Prowizja maklerska to jeden z dodatkowych kosztów przy zakupie domu i wynajmie. Tutaj możesz przeczytać, jak wysokie są one w różnych krajach związkowych i kto za to płaci.
Doświadczony pośrednik może być szczególnie pomocny przy zakupie nieruchomości, ponieważ ma szczegółową, lokalną znajomość rynku i wie, po jakich cenach sprzedawane są porównywalne nieruchomości w regionie. Z reguły towarzyszy swoim klientom do momentu zawarcia umowy kupna i otrzymuje prowizję za swoją usługę.
Wymagania dotyczące prowizji brokera
Zgodnie z art. 652 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), aby brokerowi przysługiwała prowizja, muszą być spełnione określone warunki. W każdym przypadku musi zostać zawarta skuteczna umowa maklerska, w której broker prowadził działalność maklerską. Ponadto na podstawie tej działalności maklerskiej zawarta została umowa kupna lub najmu. Ważne jest, aby umowa nie była retrospektywnie uznawana za nieskuteczną z powodu wady.
Warto wiedzieć: W przypadku zatrudnienia pośrednika w obrocie nieruchomościami sprzedawca lub wynajmujący zawiera umowę maklerską. Jednak umowa maklerska jest również zawierana między brokerem a potencjalnym nabywcą lub najemcą, jeśli potencjalny klient chce obejrzeć oferowaną nieruchomość i akceptuje warunki pośrednika. Podstawą roszczenia prowizyjnego są odpowiednie umowy maklerskie.
W przypadku zawarcia umowy kupna, która została zawarta za pośrednictwem pośrednictwa, należna jest prowizja.
Kto płaci prowizję brokerowi za wynajem?
Do czerwca 2015 r. Nie było regulacji co do tego, kto musi uiścić opłatę maklerską. W przypadku wynajmu to zazwyczaj przyszły najemca musiał pokryć koszty. Po wprowadzeniu przez rząd federalny zasady zamawiania prowizję pośrednika musi zapłacić kupujący pośrednik w obrocie nieruchomościami, czyli najczęściej wynajmujący.
Warto wiedzieć: od czasu wprowadzenia regulacji niektórzy wynajmujący domagają się wysokich rekompensat, aby pośrednio za pośrednictwem najemcy odzyskać koszty pośrednictwa. Oficjalnie jednak te opcje obchodzenia są zabronione.
Kto płaci prowizję brokerowi przy sprzedaży domu?
Do tej pory w zwyczaju nabywcy nieruchomości przejmowali wszystkie koszty pośrednika lub przynajmniej większość z nich. W sierpniu 2019 r. Wielka koalicja uzgodniła jednak, że sprzedający i kupujący powinni w przyszłości dzielić się prowizją maklerską. Od 23 grudnia 2020 roku obowiązuje tak zwana „ustawa o podziale kosztów brokera przy pośredniczeniu w umowach sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych”. Kto zatrudni brokera w przyszłości, musi również zapłacić prowizję brokera, ale może zrealizować tę połowę kosztów być dzielone między kupującym i sprzedającym.
Prowizja brokera przy zakupie domu: nowe funkcje od 2021 roku
-
Umowa między brokerem, kupującym i sprzedającym
Zgodnie z § 656c BGB, pośrednik może zawrzeć umowę z kupującym i sprzedającym i w ten sposób uzgodnić podwójną prowizję, tak aby kupujący i sprzedający płacili po 50 procent prowizji brokera.
-
Broker zawiera umowę z jedną stroną (zwykle sprzedającym)
Jeśli pośrednik zawiera umowę tylko z jedną stroną, strona ta zobowiązuje się do przejęcia całej prowizji zgodnie z § 656d BGB. Następnie sprzedawca może odzyskać część prowizji od kupującego. Ale sam musi zapłacić co najmniej 50 procent.
-
Jedna strona płaci pełną prowizję maklerską
Nawet po 23 grudnia 2020 roku jedna strona może pokryć pełne koszty w następujących przypadkach:
- Brokerzy i sprzedawcy uzgadniają tak zwaną czystą prowizję wewnętrzną, w której sprzedający płaci całą opłatę maklerską.
- Dopuszczalna jest również czysta prowizja zewnętrzna. Kupujący wystawia polecenie przeszukania podlegające prowizji, jeśli pośrednik nie może w tym czasie przedstawić przedmiotu zakupu.
W przyszłości sprzedający i kupujący będą dzielić się prowizją brokera.
Wysokość prowizji brokera
Przy wynajmie generalnie obowiązuje prowizja pośrednika w wysokości maksymalnie dwóch czynszów netto plus VAT. W przypadku sprzedaży jednak wysokość prowizji może zostać dowolnie ustalona, brak jest wymogów prawnych. Niemniej jednak właściciele i pośrednicy w obrocie nieruchomościami kierują się „zwyczajowymi” przepisami, które różnią się w zależności od stanu.
| stan | Całkowita prowizja maklerska | Udostępnij sprzedawcę | Udział kupujących |
|---|---|---|---|
| Badenia-Wirtembergia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bawaria | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandenburgia | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brema | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hesja | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Meklemburgia-Pomorze Przednie | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Dolna Saksonia |
7,14% lub 4,76 | 3,57% lub 0% | 3,57% lub 4,76 do 5,95% |
| Nadrenia Północna-Westfalia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Nadrenia-Palatynat | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saksonia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saksonia-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Szlezwik-Holsztyn | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Turyngia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Czy możesz negocjować wysokość prowizji?
Przy wynajmie prowizji pośrednika prawie nigdy nie można negocjować. Przy sprzedaży nieruchomości możliwe jest znacznie większe pole manewru. W ten sposób sprzedawca może uzgodnić z brokerem niższą prowizję niż zwykle na rynku, jeśli nieruchomość można sprzedać łatwo i po dobrej cenie. Z drugiej strony kupujący może skorzystać, jeśli w innym przypadku pośrednikowi w obrocie nieruchomościami byłoby bardzo trudno sprzedać nieruchomość.
Kiedy jest należna prowizja brokera?
Prowizja maklerska jest płatna po podpisaniu umowy najmu lub notarialnego kupna. W rzeczywistości na opłacenie kosztów masz od 7 do 14 dni od podpisania umowy. Nierzadko brokerzy i kupujący zgadzają się na specjalne porozumienie, w którym muszą zapłacić swoją część prowizji brokera dopiero po zapłaceniu ceny zakupu.
Odchylenia od zwykłych opłat
Sprzedający może uzgodnić z brokerem tzw. Stałą prowizję, w której prowizja jest ustalona na stałe w procentach. Ponadto można zastosować klauzulę nadmiernego dochodu lub klauzulę nadmiernego dochodu, w której broker otrzymuje dodatkową prowizję, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana drożej niż oczekiwano.
Jako kupujący powinieneś również dowiedzieć się więcej o prowizji brokera. Na przykład, broker ma prawo żądać od brokera prowizji w wysokości, na przykład, dziesięciu procent ceny zakupu, jeśli nieruchomość ma bardzo niską wartość rynkową, a w innym przypadku broker prawie nic nie zarobiłby.
Kiedy nie można pobierać prowizji brokera?
Jeżeli broker nie zajmie neutralnej pozycji i istnieje obowiązek ekonomiczny, nie może pobierać opłaty maklerskiej. Ponadto nie może być należna żadna opłata, jeśli nieruchomość jest publicznie dotowana lub podlega kontroli cen.
Podwójne opłaty maklerskie
Upewnij się, że nieruchomość jest oferowana tylko przez jednego brokera i unikaj wynajmowania przez sprzedającego i kupującego dwóch różnych brokerów. W przeciwnym razie może wystąpić obowiązek podwójnej prowizji, jeśli nie wyjaśnisz roszczenia mediacyjnego w odpowiednim czasie.
Brak prawa do spłaty prowizji brokera
Jeśli pośrednik wykonał swoje zadanie prawidłowo, pod warunkiem że usługa pośrednictwa prawidłowo i skutecznie doprowadziła do zawarcia umowy najmu, zachowuje on swoje roszczenie prowizji nawet w przypadku rozwiązania umowy, na przykład w przypadku rozwiązania umowy między kupującym a sprzedającym za obopólną zgodą.