Wynajmowanie mieszkań może zaoszczędzić sporo podatku. Co do zasady wszystkie koszty zakupu lub nowej budowy, utrzymania lub naprawy wynajmowanych nieruchomości podlegają odliczeniu od podatku. Wyjaśnimy Ci, na co zwraca uwagę urząd skarbowy i jakie opcje oszczędzania podatku zapewniają wszystkie korzyści.
Ci, którzy kupują i wynajmują nieruchomość mieszkalną, muszą płacić podatek od miesięcznych dochodów z najmu, ale państwo może uczestniczyć w wydatkach, a tym samym oszczędzać podatki. Dla wielu zeznanie podatkowe jest przykrym obowiązkiem, ponieważ prawo podatkowe w Niemczech nie jest szczególnie przejrzyste. Dlatego jako właściciel nieruchomości powinieneś dokładnie dowiedzieć się, jakie opcje można wykorzystać do oszczędzania podatków.
Zwrot podatku: dochód z wynajmu i leasingu
Aby móc odliczyć od podatku wydatki związane z nieruchomością mieszkalną, należy w zeznaniu podatkowym wypełnić załącznik „Dochód z wynajmu i leasingu”. Aby wszystkie koszty mogły zostać uwzględnione w zeznaniu podatkowym, bardzo ważne jest również, aby wszystkie wydatki były udokumentowane fakturą lub paragonem. Dlatego należy dokładnie zbierać i przechowywać wszystkie paragony.
Możesz odliczyć te koszty i zaoszczędzić podatki
Co do zasady wszystkie koszty zakupu lub nowej budowy, utrzymania lub naprawy wynajmowanych mieszkań można odliczyć od podatku.
1. Koszty nabycia i wytworzenia
Wszystkie koszty poniesione w związku z nabyciem lub budową wynajmowanej nieruchomości (z wyłączeniem kosztów nabycia nieruchomości) są amortyzowane przez 50 lat - rocznie z uwzględnieniem 2% kosztów budowy (budowa przed 1925 r .: 2,5% przez 40 lat).
2. Koszty modernizacji
Koszty modernizacji zgłaszasz niezwłocznie iw całości dla celów podatkowych. Alternatywnie, możesz rozłożyć i odliczyć wydatki w maksymalnie pięciu równych rocznych ratach. Czy zainwestowałeś więcej niż 15 procent (bez VAT) ceny zakupu budynku w naprawę w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu? Następnie koszty muszą zostać odpisane wraz z kosztami budowy w ciągu 50 lat. Każdy, kto odnawia co najmniej trzy z czterech głównych obszarów (są to instalacje elektryczne, grzewcze i sanitarne oraz okna), musi również długoterminowo odpisać.
Koszty modernizacji możesz odliczyć od razu od podatku lub rozłożyć na maksymalnie pięć rocznych rat.
3. Koszty eksploatacji przy wynajmie mieszkania
Miesięczne koszty eksploatacji ponosi zazwyczaj najemca, jeśli zostało to wyraźnie uzgodnione w umowie najmu. Należy zaznaczyć na piśmie, że należy wpłacać zaliczki na koszty operacyjne i że te zaliczki mogą być odpowiednio zwiększone w przypadku wzrostu kosztów. Jako wynajmujący musisz zatem podać ten dochód w zeznaniu podatkowym, ale możesz go następnie odliczyć jako wydatki związane z dochodem.
Na podstawie tych kosztów na metr kwadratowy musisz co miesiąc obliczyć:
| Podatek własnościowy | 0,19 euro |
| Woda (w tym ścieki) | 0,39 euro |
| podgrzewacz | 0,90 euro |
| Podgrzewanie wody | 0,28 euro |
| Winda | 0,11 euro |
| Sprzątanie ulic | 0,05 euro |
| Wywóz śmieci | 0,19 euro |
| Sprzątanie budynków | 0,14 euro |
| Pielęgnacja ogrodu | 0,14 euro |
| Obecny ogólnie) | 0,05 euro |
| Czyszczenie komina | 0,04 euro |
| ubezpieczenie | 0,13 euro |
| kierownik obiektu | 0,19 euro |
| Kabel lub antena | 0,11 euro |
| Inni | 0,05 euro |
4. Odliczyć koszty prowadzenia działalności od podatku
Od razu zgłaszasz koszty reklamy. Obejmują one odsetki od pożyczek towarzystw budowlanych i kredytów hipotecznych, podatek od nieruchomości mieszkaniowych i od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, koszty utrzymania i napraw. Obejmuje to również wypłaty odszkodowań dla najemców za wcześniejszą ewakuację, koszty dla administratorów oraz koszty ogłoszeń poszukiwania lokatorów.
5. Wynajmij mieszkanie wraz z meblami
Wynajmujesz mieszkanie z całym wyposażeniem, takim jak meble i kuchnia? Wtedy możesz również ubiegać się o zwrot kosztów zakupu sprzętu i przedmiotów oraz zaoszczędzić na podatkach.
Uwaga: Meble, których wartość netto nie przekracza 410 euro, można nadal wykazać w zeznaniu podatkowym w roku zakupu. Jeżeli koszty nabycia przekraczają tę wartość, pozycje muszą być amortyzowane przez kilka lat.
Jeśli wynajmujesz umeblowane mieszkanie, możesz odliczyć od podatku również koszt zakupu wyposażenia.
6. Koszty podróży przy wynajmie mieszkania
Odliczasz koszty podróży do wynajmowanej nieruchomości w wysokości trzydziestu centów za przejechany kilometr, a także wszelkie koszty zakwaterowania.
7. Oszczędzaj podatki od wydatków biurowych
Jeśli jako właściciel, wprowadzasz do obrotu, wynajmujesz i zarządzasz mieszkaniem całkowicie niezależnie, możesz ubiegać się o zwrot kosztów za telefon lub przybory do pisania jako koszty biurowe.
8. Wydatki doradców podatkowych i prawników
Koszty uzyskania przychodu doradcy podatkowego lub prawnika w związku z wynajmem mieszkania.
9. Oszczędzaj podatki od wolnych mieszkań
Jeśli nieruchomość jest pusta, nadal będziesz żądać zwrotu kosztów związanych z dochodem. Jednak w przypadku dłuższego wakatu organy podatkowe sprawdzą, czy naprawdę chcesz wynająć. Aby uzyskać ulgę podatkową, udowodnij swój zamiar wynajmu - reklamami lub wynajmując pośrednika. Jeśli nieruchomość nie może być wynajęta ze względu na jej stan, musisz zamienić mieszkanie, aby udowodnić, że zamierzasz zarabiać (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Wynajmij dom wakacyjny
Jeśli jesteś właścicielem wynajmowanego na wyłączność domu wakacyjnego w Niemczech, możesz ubiegać się o to również dla celów podatkowych. Odliczasz pełne wydatki na reklamę, jeśli dom wakacyjny jest zajęty przez co najmniej 75% zwykłych dni wynajmu.
Lokalne stowarzyszenie turystyczne wie, ile tygodni lub miesięcy jest typowych w roku. Nieruchomość jest pusta w 25 procentach lub więcej? Następnie musisz zademonstrować swój zamiar generowania dochodu poprzez prognozę nadwyżki. Lub możesz podać dobre powody krótkiego okresu wynajmu, takie jak rozległe prace remontowe.
