Zasada zamawiania obowiązuje od 1 czerwca 2015 r. Do 22 grudnia 2020 r. I reguluje przejęcie kosztów prowizji brokera pomiędzy najemcą a wynajmującym. Poniżej dowiesz się, jakie są różnice w stosunku do poprzedniego stanu prawnego i jakie są problemy.
Jeśli szukasz nowego mieszkania lub chcesz sprzedać własne mieszkanie, zazwyczaj zatrudniasz pośrednika. Ale kto tak naprawdę płaci prowizję brokerowi? Przed wprowadzeniem zasady zamawiania właściciel nieruchomości mógł zatrudnić pośrednika i przerzucić jego prowizje na kolejnego najemcę. Ustawodawca uznał, że jest to niekorzystne pod względem kosztów, zwłaszcza dla najemcy, i dlatego wprowadził w życie zasadę zamawiania.
Jaka jest zasada zamawiania?
Krótko mówiąc, zgodnie z zasadą zamawiania zapadła decyzja: „Kto zamawia, płaci”. W konsekwencji, jeśli właściciel korzysta z pomocy brokera w celu znalezienia nowego najemcy, musi również zapłacić prowizję. Jednocześnie dotyczy to również najemcy, który z pomocą pośrednika znajdzie nowe mieszkanie. W związku z tym jako właściciel nie jest już prawnie dozwolone zwykłe przekazywanie prowizji za pośrednictwo najemcy. Federalny Trybunał Konstytucyjny uzasadnił nową regulację deklaracją, że „przeciwdziała to nierównościom społecznym i ekonomicznym”.
Kogo dotyczy zasada zamawiania?
Zasadniczo należy rozróżnić trzy kategorie: wynajem nieruchomości osobom prywatnym, sprzedaż nieruchomości i wynajem nieruchomości komercyjnych. Oficjalnie zasada zamawiania dotyczy wyłącznie wynajmu osób prywatnych. Na przykład, jeśli jest to sprzedaż, zasada klienta nie ma zastosowania. W praktyce kupujący zazwyczaj płaci całą prowizję maklerską. Jednak w niektórych przypadkach kupujący i sprzedający decydują się również na podział prowizji brokera. Trzecia kategoria to nieruchomości komercyjne. Tutaj również nie obowiązuje zasada zamawiania. Więc jeśli chcesz wynająć budynek biurowy, musisz zapłacić pełną opłatę maklerską.
Krytyka zasady porządkowania
Po wprowadzeniu zasady zamawiania narzekały w szczególności stowarzyszenia nieruchomości i brokerów. Niemieckie Stowarzyszenie Nieruchomości (IVD) - do którego należą pośrednicy w obrocie nieruchomościami, doradcy ds. Nieruchomości, zarządcy i inne grupy zawodowe - nadal obawia się, że mieszkania będą w coraz większym stopniu sprzedawane pod ręką i istnienie pośredników w obrocie nieruchomościami będzie zagrożone. Istnieje również ryzyko, że prowizja brokera zostanie po prostu przypisana do cen najmu w przyszłości, co nadal będzie niekorzystne dla najemców.
Jako właściciel musisz to wiedzieć
Zwykle właściciel wynajmuje pośrednika i dlatego musi również ponieść koszty. Zwróć uwagę, że nie jest legalne przekazywanie prowizji brokera pośrednio najemcy, na przykład za pomocą zdecydowanie zbyt wysokiej opłaty za przelew za kuchnię do zabudowy. Ustawowo określono, że opłata za przelew nie może przekroczyć aktualnej wartości o więcej niż 50 procent.
Musisz również mieć świadomość, że wysokość prowizji brokera dla wynajmującego nie jest regulowana prawem. Jeśli najemca zatrudnia pośrednika, ponieważ szuka nowego mieszkania, prowizja pośrednika nie może być wyższa niż dwa miesięczne czynsze netto plus VAT.
Jednak dobrą wiadomością dla wszystkich wynajmujących jest to, że mogą ubiegać się o uiszczoną opłatę maklerską w formie kosztów związanych z dochodem w zeznaniu podatkowym. Pod warunkiem, że nieruchomość na wynajem została nabyta w celu uzyskania przychodu z wynajmu, który podlega opodatkowaniu.
Musisz to wiedzieć jako najemca
Zasada zamawiania ma przede wszystkim na celu odciążenie najemców. Niemniej jednak również tutaj obowiązują pewne zasady:
jako najemca ponosisz koszty pośrednictwa tylko wtedy, gdy umyślnie zleciłeś pośrednikowi poszukiwanie mieszkania ze świadomością obowiązku prowizyjnego i umowa została zawarta za jego pośrednictwem.
Jeśli masz wrażenie, że wynajmujący próbuje obejść zasadę klienta poprzez wysokie dodatkowe koszty wynajmu, masz możliwość odzyskania tych pieniędzy. Zgodnie z ustawą o agencjach mieszkaniowych umowy o spłatę są „nieskuteczne, jeżeli są wyraźnie niewspółmierne do wartości obiektu”.
W niektórych przypadkach najemcy mają również możliwość potrącenia prowizji brokera dla celów podatkowych. Masz dużą szansę, gdybyś musiał szukać nowego mieszkania z powodu nowej pracy i wynająłeś do tego pośrednika.
Pomiń zasadę zamawiania: co jest niedopuszczalne?
Właściciele regularnie starają się obchodzić zasadę zamówienia. Jednak wiele przypadków jest nielegalnych. Poniżej podajemy kilka przykładów:
- Nierzadko zdarza się, że osoby poszukujące zakwaterowania znajdują się pod szczególną presją. Wtedy szybko zdarza się, że zdesperowany potencjalny najemca dobrowolnie podpisuje się, oglądając mieszkanie, które wynajął pośrednika.
Koniecznie przeczytaj drobny druk na reklamach mieszkań. Często określa się tutaj, że żądanie wyszukiwania jest składane wraz z prośbą o kontakt. Tutaj roszczenie o prowizję traci ważność nawet po zawarciu umowy. - Ze względu na bardzo konkurencyjny rynek mieszkaniowy coraz częściej zdarza się, że niektóre reklamy nieruchomości nie są już wyświetlane na powszechnie dostępnych portalach nieruchomościowych, które każdy może przeglądać. Zamiast tego reklamy są teraz przesyłane do prywatnych witryn, do których wyłączne prawa dostępu mają tylko brokerzy. W takim przypadku potencjalny najemca nie może uniknąć zatrudnienia pośrednika.
- Ponadto, jako pośrednik, nielegalne jest składanie zamówienia przez wynajmującego i jednoczesne czekanie, aż najemca go zatrudni, aby je następnie połączyć. W rezultacie broker jest opłacany przez obie strony, co jest nielegalne.
Warto wiedzieć: Jeśli masz obawy, że prowizja brokera jest niezgodna z prawem i możesz to uzasadnić zgodnie z prawem, masz trzy lata na odzyskanie płatności zgodnie z sekcją 5 WoVermittG (prawo regulujące pośrednictwo mieszkaniowe).