wzrostu czynszu do wysokości lokalnego czynszu porównawczego należy przestrzegać pewnych zasad.
- Konsumenci mogą również uzyskać przegląd lokalnego czynszu.
Jaki jest lokalny czynsz porównawczy?
Lokalny czynsz porównawczy wskazuje opłaty za wynajem mieszkań w danej lub porównywalnej gminie w ciągu ostatnich sześciu lat za powierzchnię mieszkalną. Średnia z tych kwot odpowiada lokalnemu czynszowi porównawczemu. Jest to uregulowane w art. 558 ust. 2 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Porównanie nie dotyczy mieszkań, których wysokość czynszu została ustalona przez prawo lub na podstawie zobowiązania do finansowania.
Przy ustalaniu typowego czynszu porównawczego za wynajmowane mieszkanie dla danej lokalizacji istotne jest, aby mieszkania użyte do porównania były porównywalne pod względem rodzaju, wielkości, wyposażenia, stanu i lokalizacji, a także pod względem zapotrzebowania energetycznego.
Przy określaniu lokalnego czynszu porównawczego brane są pod uwagę tylko podobnie zbudowane domy w okolicy.
Jaki jest wzrost czynszu do wysokości lokalnego czynszu porównawczego?
W przypadku podwyżki czynszu do wysokości czynszu porównawczego zwyczajowego dla danej lokalizacji, wynajmujący powołuje się na fakt, że przeciętnie za porównywalną powierzchnię mieszkalną na danym obszarze pobierane są wyższe czynsze niż dotychczas żądał.
Możliwość podwyższenia oferuje mu § 558, paragraf 1 BGB. Jednak zwraca się tam również uwagę, że czynsz musiał pozostać niezmieniony przez co najmniej 15 miesięcy, do momentu wzrostu.
Jakie warunki dotyczą podwyżki czynszu?
Wynajmujący musi pisemnie poinformować o podwyżce czynszu zgodnie z § 558a, ust. 1 BGB, a także uzasadnić to. W swoim liście porówna zatem wartość lokalnego czynszu porównawczego z wcześniej żądanym czynszem i zażąda odpowiedniego wzrostu miesięcznego czynszu. Najemca musi się na to zgodzić w ciągu trzech miesięcy. Jeśli tego nie zrobi, obowiązuje ustalony wcześniej czynsz. Wynajmujący może jednak wnieść o zatwierdzenie podwyżki czynszu.
W przypadku wzrostu czynszu do wysokości lokalnego czynszu porównawczego, poza powyższymi warunkami, czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 20% w ciągu trzech lat. Tak zwany limit limitu obowiązuje zatem również wtedy, gdy czynsz zostanie podwyższony do standardowego czynszu lokalnego. W niektórych regionach, takich jak Berlin czy Kolonia, limit ten jest nieco niższy i wynosi 15 procent.
W przypadku nowych czynszów wynajmujący musi również wziąć pod uwagę limit ceny najmu, który może obowiązywać w danym regionie.
Podwyższenie czynszu musi zostać zgłoszone i uzasadnione przez wynajmującego na piśmie - tu również lokalny czynsz porównawczy odgrywa ważną rolę.
W jaki sposób określa się lokalny czynsz porównawczy?
Istnieją cztery różne sposoby określenia lokalnego czynszu porównawczego:
- poprzez indeks czynszu,
- o porównywalnych mieszkaniach,
- ekspertyza,
- poprzez informacje z bazy danych wynajmu.
Te cztery procedury mogą być również stosowane przez wynajmujących zgodnie z art. 558a ust. 2 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) jako uzasadnienie podwyższenia czynszu do wysokości lokalnego czynszu porównawczego.
Zwykły lokalny czynsz porównawczy: Określenie za pomocą wskaźnika czynszu
Jeśli dla miasta lub miejscowości dostępny jest indeks czynszu, znacznie ułatwia to określenie lokalnego czynszu porównawczego. Indeks czynszu jest publikowany przez odpowiednie miasto lub gminę we współpracy ze stowarzyszeniami najemców i wynajmujących. Dostarcza informacji o czynszach, jakie mają być płacone za powierzchnię mieszkalną na danym obszarze w czasie analizy. Rozróżnia się tutaj prosty i kwalifikowany wskaźnik czynszu:
- Prosty indeks czynszu: Prosty indeks czynszu przedstawia przegląd lokalnych czynszów lub opłat, które należy uiścić w porównywalnych obszarach zgodnie z § 558c, paragraf 1 BGB. Ten przegląd jest tworzony przez odpowiednie miasto lub lokalizację wraz z przedstawicielami najemców i właścicieli. Prosty wskaźnik czynszu należy co dwa lata dostosowywać do zmian rynkowych (§ 558c, § 3 BGB).
- Indeks czynszu kwalifikowanego: Indeks czynszu kwalifikowanego zawiera również przegląd czynszów do zapłacenia w danej lokalizacji. Został również sporządzony przez miasto wspólnie z właścicielami i przedstawicielami najemców. Jednak w przypadku wskaźnika czynszu kwalifikowanego odbywa się to zgodnie z uznanymi zasadami naukowymi (§ 558d, § 1 BGB). Indeks czynszu kwalifikowanego musi być dostosowywany co dwa lata do zmian rynkowych. Po czterech latach obowiązkowe jest utworzenie nowego (§ 558d, ust. 2 BGB).
Jeżeli wszystkie wymogi prawne dotyczące wskaźnika czynszu kwalifikowanego zostały spełnione, z prawnego punktu widzenia przyjmuje się, że wartości, które można w nim odczytać, faktycznie odzwierciedlają lokalną stawkę czynszu porównawczego.
Oblicz lokalny czynsz porównawczy z porównawczymi mieszkaniami
Jeśli w mieście nie ma wskaźnika czynszu, zwyczajowy czynsz porównawczy można alternatywnie określić na podstawie mieszkań porównawczych (§ 558a ust. 2 pkt 4 BGB). Jeśli właściciel chce podnieść czynsz za określone mieszkanie, musi znaleźć trzy różne mieszkania, które są jak najbardziej podobne do jego własnego.
Między innymi te czynniki są decydujące:
- Wielkość : metry kwadratowe porównywalnych mieszkań powinny być jak najbardziej zbliżone do wartości danego mieszkania. Im większe odchylenie, tym trudniej jest użyć tego mieszkania jako ważnego porównania.
- Liczba pokoi : Jednak sama liczba metrów kwadratowych nie jest decydująca. Ważne jest również, na ile pokoi podzielona jest przestrzeń życiowa. W końcu mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych z dwoma pokojami jest wygodniejsze niż mieszkanie tej samej wielkości z czterema pokojami.
- Lokalizacja : mieszkania muszą być również porównywalne pod względem lokalizacji. Mieszkanie na obszarze burżuazyjnym nie może być utożsamiane z mieszkaniem w obszarze problematycznym i dlatego trudno je porównać.
- Rok budowy : wiek porównywalnych mieszkań musi mniej więcej odpowiadać wiekowi danego mieszkania, aby możliwe było miarodajne porównanie.
- Wyposażenie : Sprzęt jest również niezbędny do porównywania mieszkań. Jeśli parkiet wysokiej jakości jest układany na ogrzewaniu podłogowym, jeśli w mieszkaniu jest doskonale wyposażona kuchnia lub jeśli mieszkanie ma nowoczesne okna, to standard ten musi być możliwie jak najbardziej precyzyjny w porównywalnych mieszkaniach.
Lokalny czynsz porównawczy można określić za pomocą mieszkań porównawczych. Decydującymi czynnikami są tutaj wielkość, ilość pomieszczeń, lokalizacja, rok budowy i wyposażenie.
W przypadku wzrostu czynszu do wysokości lokalnego czynszu porównawczego opartego na trzech porównawczych mieszkaniach, właściciel musi wybrać mieszkania w taki sposób, aby najemca mógł sprawdzić poprawność informacji. W tym celu zwykle wystarczy, jeśli wynajmujący poda dokładny adres wraz z piętrem i lokalizacją mieszkania (prawy, lewy, środek).
Ważne: Jeśli standardowy czynsz lokalny ma być ustalony na podstawie trzech porównywalnych mieszkań, średnia z tych trzech mieszkań nie jest brana pod uwagę. Czynsz może wówczas zostać podwyższony tylko do najniższej z trzech ustalonych stawek czynszu.
Określ lokalny czynsz porównawczy na podstawie ekspertyzy
Lokalny czynsz porównawczy można również określić na podstawie ekspertyzy (art. 558a ust. 2 pkt 3 BGB). Zgodnie z prawem ekspert ten musi być powołany publicznie i zaprzysiężony (tamże) oraz uzasadnić swoją opinię.
Na przykład musi wyjaśnić, w jaki sposób wyznaczył lokalną czynsz porównawczy. Z reguły rzeczoznawca korzysta również z porównywalnych mieszkań i ustala wymagane do tego czynsze. Nie musi on szczegółowo wymieniać tych mieszkań w swoim raporcie, ale musi podać przedziały cen najmu ustalone podczas pracy.
Ekspertyza musi również wykazać, że ekspert określił zwyczajowy czynsz porównawczy na podstawie nowych i istniejących czynszów oraz obejrzał mieszkanie, za które czynsz ma zostać podwyższony. W większych kompleksach mieszkaniowych ekspert dopuszcza również oględziny porównywalnego mieszkania.
Wynajmujący musi załączyć pełną treść raportu biegłego do swojego listu o podwyżce czynszu.
Jeżeli ekspert zostanie wezwany do ustalenia lokalnego czynszu porównawczego, musi on uzasadnić swoją opinię zgodnie z prawem.
Zwykły lokalny czynsz porównawczy: Obliczanie na podstawie bazy danych o czynszach
Lokalny czynsz porównawczy można również określić za pomocą bazy danych o czynszach zgodnie z § 558a ustęp 2 punkt 2 BGB. Zgodnie z art. 558e niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) jest to „ciągły pobór czynszu, który jest zarządzany lub uznawany wspólnie przez gminę lub przedstawicieli wynajmujących i najemców”.
W przypadku poszczególnych mieszkań w rozważanym obszarze mieszkalnym baza danych o czynszach może posłużyć do wyciągnięcia wniosków na temat aktualnego, lokalnego czynszu porównawczego. Ponieważ dane są stale rejestrowane w bazie danych o czynszach, są one bardziej aktualne niż indeks czynszu.
Jak mogę sprawdzić lokalny czynsz porównawczy?
Nie tylko przedsiębiorcy, ale także osoby prywatne mogą przyjrzeć się lokalnemu czynszowi porównawczemu, ponieważ zgodnie z art. 558c ust. 4 zd. 2 niemieckiego kodeksu cywilnego indeks czynszu i jego zmiany powinny być publikowane.
Jeśli indeks czynszu jest dostępny dla danej lokalizacji, można go zatem wyświetlić we właściwej gminie lub administracji miasta.
Możliwe jest również zajrzenie do baz danych wynajmu: w razie potrzeby za opłatą konsumenci mogą przeglądać informacje w bazie danych. W zależności od tego, kto prowadzi bazę danych o czynszach, jest ona dostępna do wglądu w mieście lub w grupach interesu najemcy lub właściciela.