Prawa drogi, ułatwienia i obciążenia budowlane to skomplikowany temat. Chodzi również o koszty w wielu różnych obszarach, od? Rejestracja do płatności rocznych. W naszym wywiadzie ekspert ds. Kontroli kosztów wyjaśnia, jakie koszty mogą wyniknąć w związku z prawem drogi.
Pytanie: Jakie są koszty pierwszeństwa przejazdu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie można tego powiedzieć ogólnie . Po pierwsze, koszty mają wpływ na bardzo różne obszary - aż do wartości nieruchomości - a po drugie, wartość pasa drogowego lub służebności również odgrywa rolę w poniesionych kosztach. Ocena wartości pierwszeństwa przejazdu jest sprawą skomplikowaną, ale jeśli chodzi o obliczenie wynikającej z tego utraty wartości nieruchomości, staje się jeszcze bardziej skomplikowana.
Przede wszystkim należy rozróżnić:
- czy jest to pierwszeństwo przejazdu
- czy jest to służebność czy
- czy jest to obciążenie konstrukcyjne
Tło jest zawsze takie samo: właściciel nieruchomości musi udostępnić część swojej nieruchomości, aby ktoś inny miał nawet dostęp do jego własności.
Pytanie: W jakich przypadkach w ogóle uzgodniono pierwszeństwo przejazdu?
Pierwszeństwo przejazdu jest uzgadniane przede wszystkim w przypadku podziału majątku
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Dzieje się tak często w przypadku podziału działek: część nieruchomości znajdująca się na zapleczu zazwyczaj nie ma już żadnego połączenia z przestrzenią publiczną lub publiczną drogą dojazdową, z wyjątkiem drugiej części nieruchomości. W tym przypadku powstaje coś, co prawnie nazywa się „właściwością trzpieniową”.
Pytanie: Czy jest to zawsze automatycznie ważny wpis w księdze wieczystej?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W praktyce istnieje kilka możliwości uzgodnienia i prawnego określenia pierwszeństwa przejazdu:
- porozumienie umowne
- wyznaczenie tzw. służebności lub
- rejestracja obciążenia budynku (jeśli jest to pierwszeństwo przejazdu do użytku publicznego).
Umowy umowne są zawierane jako prywatne prawo przejazdu między dwiema osobami na podstawie umowy. W tym przypadku nie ma wpisu do księgi wieczystej, więc nie ma opłat notarialnych.
Problem z umową polega na tym, że w przypadku zmiany właściciela jednej z nieruchomości umowa automatycznie traci ważność. Ponieważ została zawarta tylko między dwiema określonymi osobami, jest ważna tylko jako umowa między tymi dwiema osobami, ale nie automatycznie dla każdego następcy właściciela.
Kolejny problem z porozumieniem wynikającym z prawa zobowiązań polega na tym, że w przypadku porozumienia zawartego za obopólną zgodą właściciel gruntu, który przyznaje pierwszeństwo przejazdu, nie ma automatycznego prawa do odszkodowania . Użytkownik pierwszeństwa nie ponosi żadnych kosztów .
Ustanowienie służebności jest natomiast upublicznione w księdze wieczystej i dotyczy na stałe każdego następcy prawnego obu nieruchomości. Służebność to tak zwane „prawo rzeczowe”, a więc - w przeciwieństwie do umowy - nieosobowe.
Notariusz zajmuje się formułowaniem służebności, wpis do księgi wieczystej następuje z tzw. „Nieruchomością służącą” - czyli z nieruchomością, która daje prawo drogi. Majątek korzystający z pierwszeństwa jest nazywany majątkiem leżącym na tyłach (majątkiem Pfeifenstiel). W księdze wieczystej nie ma wpisu dla tej nieruchomości, ale pierwszeństwo przejazdu wpływa również na wartość nieruchomości dla tej nieruchomości.
Jeśli ścieżka publiczna prowadzi przez teren prywatny, nie jest tam tworzona służebność, ale wprowadzane jest obciążenie konstrukcyjne . Obciążenia budynków nie figurują w rejestrze gruntów, ale we wskaźniku obciążenia budynku.
Pytanie: Czy są jakieś inne prawa związane z pierwszeństwem przejazdu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oprócz faktycznego pierwszeństwa przejazdu należy przestrzegać również innych praw pokrewnych. Te prawa pokrewne mogą również skutkować kosztami w późniejszym terminie.
Są to następujące możliwe prawa:
Pierwszeństwo przejazdu jest często powiązane z innymi prawami
- linia w prawo (prawo do ułożenia linii na części, na której istnieje pierwszeństwo przejazdu)
- prawo do budynku (niekoniecznie połączone, ale możliwe)
- pierwszeństwo przejazdu
- prawo jazdy
W przypadku praw do budowy ustala się, że budynek może być wzniesiony również na nieruchomości dominującej (tej, która korzysta z prawa przejazdu), która wystaje na nieruchomość obsługującą. Jednak nie zawsze tak jest, ale należy to negocjować oddzielnie.
W przypadku awaryjnego pierwszeństwa przejazdu musi istnieć taka sytuacja, że do znajdującego się za nim mienia można się dostać tylko za pośrednictwem lokalu obsługującego. W takim przypadku właściciel działki za nią ma automatycznie pierwszeństwo przejazdu. Właściciel nieruchomości służącej nie może mu tego odmówić.
W zamian właściciel nieruchomości służącej ma prawo do tzw. Renty awaryjnej - rekompensaty za korzystanie z tytułu przyznania określonego prawa przejazdu. Właściciel nieruchomości za nieruchomością ponosi koszty wraz z emeryturą awaryjną . Koszty te mają być opłacane corocznie. Są one wyceniane zgodnie z ograniczeniami nałożonymi przez pierwszeństwo przejazdu na służącą nieruchomość.
Nagłe pierwszeństwo przejazdu nie jest wpisane do księgi wieczystej - nie ma więc żadnych kosztów notarialnych i księgowych.
Z tego samego powodu oprócz awaryjnego prawa pierwszeństwa może również powstać prawo do kierowania pojazdem (prawo nie tylko do przekraczania pieszo obsługiwanego posesji, ale także do jazdy pojazdami). W tym przypadku to samo dotyczy praw do prowadzenia pojazdów, jak w przypadku awaryjnego prawa przejazdu. We wszystkich innych przypadkach jest traktowane jak zwykłe pierwszeństwo przejazdu.
Przykład kosztów z praktyki
Koszty zostaną określone przez pierwszeństwo przejazdu po podziale działki. Oryginalna działka o powierzchni 1 000 m² jest podzielona na dwie równe części po 500 m² każda. Wartość rynkowa nieruchomości to 300 EUR za m².
Pas o łącznej powierzchni 60 m² jest wyznaczony na krawędzi posesji służącej jako środek dostępu do posesji znajdującej się za nią.
| Koszt | koszty | Poznaj koszty |
|---|---|---|
| roczna emerytura pieniężna | 500 EUR | Działka tylna |
| Roczna opłata za użytkowanie (obejmuje również koszty utrzymania) | 250 EUR | Działka tylna |
| Deprecjacja | 15% (22500 EUR) - 16,665 EUR (wartość pieniężna emerytury pieniężnej) | służąc nieruchomości |
| Deprecjacja | 16665 EUR + 8.333 EUR z płatności rocznych (wartość gotówkowa czynszu gotówkowego lub opłat za użytkowanie) | Działka tylna |
To jest przykład kosztów indywidualnych w konkretnym przypadku. W innych przypadkach wynikające z tego koszty i straty wartości mogą być bardzo różne. W takim przypadku potrącenia i wypłaty opierają się wyłącznie na indywidualnej ocenie.
Pytanie: Od jakich czynników zależą koszty pierwszeństwa?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oto kilka kwestii, które należy wziąć pod uwagę:
- czy jest to pierwszeństwo przejazdu
- czy służebność jest zarejestrowana
- jakie koszty notarialne ponosi rejestracja służebności
- czy obciążenie konstrukcyjne jest zarejestrowane
- jakie inne prawa są powiązane z pierwszeństwem przejazdu (np. prawo jazdy, prawo jazdy)
- czy między dwoma właścicielami nieruchomości jest zawierane tylko porozumienie na podstawie prawa zobowiązań
- jakie ograniczenie należy wziąć pod uwagę w przypadku nieruchomości służącej
- wartość rynkowa dwóch nieruchomości (nieruchomości obsługującej i rządzącej)
- jak duży jest obszar, na którym przyznano pierwszeństwo przejazdu oraz, w stosownych przypadkach, prawa jazdy i inne prawa
- jak duże są nakłady na utrzymanie na obszarze, dla którego przyznano pierwszeństwo przejazdu
Wynikające z tego koszty można obliczyć tylko w określonych indywidualnych przypadkach przy użyciu kilku współczynników oceny. Nie ma ogólnie stosowanych ogólnych informacji ani tabel.
Pytanie: Jakie są opłaty notarialne za rejestrację służebności?
Opłaty notarialne różnią się w zależności od wartości przejazdu
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W indywidualnych przypadkach może się nieznacznie różnić, w zależności od wysiłku notariusza i wartości zarejestrowanego prawa drogowego.
Taryfa opłat dla notariuszy dotyczy kalkulacji opłat notarialnych, podobnie jak w przypadku wszystkich czynności notarialnych (np. Przeniesienie własności). Odpowiednie stawki opłat można uzyskać z tabel w tabeli opłat.
Przy pierwszeństwie przejazdu o wartości 5000 euro skutkowałoby to naliczeniem opłat u notariusza w wysokości około 30 - 40 euro. Ponadto mogą wystąpić koszty związane z dalszymi kosztami notariusza (sprawdzenie księgi wieczystej, koszty rozmów telefonicznych itp.), Które nadal muszą zostać uwzględnione.
Pytanie: Czy amortyzacja wynikająca z pierwszeństwa przejazdu wpływa na cenę zakupu nieruchomości?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tak, w każdym przypadku. Grunty, na których obowiązuje pierwszeństwo przejazdu, są warte mniej - i dlatego są również sprzedawane po niższej cenie.
Jednak wyliczenie indywidualnej utraty wartości nie zawsze jest łatwe i powinno być przeprowadzone przez doświadczonego rzeczoznawcę, zwłaszcza w przypadku kupna lub sprzedaży nieruchomości.
Pytanie: Czy to oznacza, że usługi serwisowe można nabyć niedrogo?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: To zbyt łatwe do pomyślenia.
Cena zakupu nieruchomości służącej jest oczywiście niższa ze względu na istniejące prawo drogi - jednak teren nieruchomości nie może być w pełni wykorzystany ze względu na pierwszeństwo przejazdu. Tak więc w rzeczywistości nie ma prawdziwego zysku, obniżka ceny niesie ze sobą również odpowiednio „mniejszą” właściwość.
Jeśli nieruchomość jest finansowana, pierwszeństwo przejazdu może mieć nawet negatywny wpływ: banki często stosują wyższą niż zwykle redukcję wartości zabezpieczenia, ponieważ nieruchomość z istniejącym prawem pierwszeństwa może być później trudniejsza do sprzedania. Wyższy rabat bezpieczeństwa może również pogorszyć warunki finansowania, a tym samym zwiększyć zainteresowanie finansowaniem nieruchomości.
Pytanie: Czy istnieją również wady wynikające z pierwszeństwa dla dominujących nieruchomości?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: O ile pierwszeństwo przejazdu jest prawnie zabezpieczone zarejestrowaną służebnością, nie ma żadnych znaczących wad.
Problematyczne staje się jednak, gdy w księdze wieczystej nie ma pierwszeństwa przejazdu, a jedynie umowę zgodnie z prawem zobowiązań. W takim przypadku, ponieważ nie ma pewności prawa, mogą wystąpić problemy z finansowaniem nieruchomości. Również możliwości sprzedaży takiej nieruchomości są często znacznie gorsze niż w przypadku zarejestrowanej służebności.
