Wielu kupuje domy i grunty bezpośrednio od deweloperów. Ponieważ kupowanie zamiast samodzielnego budowania oszczędza wiele wysiłku. Ale nawet tutaj mogą pojawić się problemy. Przy dobrym planowaniu można spokojnie podejść do projektu własności domu.
Kupowanie nieruchomości od dewelopera ma zalety: wystarczy wybrać swój wymarzony dom. Co jakiś czas sprawdzasz postępy w budowie, a na koniec wszystko co musisz zrobić, to przestawić meble we właściwe miejsce. Deweloper wcześniej borykał się ze wszystkimi kłótniami planistycznymi, irytującymi formalnościami i wyzwaniami technicznymi - i rozwiązał wszystko bardzo dobrze. Taka jest teoria.
Sprawdź producenta
W praktyce nie zawsze wszystko idzie tak gładko. Powinieneś być przygotowany na możliwe problemy. Wiele zależy od znalezienia profesjonalnego partnera budowlanego. „Pozwól deweloperowi pokazać obiekty referencyjne i skontaktować się z poprzednimi klientami” - radzi Gabriele Heinrich, dyrektor zarządzający stowarzyszenia ochrony konsumentów w Bonn, mieszkający w nieruchomości. Twój deweloper musi być nie tylko sprawny technicznie, ale także wypłacalny finansowo. Jeśli deweloper napotka trudności finansowe na etapie budowy, może to być również dla Ciebie kosztowne. Dobra wiadomość: dzięki raportowi biznesowemu możesz szybko dowiedzieć się, jak stabilna jest finansowo firma budowlana. Wszystko w porządku? Dobrze. Wtedy nadal składasz umowę o usługę budowlaną prawnikowi specjaliście. Koszty są dobrze zainwestowanebo prawnik może Cię ostrzec o niekorzystnych klauzulach umownych.
Sprawdź umowę sprzedaży
„Pod żadnym pozorem nie poddawaj się presji przy zawieraniu umowy” - podkreśla Wendelin Monz, prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym i architektonicznym ze Stowarzyszenia Ochrony Właścicieli Budynków. Często klienci są zmuszani do szybkiego podpisania. Zanim to zrobisz, powinieneś w pełni zrozumieć umowę. Głównym dokumentem jest opis konstrukcji i usług, w którym wyszczególniono wszystkie materiały budowlane, usługi i ceny. Zastrzeżenia dotyczące zmian w materiałach budowlanych są krytyczne. Klauzule te pozwalają na przykład deweloperowi na użycie innych kafelków niż uzgodniono. Możesz nie otrzymać żądanego standardu wyposażenia. W przypadku wspólnot mieszkaniowych duże znaczenie ma oświadczenie o podziale i prawo użytkowania: np. Może się zdarzyć, że taras na dachu jest współwłasnością i opłaceniem wszystkich stron,ale tylko jeden właściciel ma prawo go używać. Byłoby denerwujące, gdybyś mógł płacić za siedzenia na zewnątrz, ale nie cieszył się tym.
Po prostu zapłać za to, co już zostało zrobione
Budowniczowie płacą tylko w zależności od postępu budowy, jak określono w rozporządzeniu w sprawie agentów nieruchomości i budowniczych (MaBV). Pierwsza rata została ustalona. Do sześciu dodatkowych stopni numeracji można uzgodnić indywidualnie.
|
Postęp budowy |
Udział w |
Przykład siedmiu oddzielnych rat |
|---|---|---|
|
Po rozpoczęciu robót ziemnych |
30 proc |
Pierwsza rata |
|
Do wszystkich dalszych prac nad całym |
70 proc | |
|
Udział w pozostałej kwocie | ||
|
Po wykonaniu powłoki |
40 proc |
2 rata |
|
Produkcja pokryć dachowych i |
8 proc |
Trzecia rata |
|
Surowa instalacja systemów grzewczych |
3 proc |
4. rata |
|
Surowa instalacja sanitarna |
3 proc |
4. rata |
|
Surowa instalacja instalacji elektrycznych |
3 proc |
4. rata |
|
Montaż okien łącznie z przeszkleniem |
10 procent |
4. rata |
|
Tynk wewnętrzny |
6 proc |
Piąta rata |
|
Elaborat |
3 proc |
Piąta rata |
|
Układanie płytek hydraulicznych |
10 procent |
Piąta rata |
|
Okupacja |
12 proc |
Szósta rata |
|
Zakończenie elewacji |
3 proc |
7. rata |
|
Całkowite ukończenie |
5 proc |
7. rata |
* dotyczy jednoczesnego zakupu domu i gruntu od dewelopera.
Płać etapami
Budowniczowie płacą tylko w zależności od postępu budowy, jak określono w rozporządzeniu w sprawie agentów nieruchomości i budowniczych (MaBV). Nie musisz płacić pełnej ceny za nieruchomość, która nie jest jeszcze ukończona. Przenosisz się w kilku etapach w zależności od postępu budowy. Pierwsza rata (patrz tabela) jest należna dopiero po rozpoczęciu robót ziemnych, a nie po podpisaniu umowy. Wszystkie kolejne raty płacisz dopiero wtedy, gdy deweloper faktycznie zrealizuje uzgodnioną usługę.
Wizyta na placu budowy
Wczesne i regularne kontrole na budowie ułatwiają usuwanie usterek. Oczywiście dotyczy to również projektów deweloperskich. Dlatego sensowne jest dodanie do umowy aneksu, który daje Ci prawo do sprawdzenia powłoki u eksperta, któremu ufasz. Aby w odpowiednim czasie zidentyfikować wszystkie wady konstrukcyjne, podczas inspekcji budowlanej należy towarzyszyć własnemu rzeczoznawcy. Stowarzyszenia te są pośredniczone przez niezależnych ekspertów budowlanych i prawników: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Stowarzyszenie Prywatnych Budowniczych (vpb.de) i Mieszkalnictwo na Nieruchomości (Wohnen-im-eigentum.de).
Chroń swoją inwestycję
Choć deweloper cieszy się bardzo dobrą opinią, może również popaść w kłopoty finansowe lub w najgorszym przypadku nawet ogłosić upadłość. Dlatego warto od samego początku zabezpieczyć swoją inwestycję.
Zgodnie z prawem masz prawo do gwarancji wykonania w wysokości 5% wartości umowy. Ta kaucja ma na celu zrekompensowanie dodatkowych kosztów, które poniesiesz, jeśli deweloper nie może ukończyć projektu. Deweloper może udzielić gwarancji lub zatrzymać odpowiednią kwotę z pierwszej raty. Jednak 5 procent ceny całkowitej to często za mało. Lepiej jest negocjować podwyżkę do około 10 procent.
Musisz zapłacić tylko za postęp w budowie, powinieneś się tego trzymać. Kiedy jednak deweloperowi kończą się fundusze, na budowie często nic się nie dzieje, a klienci wielokrotnie wpłacają zaliczki. Należy jednak zachować ostrożność, ponieważ możesz stracić tę zaliczkę. Najlepszą rzeczą do zrobienia jest skonsultowanie się z prawnikiem, który w szczelny sposób włączy zabezpieczenia przedpłaty do umowy. Dzięki tej siatce bezpieczeństwa możesz pozostać bardziej zrelaksowany, jeśli deweloper znajduje się w kryzysie. Twoje pieniądze nie są stracone - a jeśli to konieczne, możesz zrealizować swoje marzenie o posiadaniu własnego domu z nowym partnerem i nową nieruchomością.