Domy wielorodzinne to ciekawa okazja inwestycyjna, która może być opłacalna w dłuższej perspektywie. Ekspert ds. Kosztów szczegółowo wyjaśnia w wywiadzie, jakie koszty należy obliczyć przy budowie domu 6-rodzinnego.
Pytanie: Ile kosztuje dom sześciorodzinny?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Trudno jest odpowiedzieć na wszystkie koszty budowy domu. Wiele zależy od dokładnej wielkości domu, jego wyposażenia i lokalizacji.
Ogólnie rzecz biorąc, w przypadku budynków mieszkalnych można spodziewać się kosztów budowy w przedziale od 1 500 EUR za m² do 2 200 EUR za m² .
Przy wymaganej powierzchni co najmniej 400 m² oznacza to koszty w wysokości co najmniej 600 000 EUR. Dotyczy to tylko czystych kosztów budowy - dodatkowe koszty budowy, koszty nieruchomości i koszty obiektów zewnętrznych (parkingów) nie są tu jeszcze uwzględnione.
Budowa jest rzadko możliwa za mniej niż 1 500 EUR za m², a przy wyposażeniu wysokiej jakości lub najnowszej technologii koszty mogą znacznie przekroczyć 2000 EUR za m².
Należy dokonać rozróżnienia między:
- czy budować dom 6-rodzinny jako dom prefabrykowany
- czy dom 6-rodzinny planowany jest według indywidualnego projektu
Domy wielorodzinne dostępne są również jako domy prefabrykowane
W przypadku prefabrykowanych domów wielorodzinnych można przyjąć koszty w przedziale od 1 500 EUR / m² do 2 000 EUR / m², powyżej tego tylko warianty bardzo wysokiej jakości.
W przypadku domów wielorodzinnych według indywidualnych projektów koszty te często przekraczają 2000 euro za m² .
Przykład kosztów z praktyki
Dom 6 jednorodzinny powstaje jako dom prefabrykowany bez podpiwniczenia (płyta podłogowa). Na pierwszym piętrze i pierwszym piętrze znajdują się 2 apartamenty o powierzchni około 80 m², na ostatnim piętrze znajdują się 2 apartamenty, jeden apartament o powierzchni 35 m² i większy apartament o powierzchni 80 m². Każdy apartament posiada balkon lub taras.
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Koszty budowy, pod klucz, na płycie podstawy | 794.010 EUR |
| Koszty budowy | 158,802 EUR |
| Dostęp do parkingów (asfaltowych) i działki | 28 505 EUR |
| całkowity koszt | 981,317 EUR |
To tylko pojedynczy przykład kosztów dla konkretnego indywidualnego przypadku. W innych przypadkach koszty mogą się różnić.
Koszty nieruchomości (cena zakupu) nie zostały tu jeszcze uwzględnione.
Pytanie: Od jakich czynników zależą koszty domu 6-rodzinnego?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Należy wziąć pod uwagę:
- wielkość poszczególnych jednostek mieszkalnych (metry kwadratowe powierzchni mieszkalnej)
- wykonanie i wyposażenie domu
- czy zbudowana jest piwnica, czy dom jest zbudowany tylko na płycie podłogowej
- wysokość dodatkowych kosztów budowy
- wysokość kosztów zaprojektowania terenu zewnętrznego (ogród, podjazd, parkingi)
- wysokość kosztu windy (na życzenie)
Pełni też rolę, czy jest to dom prefabrykowany, czy też dom projektowany indywidualnie według własnych pomysłów. W przypadku tak zwanych domów architektów koszty są zwykle wyższe.
Pytanie: Ile kosztuje piwnica?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Koszty piwnicy mogą się znacznie różnić.
W przypadku prostych, prefabrykowanych piwnic należy obliczyć koszty od co najmniej 200 EUR za m² do 400 m² dodatkowych kosztów w porównaniu z płytą podłogową. W naszym przykładzie kosztów byłyby to dodatkowe koszty w wysokości około 40 000 EUR do 80 000 EUR.
Pytanie: Ile kosztuje instalacja windy?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Dom w naszym przykładzie kosztów jest już przygotowany do zainstalowania wewnętrznej windy . Inne domy mogą wymagać odpowiedniego zaplanowania.
W przypadku windy 3-osobowej zwykle trzeba obliczyć od 20 000 do 35 000 EUR za przystanek . W naszym przykładzie byłyby to 2 punkty przerwania (piętro, piętro piętrowe). Kolejna kondygnacja zostałaby dodana poprzez wybudowanie piwnicy.
Pytanie: Kiedy domy wielorodzinne się opłacają?
Aby budynek mieszkalny był opłacalny, musi być wynajmowany na stałe
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tutaj musisz dokładnie obliczyć. Zarówno lokalizacja domu, jak i zlewnia powinny być dobrze dobrane. Należy zagwarantować stałe wynajmowanie wszystkich mieszkań (istniejące potrzeby).
Średnio osiągalny dochód z wynajmu w Niemczech wynosi około 7,50 EUR / m² (wskaźnik czynszu 2018). W dobrych lokalizacjach cena najmu może z łatwością sięgać od 10 do 12 euro za m² . W przypadku domu w naszym przykładzie kosztów, w zależności od lokalizacji, można osiągnąć dochód z wynajmu od około 3000 do 5000 EUR.
Optymalizacja wyposażenia pod kątem jak najniższych kosztów eksploatacji ma ograniczony sens w domach wielorodzinnych. Dużo ważniejsza jest optymalizacja domu pod kątem jak najniższych kosztów utrzymania i napraw. Przydatne mogą być do tego nieco wyższe inwestycje.
Ponadto każdy aspekt domu powinien jak najlepiej wspierać jego rentowność.
