Dla większości ludzi zakup własnego domu to wyjątkowy moment w życiu. Ale co, jeśli z perspektywy czasu zdecydujesz się na wycofanie się z nieruchomości? Odstąpienie od podpisanej umowy sprzedaży jest możliwe tylko wtedy, gdy zaistnieją poważne powody - iw większości przypadków powoduje to wysokie koszty.
Jeżeli umowa kupna domu została podpisana przez obie strony umowy, uważa się ją za wiążącą - to znaczy odstąpienie od dokonanego zakupu jest wykonalne tylko wtedy, gdy istnieją ważne powody. Przeszkody są wysokie z jakiegoś powodu, ponieważ obrót nieruchomościami wiąże się z dużym ryzykiem finansowym dla obu partnerów: kupujący zaciągnął pożyczkę w banku i musi co miesiąc spłacać odsetki i spłaty. Z drugiej strony sprzedawca często planował już wpływy ze sprzedaży na sfinansowanie nowej siedziby. Dlatego zwykłe prawo do odstąpienia od umowy ma zastosowanie tylko w ograniczonym zakresie.
Zdarzają się przypadki, w których obie strony mogą odstąpić od umowy kupna - zwykle jednak nie bez zapłaty odszkodowania kontrahentowi. Nie ma to zastosowania tylko wtedy, gdy kupujący i sprzedający uzgodnili prawo do odstąpienia od umowy bez odszkodowania na określonych warunkach w umowie sprzedaży lub jeśli chcą rozwiązać umowę sprzedaży za obopólną zgodą.
Umowne i ustawowe prawo do odstąpienia od umowy
Odstąpienie od notarialnie potwierdzonej umowy kupna jest możliwe, jeśli obie strony wyraźnie zastrzegły sobie prawo do odstąpienia od umowy. Jest to zalecane w przypadku, gdy umowa ma być już podpisana, chociaż nie wyjaśniono ważnych kwestii prawnych - takich jak udzielenie pozwolenia na budowę czy istnienie zobowiązania finansowego. Późniejsze koszty odstąpienia od umowy są jednak kosztami, ponieważ notariusz i ewentualnie koszty ewidencji gruntów są ponoszone, gdy umowa kupna zostaje poświadczona notarialnie, a transakcja zostaje cofnięta. Początkowo pobierany jest również podatek od sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli można go później odzyskać pod pewnymi warunkami. Dlatego przed podpisaniem umowy zakupu nowego domu lub nieruchomości w obecności notariusza należy wyjaśnić najważniejsze kluczowe punkty.Przy okazji możesz również zgodzić się na jednostronne umowne prawo do odstąpienia od umowy - na przykład jako sprzedawca, aby chronić się przed niewypłacalnością swojego partnera umownego.
Ustawowe prawo do odstąpienia od umowy obowiązuje zawsze i wchodzi w życie automatycznie, jeśli nie uzgodniono żadnej klauzuli o odstąpieniu lub nie ma ona zastosowania w niniejszym przypadku. Jednak tylko wyjątkowe okoliczności lub szczególnie poważne uchybienie partnera umowy uzasadniają prawne odstąpienie od umowy kupna. Obejmuje to na przykład, że kupujący nie płaci ceny zakupu, mimo że jest do tego zobowiązany, lub że sprzedawca ukrył poważne wady.
Odstąpienie od umowy: najczęstsze przyczyny
W zależności od tego, czy sprzedawca czy kupujący chcą odstąpić od już podpisanej i poświadczonej notarialnie umowy sprzedaży, przyczyny są bardzo różne. Ważny powód dla sprzedającego istnieje, jeśli na przykład kupujący nie przelewa kwoty zakupu, a tym samym nie wywiązuje się ze swojego umownego zobowiązania płatniczego. Nie ma znaczenia, czy celowo wstrzymuje kwotę, ponieważ później zdecydował o wycofaniu się z nieruchomości, czy też jest niewypłacalny, ponieważ bank nie udzielił mu kredytu. W obu przypadkach sprzedawca ma prawo odstąpić od umowy po wyznaczeniu kontrahentowi rozsądnego terminu na przelanie ceny zakupu. W takim przypadku kupujący pozostaje związany umową kupna. Ponadto sprzedawca może od niego żądaćdo zwrotu poniesionych kosztów, takich jak prowizja brokera.
Jeśli sprzedawca nie skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy, umowa kupna pozostaje ważna. W takim przypadku kupujący musi zapłacić odsetki za zwłokę oprócz ceny zakupu, jeśli uzgodniony w umowie termin zakupu lub terminy płatności zostały przekroczone.
Innym, ale znacznie rzadszym powodem do odstąpienia od umowy przez sprzedającego może być zmiana konstrukcji nabywanego budynku przez kupującego, chociaż zostało to wykluczone w umowie kupna. Takie klauzule umowne zwykle istnieją, gdy chodzi o budynek wpisany na listę zabytków lub gdy ma on szczególną wartość architektoniczną - w tym drugim przypadku architekt jako autor może nawet interweniować w sądzie.
Jeśli kupujący chce odstąpić od umowy kupna, zwykle ma to zupełnie inne przyczyny. Do najczęstszych należą poważne wady budynku, które sprzedawca celowo ukrywał. W takich przypadkach sądy mówią o tak zwanym „oszukańczym wprowadzeniu w błąd”. Poważnymi niedociągnięciami mogą być, na przykład, duża plaga suchej zgnilizny lub strukturalnie krytyczne zgnilizny konstrukcji dachu. Sedno sprawy: Kupujący musi udowodnić sprzedającemu, że wiedział o tych wadach przed podpisaniem umowy - może skorzystać z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy tylko wtedy, gdy mu się powiedzie. W praktyce okazuje się to jednak trudne. Dowody są zazwyczaj skuteczne tylko wtedy, gdy kupujący może znaleźć świadka - na przykład właściciela specjalistycznej firmy,z którym sprzedawca skontaktował się już przed zawarciem umowy kupna w celu oceny ukrytych wad.
Poważne wady są najczęstszą przyczyną odstąpienia od umowy sprzedaży.
Drobne wady właściwości użytkowanych nie są powodem do odstąpienia od umowy, tym bardziej, że bardzo często chodzi o spodziewane oznaki starzenia. Ponadto w umowie kupna można uzgodnić wyłączenie gwarancji na wady jawne lub ukryte, które nie są znane sprzedawcy. Aby uniknąć takich problemów, niezwykle ważne jest, aby Państwo jako kupujący przed podpisaniem umowy kupna dokładnie zbadali ze sprzedającym żądaną nieruchomość i sporządzili protokół jej odbioru. Jeśli to możliwe, skonsultuj się z ekspertem budowlanym, jeśli sam nie jesteś specjalistą.
Wskazówka: aby uniknąć błędów przy zakupie domu, należy wcześniej przygotować listę kontrolną i konsekwentnie ją przejrzeć przed podpisaniem umowy.
W rzadszych przypadkach dopiero po podpisaniu umowy kupna okazuje się, że kupowana nieruchomość jest obciążona opłatą gruntową, a bank sprzedającego nie jest gotowy do jej usunięcia - zwykle zwłaszcza, gdy sprzedawca i jego bank Wysokość kar za wcześniejszą spłatę jego pożyczki. Opłata gruntowa przeszłaby na kupującego wraz z nabyciem nieruchomości i byłaby narażona na wyjątkowo wysokie obciążenia finansowe uzasadniające odstąpienie od umowy kupna.
Zakres odszkodowania
Jeśli kupujący lub sprzedający korzysta z określonego w umowie prawa do odstąpienia od umowy, kwestia odszkodowania lub odszkodowania w przypadku odstąpienia jest zwykle również uregulowana w umowie kupna. Inaczej sprawa wygląda, gdy jedna z umawiających się stron skorzysta z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy. Na przykład, jeśli sprzedawca odstąpi od umowy sprzedaży, ponieważ kupujący nie płaci, może pociągnąć go do odpowiedzialności za poniesione koszty. Obejmują one wspomniane już koszty pośrednictwa, ale także niższe dochody: jeśli sprzedający osiąga niższe przychody ze sprzedaży, na przykład przy ponownej sprzedaży, może żądać różnicy w pierwotnie uzgodnionej cenie zakupu od pierwszego kupującego, z którego zrezygnował. Czy jest inna zainteresowana stronakto kupi nieruchomość kilka dni później za tę samą cenę, odszkodowanie będzie odpowiednio niższe. W takich przypadkach sprzedawca nie może sprzedać swojego domu po okazyjnej cenie, ale musi zażądać zwyczajowej ceny lokalnej z rozsądnymi ramami negocjacyjnymi.
Jeżeli kupujący odstąpi od zakupu nieruchomości z powodu umyślnie ukrytych istotnych wad, może obciążyć sprzedającego kosztami finansowania, wpisu do księgi wieczystej, poniesionych kosztów remontu oraz ewentualnie kosztów rzeczoznawców i proceduralnych. Jeśli pierwotni partnerzy umowy nie mogą dojść do porozumienia, arbiter lub nawet sąd musi określić kwotę.
Cofnięcie kupna nieruchomości
Jeśli ma zastosowanie ustawowe lub umowne prawo do odstąpienia od umowy, zakup nieruchomości musi zostać cofnięty - w oficjalnym języku niemieckim mówi się o odwróceniu umowy kupna. Jest to inicjowane przez sprzedającego za pośrednictwem notariusza i wiąże się z dodatkowymi kosztami, ponieważ na przykład wpis w księdze wieczystej musi zostać ponownie zmieniony. W praktyce, w zależności od konstrukcji klauzuli odstąpienia w umowie sprzedaży, koszty te zwykle ponosi kupujący - na przykład, jeśli nie przekazał on w terminie kwoty zakupu.
