Kup dom lub mieszkanie wakacyjne w Portugalii - Your-Best-Home.net

Spisie treści:

Anonim

Z domem wakacyjnym lub mieszkaniem w Portugalii możesz cieszyć się słońcem nawet w zimie. Dowiedz się, jak działa kupno własnego domu w Portugalii.

Niezależnie od tego, czy jest to dom wakacyjny, czy apartament wakacyjny: zakup nieruchomości w Portugalii jest bardzo kuszący dla wielu. Z Niemiec wycieczka się opłaca nawet na długi weekend, a na klimat można polegać, zwłaszcza w Algarve. Latem chłodzi świeża bryza znad morza, zimą - gdy wieje mroźny wiatr z północy - korzysta z ochrony gór, które oddzielają pas nadmorski od wnętrza.

Wymagania dotyczące zakupu domu w Portugalii

Niemcy zazwyczaj mogą bez problemu kupić dowolny dom lub mieszkanie wakacyjne, które są oferowane. Mogą również przebywać w Portugalii tak długo, jak chcą. Jeśli planujesz przebywać jednorazowo dłużej niż trzy miesiące, najlepiej złożyć wniosek o obowiązkowe zezwolenie na pobyt bezpośrednio przy wjeździe. Zatwierdzenie jest zwykle kwestią formy. Kupujący dom muszą również uzyskać numer podatkowy z lokalnego urzędu skarbowego. Będziesz go również potrzebować, jeśli chcesz otworzyć konto bankowe w Portugalii. Każdy, kto szuka mieszkania w Portugalii, jest uzależniony od samochodu. Najpóźniej po 180 dniach musisz ponownie zarejestrować importowane samochody. Najlepiej jest zadeklarować je jako towary ruchome i wprowadzić je w ramach „Residencia”. W przeciwnym razie import będzie kosztowny. Najlepiej jest zwrócić się do profesjonalnych usługodawców.

Klimat czynnik lokalizacji

Osoby zainteresowane nieruchomościami często koncentrują się na Algarve. Ponieważ przez cały rok łagodny klimat jest przyjemną zmianą po ponurej pogodzie w Niemczech. Średnia temperatura zimą wynosi około 16 stopni Celsjusza, a latem 28 stopni Celsjusza nie jest niczym niezwykłym. Dodatkowo do stolicy dystryktu Faro można polecieć w ciągu trzech godzin za około 300 euro.

Ceny nieruchomości w Portugalii

W ostatnich latach pas wybrzeża Algarve stał się bastionem golfistów. W dobrze utrzymanych ośrodkach golfowych występuje odpowiednio mocna konstrukcja. Każdy, kto zainwestuje w taką nieruchomość, może liczyć na wysokie ceny odsprzedaży. Niemniej jednak nie powinieneś kupować takiego domu wyłącznie ze względu na zysk. Ponieważ najważniejsze jest to, że zakup pozostaje luksusem.
Dwupokojowe mieszkanie za 150 000 euro kosztuje około 300 euro miesięcznie na utrzymanie (administracja, pomoc domowa, obsługa basenu i ogrodu, naprawa i ogólne koszty urbanizacji). Prąd i woda nie są jeszcze uwzględnione. „Quinta” - stary dom wiejski w głębi Portugalii - jest nadal bardzo tani. Szczególnie w przypadku tych obiektów nie należy jednak stronić od kosztów rzeczoznawcy sprawdzającego jakość konstrukcji. Jeśli masz okazję spróbować zamieszkać tam zimą przed zakupem, możesz sam sprawdzić, czy da się obejść bez ogrzewania, czy dach jest szczelny, a ściany pozostają suche. Ponieważ letnia idylla często przemienia kiepską tkaninę budowlaną, która łapie zimno w zimie. Zapytaj na miejscu w biurze burmistrza,czy w sąsiedztwie planowana jest budowa nowych budynków, które mogą zasłaniać widok, czy też mają powstać drogi, które w pewnych okolicznościach będą uciążliwe dla hałasu.

Znajdź odpowiedni dom

Szukając odpowiedniego domu w Portugalii, najlepiej zwrócić się do tzw. „Mediador Autorizado”. Jest to broker z licencją stanową, który może podać „numer AMI”. Przygotowuje umowy i zwalnia kupującego z szeregu procedur administracyjnych. Na przykład sprawdza strukturę własności w księdze wieczystej i sprawdza, jakie hipoteki lub prawa osób trzecich obciążają nieruchomość. Jeśli popełnia błędy, ponosi odpowiedzialność za szkody poniesione przez kupującego. Najlepsza rzecz w pomocy brokera: nic nie kosztuje kupującego. Sprzedawca płaci prowizję.
Każdy, kto trafi na atrakcyjną ofertę bez agenta, powinien, oprócz zbadania księgi wieczystej („Conservatória do Registo Predial”), przedstawić pozwolenie na zamieszkanie („Licença de Utilização”) lub pozwolenie na budowę („Licença de Construção”) Możliwe, że Your-Best-Home.net został zbudowany wbrew obowiązującym przepisom i nie można liczyć na to, że naruszenie przez długi czas pozostanie w ukryciu. Najlepsze jest sprawdzenie jakości konstrukcji przez eksperta Powstaje wniosek o pożyczkę, wystarczy zabezpieczyć się przed najgorszym.

Lizbona położona jest na południowym zachodzie Europy, na wybrzeżu Atlantyku.

Porównaj oferty mieszkań

Każdy, kto porównuje podobne oferty domów i mieszkań wakacyjnych, nie powinien być zaślepiony niższą ceną zakupu, ale powinien również wziąć pod uwagę koszty eksploatacji. Sprzedawcy i administratorzy udzielą informacji na ten temat. W istniejących systemach stare konta stanowią najlepszy dowód wysokości kosztów dodatkowych. Konieczne jest zapoznanie się ze statutami i protokołami wspólnoty właścicieli, w których zapisane są prawa i obowiązki użytkowania terenów komunalnych. Powinieneś sprawdzić, czy utworzono wystarczające rezerwy na naprawy, czy planowane są drogie zakupy lub budynki i według którego klucza są alokowane wydatki społeczności. Nie zaszkodzi też rozmowa z sąsiadami na miejscu.

Sam buduj domy wakacyjne

Budowanie domu zdalnie - jest skomplikowane. Jeśli nie możesz regularnie pojawiać się na placu budowy w Portugalii, oprócz kierownika budowy, który kontroluje najważniejsze etapy budowy, powinieneś mieć przynajmniej jedną zaufaną osobę. Ziemia może przynieść nieprzyjemną niespodziankę, a gdy po cichu projektujesz swój wymarzony dom, w najgorszym przypadku nabyta działka budowlana może z dnia na dzień zamienić się w bezwartościowe pole. W przypadku niektórych obszarów władze Portugalii wydają tylko tymczasowe pozwolenia na budowę, które wygasają po określonej dacie zakończenia. O takie ograniczenia najlepiej zapytać w ratuszu. Tam też wiesz, czy nieruchomość jest podłączona do miejskiej sieci wodociągowej. Chyba że,Na nieruchomości musi znajdować się co najmniej jedna studnia o wystarczającej pojemności i dobrej jakości wody.
Ci, którzy budują własny dom wakacyjny, powinni być przygotowani na to, że w większości niewykwalifikowani pracownicy będą odbierać kielnię na miejscu. Dlatego najlepiej jest zatrudniać specjalistów o specjalnych wymaganiach, które nie są powszechne w danym regionie, takich jak ogrzewanie podłogowe - nawet jeśli wymagają znacznie więcej. Jeśli chodzi o samą konstrukcję, to trzeba wiedzieć, że w Portugalii nie obowiązują niemieckie normy. Jest łatwiej, jeśli zdecydujesz się na nowy budynek od dewelopera. Płacisz za to w zależności od postępu budowy. Niemieckie rozporządzenie w sprawie pośredników w obrocie nieruchomościami i budowniczych zawiera sugestie w tym zakresie. Aby być po bezpiecznej stronie finansowej, jak powiedziałem, płacisz zgodnie z postępem budowy i zatrzymujesz około pięciu procent każdej transzy jako zabezpieczenie. Niemieckie rozporządzenie w sprawie nieruchomości i deweloperów zawiera sugestie dotyczące płatności częściowych,który uzgodniono z firmą budowlaną.
W zasadzie nie można zapominać o nonszalancji południowców. Uzgodniona data zakończenia nowego miejsca zamieszkania jest zwykle opóźniona w Portugalii o co najmniej trzy miesiące lub pół roku. Niektórzy deweloperzy rozpoczynają budowę dopiero po sprzedaży większości kompleksu. W Portugalii dwa lata budowy nie są rzadkością. Zastanów się więc dokładnie, czy nie możesz lepiej obsłużyć gotowego przedmiotu. Ale także tutaj powinieneś upewnić się, że pozwolenie na budowę zostało spełnione. Aby być po bezpiecznej stronie, poproś eksperta o ocenę struktury budynku.

Brak pochopnego podpisu przy podejmowaniu decyzji o zakupie

Ponieważ jakość budowli w Portugalii jest bardzo różna, zdecydowanie należy ją zbadać krytycznie i fachowo. Po znalezieniu wymarzonego domu zazwyczaj płacisz dziesięć procent ceny zakupu, aby zabezpieczyć ofertę. Kwotę depozytu powinieneś przygotować natychmiast. Ponieważ bank wydaje pieniądze tylko wtedy, gdy ma kredyt hipoteczny na Your-Best-Home.net lub inne zabezpieczenie. Jeśli nadal chcesz zaciągnąć pożyczkę w krótkim czasie, będziesz musiał pożyczyć inne aktywa, takie jak dom w Niemczech lub papiery wartościowe. Generalnie jednak depozyt nie powinien stanowić problemu. W każdym razie ogólna zasada jest taka, że ​​za nieruchomość wakacyjną należy wnieść 40 do 50 procent kapitału własnego.
Przed przekazaniem pieniędzy zdecydowanie powinieneś podpisać umowę przedwstępną „Contrato-promessa de Compra e Venda” - ale tylko wtedy, gdy jesteś zdecydowany kupić Your-Best-Home.net. Ponieważ umowy przedwstępne są wiążące w Portugalii. Regulują prawa i obowiązki stron aż do notarialnego poświadczenia ostatecznej umowy kupna i definiują zakup w szerokim zarysie. Kupujący musi wtedy wyłożyć pieniądze na stół w określonym terminie. Jeśli mu się to nie uda, właściciel może zrezygnować z umowy. Wtedy nie tylko traci się kaucję, ale często pojawia się kara umowna. Dlatego zdecydowanie przed podpisaniem umowy przedwstępnej zdecydowanie powinieneś skontaktować się ze swoim bankiem. Z drugiej strony, ten papier zobowiązuje również poprzedniego właściciela.Jeśli następnie opuści firmę, musi przekazać kupującemu podwójną kaucję zgodnie z prawem portugalskim.

Funchal jest stolicą Autonomicznego Regionu Madery.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna zazwyczaj zawiera następujące postanowienia:

  • dokładne oznaczenie stron oraz dokładny opis nieruchomości, w tym dane z księgi wieczystej, a także powołanie się na wolność od obciążeń,
  • cenę zakupu, a także wszelkie płatności częściowe za nowe budynki zgodnie z postępem budowy i uzgodnieniem zaliczki, jeśli zażąda tego sprzedający (zwykle dziesięć procent),
  • umowa o współpracy sprzedającego przy prowizorycznej rejestracji nabycia i hipoteki,
  • termin płatności pozostałej ceny zakupu lub części ceny zakupu do sfinansowania (najwcześniej, gdy umowa kupna jest poświadczona notarialnie),
  • data poświadczenia notarialnego,
  • Klauzule sankcyjne w przypadku naruszenia umowy oraz klauzula wykonalności.

Możesz grać bezpiecznie, jeśli masz umowę przedwstępną poświadczoną przez notariusza, a następnie tymczasowo wpisaną do księgi wieczystej. To zabezpiecza Twoje prawo do zostania właścicielem na sześć miesięcy. W przeciwnym razie może się zdarzyć: Właściciel sprzedaje drugiemu zainteresowanemu, który w dobrej wierze sam wpisał się do księgi wieczystej. Nawet jeśli umowa została podpisana wcześniej, na tym stracisz. Chociaż wpis do księgi wieczystej nie jest obowiązkowy, zdecydowanie nie można się bez niego obejść.
W Portugalii zostajesz jednak właścicielem domu na podstawie notarialnej umowy sprzedaży. Sprzedawca otrzymuje zatem pieniądze natychmiast po podpisaniu. Z kolei w Niemczech notariusz przechowuje sumę przez kilka tygodni na rachunku powierniczym, będącym specjalną formą rachunku powierniczego, do momentu, gdy kupujący stanie się nowym właścicielem w księdze wieczystej.
Przed zawarciem i notarialnym zawarciem umowy kupna-sprzedaży kupujący musi zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. W tym celu kupujący musi poinformować organy podatkowe o cenie, za jaką kupuje nieruchomość i przedłożyć swoją osobistą kartę podatkową oraz kartę podatku od nieruchomości („Caderneta predial”). Dopiero gdy zapłacił podatek od sprzedaży nieruchomości (SISA) i może to udowodnić w momencie zakupu, notariusz zawiera umowę.
Notarialna umowa kupna jest zwykle przetwarzana przez prawnika, który jest do tego upoważniony przez kupującego przed portugalskim notariuszem lub konsulem (w Niemczech). Prawnik zapewnia uzyskanie zaświadczeń i dokumentów niezbędnych do wykonania umowy kupna. Ważne: jako urzędnik służby cywilnej notariusz w Portugalii nie pełni żadnej roli doradczej.

Finansowanie

Banki portugalskie udzielają pożyczek tylko klientom będącym rezydentami i zazwyczaj o zmiennej stopie procentowej. Każdy, kto chciałby uzgodnić stałe oprocentowanie, płaci wygórowaną opłatę. Niemieckie banki niechętnie finansują zagraniczne nieruchomości i zazwyczaj wydają pieniądze tylko wtedy, gdy na przykład pożycza się dom w Niemczech lub zapewnia inne zwykłe zabezpieczenie. Zabezpieczeniem takiego finansowania mogą być zarówno gotowe do zamieszkania nieruchomości mieszkalne zlokalizowane w zabudowanych urbanizacjach, jak i działki budowlane, na których wydano pozwolenie na budowę.

Dokumenty dotyczące kredytu w Portugalii

Dokumenty dotyczące finansowania domów w Portugalii noszą nazwę „Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação”. Wraz z wnioskiem o pożyczkę musisz przedstawić pożyczkodawcy następujące dokumenty dotyczące portugalskiego pionka:

Identificação da Propriedade Identyfikacja nieruchomości
planta do terreno e da construção Plan budowy i terenu
fotografie Fotografie
Características da Propriedade Podstawowe właściwości nieruchomości
Powierzchnia całkowita do terreno e area ocupada pela construção em métros quadrados, n ° de pisos / caves / garagens / rés-do-chão / andares Nieruchomość i powierzchnia zabudowana wm2, liczba kondygnacji, w tym piwnica / garaże / parter / piętra
infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) istniejąca infrastruktura (publiczna sieć elektryczna i telefoniczna, publiczne zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie wody)
identificação da fracção autónoma (nos termos exactos em que a identificação consta ou vai constar da escritura de constituição da propriedade horizontal) Oznaczenie kondominium (dokładna definicja określająca oznaczenia zawarte w oświadczeniu o podziale)
n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade Liczba i użytkowanie pomieszczeń, zakładana wartość nieruchomości
Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar no local Imię i nazwisko, adres, telefon właściciela / osoby kontaktowej na miejscu
Fotocópia da licença de construção activalizada ou da licença de habitabilidade / utilização Kserokopia budynku lub pozwolenia na lokal lub użytkowanie
Contrato promessa de empreitada Umowa o roboty budowlane
Contrato promessa de compra e venda Promesa zakupu / przedwstępna umowa kupna
Certyfikat Certidão de teor dos rejestros em vigor da Conservatória do Registo Predial Current Wypis z rejestru gruntów
Caderneta Predial Karta kontroli budynku
Cópia dos cartões de contribuinte Kopia portugalskiego identyfikatora podatkowego

Wniosek o kredyt hipoteczny w Portugalii

Wycena i lokowanie kredytu hipotecznego można przeprowadzić za pośrednictwem lokalnej firmy wyceniającej i firmy prawniczej, która najlepiej powinna współpracować z Twoim bankiem. Kredyt hipoteczny jest udzielany na podstawie umowy lub jednostronnej deklaracji. Ustanowienie i realizacja hipoteki podlega prawu portugalskiemu.
Zasada kolejności chronologicznej pierwszeństwa wpisów ma zawsze pierwszeństwo w przypadku, gdy na nieruchomości jest ustanowionych kilka hipotek lub innych praw. W przypadku hipotek na nieruchomościach w Portugalii brane są pod uwagę tylko hipoteki o wysokim oprocentowaniu. Hipoteka jest wpisana w euro i obejmuje oprócz głównej wierzytelności odsetki za trzy lata oraz koszty dodatkowe.
W dokumencie powołania muszą być również zawarte umowy dotyczące odpowiedniego ubezpieczenia od ognia i cesji wszelkich świadczeń ubezpieczeniowych. Właściwość miejscową sądu określa lokalizacja nieruchomości. Jak już wspomniano, zwyczajowo występuje się o tymczasową rezerwację zakupu - podając cenę zakupu - i hipotekę w księdze wieczystej, zanim umowa kupna zostanie poświadczona notarialnie. Ten tymczasowy wpis służy do zabezpieczenia rangi i zawiera:

  • Nazwisko przyszłego kredytobiorcy hipotecznego
  • Kwota kredytu hipotecznego
  • Wysokość odsetek i świadczeń dodatkowych

Ostateczna hipoteka musi zostać poświadczona notarialnie i zarejestrowana w ciągu sześciu miesięcy od dokonania tej rezerwacji - jeśli została zakupiona, w tym samym czasie, co umowa kupna.

Koszt domu w Portugalii

Koszty notariusza i księgi wieczystej, a także koszty dodatkowe, ale także przeniesienie własności i podatek od nieruchomości: wszystko to musisz zapłacić kupując dom w Portugalii. Szczegółowo wyjaśniamy, jak wysokie są koszty.

Miasto Porto jest znane z wina porto.

Dodatkowe koszty

Obliczając całkowitą kwotę finansowania, nie należy zapominać o uwzględnieniu od 10 do 15 procent dodatkowych kosztów. Dokładna kwota zależy od ceny zakupu i wysokości kredytu.
Lwia część to podatek od przeniesienia własności nieruchomości. SISA to do dziesięciu procent ceny zakupu. Samodzielni użytkownicy korzystają z dodatku w wysokości do 83 500 euro. Ponadto stawki podatkowe są stopniowane. Z równowartości około 162 000 euro portugalskie organy podatkowe jednolicie pobierają dziesięć procent od zakupu domów. Podatek od sprzedaży nieruchomości należy uiścić przed podpisaniem notarialnie potwierdzonej umowy kupna-sprzedaży.
Koszty notariusza i księgi wieczystej wynoszą od dwóch do trzech procent notarialnie notarialnej ceny zakupu i zawierają już opłatę skarbową w wysokości ośmiu tysięcy. Każdy, kto konsultuje się z prawnikiem, płaci za to dodatkowo, ale powinien wcześniej ustalić cenę. Ponieważ inaczej niż w Niemczech, w Portugalii nie ma ustawowego harmonogramu opłat. Każdy, kto chce wykorzystać sztuczkę kupowania swojej nieruchomości za pośrednictwem spółki zagranicznej, aby legalnie ominąć podatek od przeniesienia nieruchomości lub podatek od spadków i darowizn, będzie musiał wezwać zarówno prawnika, jak i doradcę podatkowego. Jednak nie wszyscy pożyczkodawcy stosują te modele oszczędzania podatków. Podatek od nieruchomości wynosi od 0,7 do 1,3 procent wartości jednostkowej w przypadku nieruchomości zabudowanych i przeznaczonych do budowy. Dodatki mają zastosowanie w określonych okresach i do określonych wartości standardowych.Ktokolwiek sprzedaje swój dom z zyskiem, musi zapłacić 50 procent dodatkowego dochodu jako dochód. Podatek od darowizn i spadków („Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes”) zależy od wartości majątku i stopnia pokrewieństwa. Na przykład małżonkowie i dzieci, którzy dziedziczą dom, muszą liczyć na 13 procent za wartość około 70 000 do 180 000 euro. Podatek od nieruchomości powoduje koszty bieżące wynoszące od 0,7 do 1,3 procent wartości jednostkowej. Zwolnienia dla budynków zbudowanych na cele mieszkalne są możliwe na określone okresy do wartości około 150 000 euro.ci, którzy dziedziczą dom, muszą liczyć się z 13 procentami wartości od około 70 000 do 180 000 euro. Podatek od nieruchomości powoduje koszty bieżące wynoszące od 0,7 do 1,3% wartości jednostkowej. Zwolnienia dla budynków zbudowanych na cele mieszkalne są możliwe na określone okresy do wartości około 150 000 euro.ci, którzy odziedziczą dom, muszą liczyć się na przykład z 13 procentami wartości od około 70 000 do 180 000 euro. Podatek od nieruchomości powoduje koszty bieżące wynoszące od 0,7 do 1,3 procent wartości jednostkowej. Zwolnienia dla budynków zbudowanych na cele mieszkalne są możliwe na określone okresy do wartości około 150 000 euro.

Koszty finansowania

Koszty są określane indywidualnie dla każdego przypadku i są oparte na nakładzie pracy wymaganym na miejscu. Kontrahenci w Portugalii zajmują się wyceną nieruchomości i zamówieniem hipoteki.
Koszt wyceny zależy od wartości rynkowej nieruchomości, ale wynosi co najmniej około 300 euro. Nakaz hipoteki, który ma zostać zrealizowany przez prawnika, wiąże się z kosztami w wysokości około dwóch procent kwoty kredytu, ale co najmniej 1500 euro. Do tego dochodzą koszty notariusza i księgi wieczystej, które są obliczane na podstawie kwoty hipoteki, która ma zostać zarejestrowana.

Wskazówki i adresy informacyjne dotyczące Twojego domu wakacyjnego

Jeśli na dłuższy czas opuszczasz swoje mieszkanie wakacyjne lub dom wakacyjny w spokoju, lepiej zatrudnić firmę zarządzającą, aby upewnić się, że wszystko jest w porządku.
Należy to wyjaśnić podczas dokonywania wyboru:

  • Czy firma jest zarejestrowana, czy ma referencje?
  • Jak często jest sprawdzany Your-Best-Home.net?
  • Czy administracja jest zawsze dostępna?
  • Jeśli tak, czy przejmie również wynajem?
  • Czy koszty bieżące (podatki, woda, prąd) są wyraźnie pokazane?
  • Zarząd nieruchomości współpracuje z firmami usługowymi; jeśli tak, z którymi?

Adresy

Niemiecko-Portugalska Izba Handlowo-Przemysłowa
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa
Tel. 00351/21/321 12 00 - Faks 00351/21/321 12 20
Ambasada Niemiec
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tel. 00351/21/8 81 02 10 - Faks 00351/21/8 85 38 46

Wszystkie podane tutaj informacje są zgodne z naszą najlepszą wiedzą. Nie możemy jednak zagwarantować poprawności ani kompletności informacji.