W 2018 roku Federalny Sąd Administracyjny zasadniczo przyznał gminom prawo do obciążania właścicieli sąsiednich terenów kosztami remontu dróg; nie ma ustawowej górnej granicy. Eksperci ds. Kontroli kosztów powiedzą Ci, jakich kosztów za metr musisz się spodziewać jako właściciel nieruchomości.
Pytanie: Jakie są koszty za metr remontu drogi dla właściciela nieruchomości?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie można powiedzieć, że ogólnie rzecz biorąc , koszty są oczywiście zawsze oparte na zakresie niezbędnych prac remontowych i liczbie związanych z nimi nieruchomości.
Musisz zapłacić nie tylko za prace remontowe, ale także za wszystkie prace poprawiające jakość drogi :
- brukowanie i brukowanie (części) nieutwardzonych dróg
- tworzenie chodników i ścieżek rowerowych
- utworzenie zatok parkingowych
- odnowienie kanalizacji na ulicy
- zazielenianie (sadzenie drzew, krzewów)
- poprawa oświetlenia ulicy
Mieszkańcy muszą ponieść koszty działań poprawiających ulicę
Podstawą prawną udziału właścicieli nieruchomości jest tzw. Miejskie prawo podatkowe (KAG) . Każdy kraj związkowy ma własne lokalne prawo podatkowe, każda gmina może je indywidualnie rozszerzyć o dodatkowe regulacje. Lokalne prawo podatkowe - a także Federalny Sąd Administracyjny - postrzegają właścicieli nieruchomości jako beneficjentów korzyści z dobrej jakości dróg - i dlatego zobowiązują ich do pokrycia kosztów.
Jednak same środki utrzymania nie mogą być przenoszone na sąsiednią nieruchomość - te koszty musi ponieść sama gmina. Podział kosztów ma zastosowanie tylko w przypadku poprawy jakości drogi.
Od tego należy również oddzielić koszty zagospodarowania nieruchomości. Jeśli trzeba zbudować lub wyremontować drogę, aby dostać się na nowo zakupioną nieruchomość, zawsze ponosisz 90% kosztów budowy lub 75% kosztów rozwoju (chyba że gmina dobrowolnie zdecyduje się zmniejszyć Twój udział).
Pytanie: Jaki jest podział kosztów? Po metrach ulicy?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie. Nie ma sensu dzielenie kosztów na metr ulicy biegnącej przed nieruchomością.
Przede wszystkim musisz rozróżnić, jaki to rodzaj drogi:
- ulica mieszkalna (używana głównie przez mieszkańców nieruchomości)
- główna droga dojazdowa (mieszkańcy ale także ruch śródmiejski)
- główna droga (głównie ruch uliczny)
W zależności od rodzaju drogi udziały kosztów są różne:
| Rodzaj drogi | Udział Wspólnoty w kosztach | Udział w kosztach właściciela nieruchomości sąsiednich (w tym budynków tylnych) |
|---|---|---|
| Ulica mieszkalna | co najmniej 25% | co najwyżej 75% |
| Główna droga dojazdowa | co najmniej 50% | co najwyżej 50% |
| Główna arteria | co najmniej 75% | co najwyżej 25% |
Koszty są następnie dzielone między właścicieli nieruchomości według:
- Wielkość lota (proporcjonalnie)
- Powierzchnia kolejnych kondygnacji
Oba razem dają tak zwaną „powierzchnię użytkową”, która służy do sprawiedliwego podziału kosztów pomiędzy poszczególnych właścicieli nieruchomości.
Przykład kosztów z praktyki
Koszty poprawy oświetlenia ulicznego można również przerzucić na mieszkańców
Remontowana jest nawierzchnia ulicy osiedlowej, pasy parkingowe i lepsze oświetlenie ulic. Całkowity koszt to 250 000 euro.
Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich właścicieli nieruchomości wynosi 32 000 m².
W naszej przykładowej gminie powierzchnia użytkowa jest zdefiniowana jako połowa powierzchni nieruchomości plus powierzchnia podłogi. Mamy dom szeregowy o powierzchni 400 m² i powierzchni 130 m². Daje to 330 m² powierzchni użytkowej.
Koszty dla nas:
| określona wartość | ilość |
|---|---|
| Całkowity koszt: | 250 000 euro |
| Udział właściciela nieruchomości w całkowitych kosztach ulic mieszkalnych (75%) | 187 500 EUR |
| rozmieszczono ponad 32 000 m² powierzchni użytkowej | 5,86 EUR za m² powierzchni użytkowej |
| na 330 m² powierzchni użytkowej naszego domu w zabudowie szeregowej wraz z nim | 1933,80 EUR udział w kosztach |
Ten przykład kosztów odnosi się do podstaw obliczeń zgodnie z KAG danego kraju związkowego i kluczem alokacji dla konkretnej gminy. Podział może być inny w innych miejscach, ale podstawowa metoda obliczania jest zawsze taka sama.
Pytanie: Od jakich czynników zależą koszty ponoszone przez właściciela nieruchomości?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W grę wchodzi kilka różnych czynników:
- co to za ulica
- jaką część kosztów gmina dobrowolnie ponosi
- jakie koszty powoduje remont drogi
- ilu właścicieli nieruchomości i jaka jest łączna wielkość nieruchomości
- jak duża jest powierzchnia użytkowa własnej nieruchomości w zależności od klucza obliczeniowego
Dlatego wszystkie te czynniki należy wziąć pod uwagę w każdym indywidualnym przypadku. Koszt własnego domu można obliczyć tylko wtedy, gdy znasz wszystkie niezbędne dane. Jednak obliczenie na podstawie liczby metrów drogi nie jest możliwe, a także nieprzydatne.
Pytanie: Jak wysokie są zazwyczaj koszty?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście to zawsze zależy od kosztów renowacji i wydajności, z jaką gmina podejmie pracę.
Według Stowarzyszenia Niemieckich Użytkowników Ziemi, w praktyce podział kosztów wynosi zwykle od 3 EUR za m² do 50 EUR za m² . W niektórych przypadkach mogą być nawet 10 razy wyższe niż w naszym przykładzie kosztów.