Odsetki od zobowiązań mogą spowodować, że projekt budowlany lub zakup nieruchomości stanie się niepotrzebnie kosztowny. W tym przewodniku możesz dowiedzieć się, czym jest zainteresowanie zobowiązaniem i jak możesz go uniknąć.
Budując dom lub kupując nieruchomość, zazwyczaj musisz bardzo dokładnie obliczyć: Ile jest w tym kapitału własnego? Ile pieniędzy potrzeba do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego? Przy zakupie nieruchomości branych jest pod uwagę wiele kosztów dodatkowych, ale często zapomina się o ewentualnych odsetkach od zobowiązania.
Odsetki od zobowiązania: co to jest?
Odsetki od zobowiązania są zawsze należne, jeżeli kredyt budowlany nie zostanie wykorzystany w całości lub w części w określonym czasie i nie zostanie wykorzystany na planowany cel.
Bank, który przejmuje finansowanie budowy, pobiera odsetki od zadłużenia w przypadku, gdy pomiędzy ewentualną wypłatą kwoty kredytu a faktyczną wypłatą upływa dłuższy niż ustalono w umowie kredytowej. Odsetki te są zatem należne za kwotę udostępnionych pieniędzy, które są dostępne niezgodnie z umową, ale nie zostaną wykorzystane w odpowiednim czasie. Wymagane w tym celu odsetki nazywane są również odsetkami za trzymanie lub prowizją od zobowiązania.
Ważny:Kluczowym aspektem kredytu mieszkaniowego jest to, że jest on przeznaczony na określony cel. Pożyczkobiorca nie może wezwać pieniędzy w wyznaczonym terminie i np. „Zaparkować” je na swoim koncie, aby uniknąć odsetek od zobowiązania.
Dlaczego banki pobierają odsetki od zobowiązania?
W przypadku zawarcia umowy pożyczki na kredyt mieszkaniowy, bank musi zachować dla pożyczkobiorcy uzgodnioną kwotę. Nie możesz już swobodnie nim rozporządzać, a tym samym nie możesz już opłacalnie inwestować pieniędzy. Jednocześnie bank nie otrzymuje od kredytobiorcy żadnych odsetek od kredytu w momencie udostępnienia. Powoduje to dla nich straty, które rekompensują odsetkami od zobowiązania. Odsetki od zobowiązań można zatem postrzegać jako rodzaj rekompensaty dla banku.
Kiedy zaczynają się odsetki od zobowiązania?
Od kiedy pożyczkobiorca musi zapłacić odsetki od zobowiązania, zawsze zależy od indywidualnej umowy pożyczki. Zapisywany jest w nim tak zwany czas braku udostępniania. Dopiero po jego wygaśnięciu pożyczkobiorcy muszą płacić odsetki od zobowiązania.
Jak długi jest okres bezodsetkowy?
Zasadniczo czas, w którym kredytobiorcy nie muszą płacić odsetek za świadczenie, jest swobodnie negocjowany. Budowniczowie lub nabywcy nieruchomości powinni zdecydowanie skorzystać z tej możliwości, aby uniknąć odsetek od zobowiązań, ponieważ w niektórych instytucjach kredytowych okres ten jest wyjątkowo krótki.
W niektórych bankach to tylko miesiąc, w innych kwartał roku, w jeszcze innych możliwy jest nawet okres bezodsetkowy wynoszący 12, 15 lub w indywidualnych przypadkach nawet 24 miesiące. Można nakłonić osobę kontaktową banku do przedłużenia standardowego czasu. Warto o to zapytać, aby uniknąć odsetek od zobowiązań.
Aby odsetki od zobowiązania nie pogrążały Cię w nieprzewidzianych zmartwieniach o pieniądze, powinieneś sprawdzić warunki umowy kredytowej w okresie niezobowiązania.
Jaki wpływ ma okres bez zobowiązań na oprocentowanie pożyczki?
Przy negocjowaniu czasu wolnego od prowizji należy jednak wziąć pod uwagę: Zwykle dłuższy okres bez prowizji ma wpływ na wysokość oprocentowania kredytu. Im dłuższy dozwolony czas, tym wyższe jest oprocentowanie, przez co kredyt mieszkaniowy staje się ogólnie droższy.
Warto wiedzieć: W niektórych bankach okres bezodsetkowy rozpoczyna się wraz z wpłynięciem wniosku kredytowego, a nie zawarciem umowy kredytowej. Jeśli między złożeniem wniosku a zawarciem umowy upływa kilka tygodni, może to już skutkować kosztami przy bardzo krótkim czasie braku obsługi administracyjnej.
Jak wysokie są odsetki od zobowiązania?
Oprocentowanie pobierane przez banki po upływie okresu niedostępności jest zwykle wyższe niż oprocentowanie kredytów hipotecznych. W rezultacie pożyczka, która sama w sobie jest bardzo tania, może nagle stać się znacznie droższa.
Banki często pobierają odsetki od zobowiązania w wysokości 3 proc. Rocznie, co odpowiada 0,25 proc. Miesięcznie, a tym samym podnosi koszty z miesiąca na miesiąc. Jeśli np. Nie zostaną wezwane w terminie środki na kredyt budowlany powyżej 400 000 euro, mogą pojawić się dodatkowe miesięczne koszty w wysokości 1000 euro (12 000 euro rocznie).
Wskazówka : nie daj się zaślepić niskim stopom procentowym podczas porównywania ofert finansowania. Zalecamy dokładne porównanie wszystkich warunków przed podpisaniem umowy kredytowej.
Jak obliczane są odsetki od zobowiązania?
Aby obliczyć odsetki od zobowiązania, należy najpierw wyjaśnić, jaki rodzaj odsetek należy przyjąć:
- Wymagalne odsetki od zobowiązania
- Nieopłacalne odsetki od zobowiązania
W przypadku wymagalnych odsetek od rezerw, odsetki, które nie zostały jeszcze pobrane po wygaśnięciu okresu bez rezerw, obciążają tylko sumę kredytu. Dzięki planowi płatności i harmonogramowi budowy nieruchomości może się zdarzyć np., Że część postępu budowy została już opłacona, a inne nie. Jeżeli bank ustalił z pożyczkobiorcą odsetki od rezerwy podlegające oprocentowaniu, odsetkami zostaną naliczone tylko kwoty pozostające do spłaty. Ten wariant jest szczególnie atrakcyjny dla kredytobiorców budujących nieruchomość.
W przypadku niekredytowanych odsetek od zobowiązania, prowizja jest zawsze obliczana na podstawie pełnej kwoty pożyczki, niezależnie od tego, ile pieniędzy pożyczkobiorca już zażądał.
Przykład: W oparciu o nie wymagalne odsetki od rezerwy wygląda to przykładowo wyliczenie kosztów, które mogą powstać w przypadku pożyczki w wysokości 400 000 euro, która jest wywoływana po sześciu miesiącach.
|
Pożyczka I. |
Pożyczka II |
|
|---|---|---|
|
Kwota pożyczki |
400 000 euro |
400 000 euro |
|
Okres bez odsetek |
3 miesiące |
12 miesięcy |
|
Czas pobierania po |
6 miesięcy |
6 miesięcy |
|
Wskaźnik zobowiązania rocznie |
3% (0,25% miesięcznie) |
3% (0,25% miesięcznie) |
|
naliczanie miesięcznych odsetek od rezerwy |
1000 euro |
1000 euro |
|
Całkowite odsetki od zobowiązania |
3000 euro |
0 euro |
Ze względu na krótszy okres bez prowizji, Kredyt I generuje dodatkowe koszty w wysokości 3000 euro w ciągu trzech miesięcy, które nie są ponoszone przy Kredycie II ze względu na uzgodniony dłuższy okres.
Jednak w powyższym przykładzie żadne różnice stóp procentowych nie są uwzględniane w warunkach pożyczki. Ponieważ jednak instytucje kredytowe zwykle pobierają dopłatę do odsetek, jeśli czas wolny jest dłuższy, należy to również wziąć pod uwagę przy porównywaniu kredytów, ponieważ miesięczna stopa procentowa zależy od stopy procentowej, a tym samym automatycznie od całkowitej kwoty, którą należy pozyskać na pożyczkę.
Poniższy przykład ponownie zakłada kwotę pożyczki w wysokości 400 000 euro, stałą stopę procentową na 10 lat i stopę procentową odpowiednio 1,3 i 1,4 procent.
|
Pożyczka I. |
Pożyczka II |
|
|---|---|---|
|
Kwota pożyczki |
400 000 euro |
400 000 euro |
|
Oprocentowanie kredytu |
1,3% |
1,4% |
|
miesięczna rata od wpłaty (spłata 2%) |
1100 euro |
1133,33 € |
|
Koszty odsetek |
46.616,44 euro |
50,182,89 |
|
Okres bez odsetek |
3 miesiące |
12 miesięcy |
|
Czas pobierania po |
6 miesięcy |
6 miesięcy |
|
Wskaźnik zobowiązania rocznie |
3% (0,25% miesięcznie) |
3% (0,25% miesięcznie) |
|
naliczanie miesięcznych odsetek od rezerwy |
1000 euro |
1000 euro |
|
Całkowite odsetki od zobowiązania |
3000 euro |
0 euro |
|
całkowity koszt |
49 616,44 euro |
50182,89 euro |
Okazuje się, że w tym konkretnym przypadku finansowanie budowy z krótszym okresem dostępności byłoby tańsze. Gdyby jednak spłata pożyczki została opóźniona tylko o kolejny miesiąc, Pożyczka II byłaby tańsza.
Nie można podawać wszystkich wskazówek, który wariant jest bardziej odpowiedni. Należy to raczej dokładnie sprawdzić w każdym indywidualnym przypadku. Pośpieszne porównanie nie jest dobrym przewodnikiem.
Należy również wziąć pod uwagę, że odsetki od zobowiązania, jeżeli zostały naliczone w przypadku, gdy kwota pożyczki została do tej pory udostępniona tylko częściowo, muszą być zapłacone równolegle do stawki miesięcznej. W związku z tym miesięczne obciążenie jest w tym czasie znacznie wyższe. W naszym przykładzie dodatkowa opłata miesięczna wynosi 1000 euro.
Jak uniknąć odsetek od zobowiązań?
Ponieważ odsetki od zobowiązania są należne dokładnie wtedy, gdy pieniądze i tak są zwykle napięte, warto poznać wskazówki, jak uniknąć dodatkowych kosztów w postaci odsetek od zobowiązania.
Istnieją następujące opcje:
- Negocjuj czas czuwania tak tanio, jak to możliwe
- Jeśli to możliwe: negocjuj stopę procentową
- Negocjuj kredytowane odsetki od zobowiązania
- Negocjuj wykorzystanie kapitału dłużnego przed kapitałem własnym
- Postaraj się, aby czas budowy był jak najkrótszy
Jeśli negocjujesz tanio przy zawieraniu umowy pożyczki, masz dużą szansę na uniknięcie odsetek od zobowiązania lub przynajmniej konieczności płacenia mniej. Postaraj się negocjować czas gotowości tak długo, jak to możliwe, bez ponoszenia znacznej premii odsetkowej. Rzadko jest możliwe, ale warto spróbować, zmniejszyć poziom odsetek od zobowiązania (np. 2,5 proc. Zamiast 3 proc.). Jeśli budujesz i stopniowo korzystasz z pieniędzy, wskazane jest również wynegocjowanie dopuszczalnej stopy procentowej.
Jeśli następnie uda ci się przekonać bank, aby pozwolił wykorzystać pożyczony kapitał przed kapitałem własnym, będzie coraz łatwiej, zwłaszcza właścicielom budynków, uniknąć odsetek od zobowiązań.
Ponadto wskazane jest, aby czas budowy nieruchomości był jak najkrótszy. Można to osiągnąć na przykład za pomocą domu prefabrykowanego, ale także zaufanego dewelopera. Jeśli potrafi rozsądnie koordynować różne firmy zaangażowane w budowę, ryzyko opóźnień i naliczania odsetek za rezerwy znacznie spada.
