Właściciele często zakładają, że po wyprowadzce najemcy będą musieli przeprowadzić kosmetyczne naprawy. Dzieje się tak jednak tylko wtedy, gdy zadania te zostały przypisane w umowie najmu - z obowiązującą klauzulą. Pokażemy Ci, które klauzule są ważne, a które nieważne.
Często najemcy nie muszą przy przeprowadzce przeprowadzać napraw kosmetycznych - choć w umowie jest to napisane czarno-biało. „Wbrew powszechnemu przekonaniu właściciel jest prawnie zobowiązany do przeprowadzania napraw kosmetycznych w wynajmowanych pokojach” - mówi Rainer Schmitt, prawnik z Bayerne.V. Eigenheimerverband. Zgodnie z § 535 niemieckiego kodeksu cywilnego, wynajmujący jest zobowiązany do utrzymywania wynajmowanej nieruchomości w okresie najmu w stanie nadającym się do użytku zgodnie z umową.
Kto jest odpowiedzialny za naprawy kosmetyczne?
W końcu odnowisz? Zasadniczo wynajmujący może przenieść obowiązek naprawy kosmetycznej na najemcę - z odpowiednią klauzulą w umowie najmu. Ustawodawca określa w tym celu ścisłe warunki. Prawo reguluje, co należy rozumieć przez naprawy kosmetyczne - czyli tylko prace malarskie. Najemca musi wykonać te czynności przy wyprowadzce tylko wtedy, gdy wynajmujący dał mu wyremontowane mieszkanie do wprowadzenia się. Ponadto najemca musiał mieszkać w mieszkaniu dłużej, więc remont malarski jest faktycznie konieczny.
Zasadniczo zadaniem wynajmującego jest utrzymywanie wynajmowanego mieszkania.
Nieprawidłowe klauzule dotyczące napraw kosmetycznych
Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekł w ostatnich latach nieważność wielu klauzul umownych dotyczących napraw kosmetycznych. Jeśli wszystkie inne warunki są spełnione, od prawidłowego sformułowania zależy zatem, czy najemca ma malować kolorowe ściany podczas wyprowadzki, czy też nie.
Trzy źródła błędów Prawnik Rainer Schmitt wie ze swojej praktyki konsultingowej: „W przypadku ponad połowy istniejących umów najmu klauzula dotycząca napraw kosmetycznych może być nieskuteczna.” Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku umów, które są dziesięcioletnie lub starsze. Sędziowie niedawno stwierdzili, że trzy rodzaje umów umownych są nieważne:
1. Klauzula ostatecznego remontu: „Najemca musi zwrócić mieszkanie świeżo wyremontowane lub bielone”.
2. Sztywny harmonogram: „Po X latach pomieszczenia A i B muszą zostać wybielone lub pomalowane”.
3. Klauzula kwotowa: „Po X latach należy ją wybielić. Jeśli najemca wcześniej się wyprowadzi, musi proporcjonalnie ponieść koszty remontu ”.
Maluj tylko w razie potrzeby
Z prawnego punktu widzenia te i podobne klauzule zawodzą, ponieważ po zawarciu umowy nie można przewidzieć, jak będzie zużyta wynajmowana nieruchomość po wygaśnięciu umowy. Ale jak rozpoznajesz ważną klauzulę? „Zobowiązuje najemcę tylko do wykonywania napraw kosmetycznych, które są rzeczywiście konieczne, w oparciu o stopień indywidualnego zużycia” - wyjaśnia prawnik zrzeszenia właścicieli domów. Doradza wynajmującym, aby korzystali wyłącznie z aktualnych formularzy umów, które uwzględniają również najnowsze orzecznictwo. Odpowiednimi źródłami zaopatrzenia są stowarzyszenia i punkty doradztwa konsumenckiego. Każdy, kto pobierze pierwszą umowę najmu z Internetu, naraża się ostatecznie na poniesienie kosztów malarza.
Najemcy coraz rzadziej muszą podnosić pędzel i garnek z farbą, gdy rezygnują ze starego najemcy. Sądy niedawno orzekły, że takie klauzule jak „Najemca niedawno wyremontował lub wybielił mieszkanie z powrotem” są nieważne.
Co to są naprawy kosmetyczne?
Zgodnie z prawem (drugie rozporządzenie w sprawie kalkulacji, art. 28) naprawy kosmetyczne należy zasadniczo rozumieć jedynie jako zamalowanie wynajmowanej nieruchomości:
- Tapetowanie, malowanie lub wapnowanie ścian i sufitów
- Malowanie podłóg drewnianych, czyszczenie dywanów
- Malowanie grzejników, w tym rur grzewczych
- Malowanie drzwi wewnętrznych oraz okien i drzwi zewnętrznych od wewnątrz
- W celu prawidłowego wybrukowania ścian często konieczne jest również zamknięcie wywierconych otworów
Kiedy najemca musi przeprowadzić remont?
Aby najemca był zobowiązany do wykonania napraw kosmetycznych, musi być spełnionych pięć warunków:
- Umowa najmu stanowi, że najemca podejmuje się napraw kosmetycznych.
- Obowiązuje klauzula umowy o naprawach kosmetycznych.
- Najemca mieszkał w mieszkaniu przez dłuższy okres (zwykle 5 lat) z normalnym zużyciem.
- Naprawa kosmetyczna jest faktycznie konieczna.
- Wynajmujący przekazał najemcy wyremontowane mieszkanie.
Jeśli wszystkie pięć punktów jest poprawnych, najemca musi wykonać naprawę kosmetyczną profesjonalnie na własny koszt lub zlecić jej wykonanie. Klauzula nakazująca remont przez wyspecjalizowaną firmę wybraną przez wynajmującego jest absolutnie nieskuteczna.
Drobne naprawy w mieszkaniu
Kran kapie, przycisk spłukiwania utknął: kto płaci za naprawy w mieszkaniu?
Obowiązkiem wynajmującego jest utrzymanie wynajmowanego mieszkania. Dlatego musi naprawić przeciekający kran lub zepsuty spłuczka w toalecie lub zatrudnić do tego rzemieślnika. Jeśli w umowie przewidziano tak zwaną klauzulę drobnych napraw, może on żądać zwrotu kosztów środka od najemcy. Jest to jednak możliwe tylko do uzgodnionej kwoty maksymalnej - droższe naprawy muszą być wykonane w całości przez wynajmującego.
Jakie są typowe drobne naprawy?
Cechą charakterystyczną drobnych napraw jest to, że wada występuje na przedmiotach, z którymi najemca regularnie ma bezpośredni kontakt. Są to np. Okucia, klamki do drzwi i okien, włączniki światła, przyciski spłukujące, ale nie rury zasilające i wodne czy wnętrze spłuczki. Żadne drobne naprawy nie są usuwaniem szkód, które najemca lub któryś z jego gości wyrządził w sposób zawiniony. Mogą to być na przykład rozbite szyby okienne, wywiercone otwory czy pęknięcia w płytkach. Najemca jest generalnie odpowiedzialny za te szkody.
W jaki sposób zgodnie z umową można skutecznie przenieść koszty na najemcę?
Drobne klauzule napraw w umowach najmu muszą jasno określać, jakie kwoty musi zapłacić najemca - za indywidualną naprawę i jako maksymalną kwotę w skali roku. Sądy akceptują kwoty do około 100 euro za jeden środek. Maksymalna kwota roczna może wynosić około sześciu procent rocznego czynszu. Jeżeli zapotrzebowanie jest zbyt duże lub jeśli najemca jest nawet zobowiązany do samodzielnego wykonania naprawy, cała klauzula traci moc. W rezultacie wynajmujący musi pokryć wszystkie koszty drobnych napraw z własnej kieszeni.
