Wilgoć, przeciągi lub awarie ogrzewania to częste przyczyny obniżek czynszu. Ale nie jedyni. W naszym przewodniku dowiesz się, w jakich przypadkach możesz płacić mniejszy czynsz i jakie wymagania prawne powinieneś przestrzegać.
Kiedy uzasadnione jest obniżenie czynszu?
Wynajmujący musi usunąć usterki w wynajmowanym mieszkaniu, które ograniczają jego umowne użytkowanie. Do tego czasu najemca może obniżyć czynsz. Musi jednak istnieć wada, która uzasadnia obniżenie czynszu i nie została spowodowana przez użytkownika. Takie wady to:
- nieprawidłowe informacje o przestrzeni życiowej
- Wilgoć lub pleśń
- nieszczelne dachy lub uszkodzone okna
- Awarie lub wady ogrzewania
- Awaria dopływu ciepłej wody
- zatkane kanalizacje, niezdatne do użytku toalety, uszkodzone wanny
- balkon do naprawy
- Awaria instalacji elektrycznej, usterki w windzie, instalacji dzwonkowej czy oświetlenia domu
- Nie można korzystać z piwnicy, ogrodu ani garażu
- zużyta wykładzina, uszkodzony parkiet
Ale szkody środowiskowe z zewnątrz są również uważane za przyczynę obniżenia czynszu:
- Zanieczyszczenie kurzem i brudem
- hałas budowlany
- Zanieczyszczenie hałasem od sąsiadów z powodu nieodpowiedniej izolacji akustycznej
- Zakłócenia ze strony sąsiadów
- Smród z sąsiedniego mieszkania, na przykład z powodu niewłaściwej hodowli zwierząt
- Plaga szkodników
- Prostytucja w domu
Warto wiedzieć : Zanieczyszczenie hałasem z zewnątrz nie zawsze pozwala płacić mniejszy czynsz - sądy zazwyczaj decydują o tym indywidualnie. Najemcy mogą domagać się tego jako obniżki czynszu tylko wtedy, gdy zawarli porozumienie co do stanu mieszkania przy wprowadzaniu się lub jeśli wynajmujący może zażądać odszkodowania od uciążliwej strony trzeciej (jak w przypadku sąsiedniej budowy lub boiska sportowego).
|
Obiecane funkcje Masz również prawo do obniżenia czynszu, jeśli mieszkanie nie |
Kiedy obowiązuje obniżka czynszu?
Nie możesz płacić mniejszego czynszu w przypadku remontu energetycznego pomimo utrudnień w użytkowaniu, hałasu lub brudu. Należą do nich środki mające na celu poprawę izolacji termicznej, nowy system ogrzewania lub nowe okna. Przez pierwsze trzy miesiące remontu trzeba znosić budowę bez możliwości uzyskania z tego tytułu obniżki czynszu.
Obniżka czynszu z powodu zanieczyszczenia hałasem nie jest całkowicie bezproblemowa: zależy to od przyczyny hałasu.
Nawet jeśli brak zakwaterowania prowadzi tylko do niewielkiej szkody, nie możesz obniżyć czynszu - nadal masz prawo do wynajmującego naprawienie wady. Typowe nieznaczne wady to:
- wadliwe oświetlenie na klatce schodowej
- Niewielkie zanieczyszczenie hałasem ze strony sąsiadów, na przykład spłukiwanie toalet, otwieranie i zamykanie okien i drzwi po godzinie 22:00.
- Włosowe pęknięcia w starym budynku
- Plama z wody w łazience
- Pęknięcie w szybie
Zasadniczo jako najemca musisz dokładnie sprawdzić mieszkanie przed podpisaniem umowy. Wady, które nie zostały rozpoznane z powodu rażącego niedbalstwa, nie stanowią powodu do późniejszego obniżenia czynszu. Wynajmując mieszkanie na nowym osiedlu lub w pobliżu placu zabaw nie wolno narzekać na hałas z budowy czy krzyki dzieci. W przypadku starych budynków należy się spodziewać również wad, takich jak stare okna lub niewyraźne szyby.
Jak wprowadzasz obniżkę czynszu?
Nie musisz ubiegać się o obniżkę czynszu od wynajmującego - ale powinieneś go o tym wcześniej powiadomić, zgłaszając usterkę. Bo tylko wtedy, gdy wie o usterce, może ją usunąć i przywrócić mieszkanie do należytego stanu. Jako najemca możesz obniżyć czynsz w okresie pomiędzy początkiem pogorszenia się wartości mieszkania a usunięciem wady.
Zgłoszenie usterek: jak postępować
Każdy, kto chce wyegzekwować obniżenie czynszu, powinien mieć możliwość złożenia pisemnego zgłoszenia usterek jako dowodu. Listownie lub e-mailem: wystarczy, że opiszesz objawy niedoboru - nie musisz wyjaśniać przyczyny ani zakresu upośledzenia w użytkowaniu, wynika to z wyroku Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BHG, Az. VIII ZR 125/11). Powiadomienie telefoniczne o usterkach jest dozwolone tylko w sytuacjach awaryjnych, takich jak awaria ogrzewania zimą. Świadek też ma tu sens.
W pewnych okolicznościach jako najemca ponosisz odpowiedzialność za szkody, jeśli nie zgłosisz wady, która z czasem przekształci się w poważne szkody.
Jeżeli doszło do zgłoszenia wady, a Wynajmujący nie przeprowadzi się lub nawet odmówi przywrócenia apartamentu do należytego stanu, najemca może dochodzić usunięcia wady. Ponieważ roszczenie o naprawę należy do praw najemcy. Nie ma okresu przedawnienia, o ile najemca mieszka w mieszkaniu.
Warto wiedzieć : Jeśli wynajmujący zatrudnia niewykwalifikowanych pracowników, aby zaradzić brakowi mieszkania lub jeśli jest skłonny wykonać tylko niewystarczającą pracę fizyczną, jako najemca możesz odrzucić tę pracę jako „nieodpowiednią”. W takim przypadku możesz samodzielnie zorganizować naprawę na koszt wynajmującego.
Jak wysoka może być obniżka czynszu?
Wysokość obniżki zależy od indywidualnego przypadku. Zależy to od tego, jak poważny jest niedobór mieszkań i jak długo się tam utrzymuje. Wysokość obniżki czynszu musi być odpowiednia, orzekł Federalny Trybunał Sprawiedliwości (Az. VIII ZR 19/14). Dlatego uważaj, aby nie ustawić zbyt wysokiej redukcji. Jeśli masz wątpliwości, jako najemca powinieneś obliczyć zbyt niskie. Lub płacisz cały czynsz podlegający zwrotowi do czasu ustalenia wysokości dopuszczalnej obniżki z pomocą radcy prawnego.
Prawnik lub pracownik stowarzyszenia ochrony lokatorów wyjaśni Ci, do jakiego stopnia możesz obniżyć czynsz, a jaką część możesz zatrzymać w całości.
Jak obliczasz wysokość obniżki czynszu?
Wysokość obniżki czynszu można łatwo obliczyć tylko w przypadku nieprawidłowego obliczenia powierzchni mieszkalnej: na przykład, jeśli mieszkanie jest o 15 procent mniejsze od podanego, można zapłacić o 15 procent mniej czynszu.
Trudniej jest określić zakres innej utraty wartości mieszkania i wyprowadzić z tego wysokość obniżki czynszu. Aby to zrobić, należy wziąć pod uwagę, czy wszystkie pokoje w mieszkaniu są dotknięte brakiem lub jaką wielkość i jakość życia ma pokój - i oczywiście jak długo utrzymywał się niedobór. Dlatego zanim sam zdecydujesz się na obniżenie czynszu, dobrze jest zasięgnąć porady lokalnego stowarzyszenia najemców lub prawnika.
Jaka jest różnica między obniżeniem czynszu a prawem do zatrzymania?
Jeśli obniżka czynszu polega głównie na uzyskaniu rekompensaty za pogorszenie się jakości mieszkania, prawo do zatrzymania jest rzeczywistym środkiem wywierania presji na wynajmującego: pozwala najemcy zatrzymać wyższą kwotę. Z obu praw najemcy można korzystać jednocześnie.
|
Obniżka czynszu |
Prawo do zatrzymania |
|---|---|
|
Część czynszu odpowiadająca |
Najemca wstrzymuje od trzech do pięciu razy |
|
Wynajmujący traci kwotę obniżki czynszu |
Najemca płaci pozostałą część czynszu z |
|
Zatrzymana kwota nie może być wyższa |
Czy wynajmujący może odmówić obniżenia czynszu?
Sam fakt, że najemca obniża czynsz, nie uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu. Jeśli jednak najemca płaci mniejszy czynsz pomimo niejasnej sytuacji prawnej lub faktycznej, ponosi on winę za zaleganie z płatnością. Aby to zrobić, musi zalegać z czynszem dłuższym niż jeden miesiąc w dwóch kolejnych terminach lub dwumiesięcznym czynszem przez dłuższy okres. Następnie daje wynajmującemu możliwość wypowiedzenia najmu bez wypowiedzenia (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Jeśli jednak obniżenie czynszu było uzasadnione, właścicielowi oczywiście nie przysługuje prawo do wypowiedzenia.
Informacje na temat tekstu zaczerpnęliśmy z „Podręcznika najemcy”. Tutaj możesz zamówić centrum porad konsumenckich Amazon.
