Podatki są naliczane nie tylko przy zakupie domu, ale także przy sprzedaży nieruchomości. Możesz przeczytać tutaj, jakie to są i jak wysokie są przy sprzedaży domu.
Sprzedając dom musisz liczyć się z podatkami. Zasadniczo zyski z prywatnych transakcji sprzedaży podlegają opodatkowaniu (§ 23 EStG). Decydującą rolę odgrywają „okres spekulacji” i „limit trzech obiektów”. Istotne jest również to, czy korzystasz z nieruchomości prywatnie, czy ją wynajmujesz.
Sprzedaż domu do użytku prywatnego
Abyś mógł sprzedać swój dom bez ponoszenia podatków, musisz jako właściciel albo mieszkać w nim sam od zakończenia budowy lub zakupu, albo sam z niego korzystał co najmniej w roku sprzedaży i dwóch poprzednich latach kalendarzowych (§ 23 EStG). Prawo definiuje twoje własne cele mieszkaniowe jako fakt, że Your-Best-Home.net jest zamieszkane przez Ciebie lub Twoją rodzinę. Jednak dzieci są tylko częścią rodziny, o ile nadal otrzymują zasiłek rodzinny. Używanie przez innych krewnych nie ma tutaj zastosowania i prowadzi do opodatkowania wzrostu wartości w przypadku sprzedaży.
Jeśli nieruchomość nie była użytkowana przez sprzedającego, musi być własnością sprzedającego przez co najmniej dziesięć lat, aby nie został naliczony podatek spekulacyjny.
- Sprzedaż ziemi
W przypadku opłacalnej sprzedaży nieruchomości należny jest podatek spekulacyjny, ponieważ niezabudowana działka nie może być jeszcze zamieszkana, przez co nie ma użytku osobistego.
Podatki są zwykle naliczane przy sprzedaży domu. Jeśli jednak sam mieszkałeś w nieruchomości od zakończenia budowy lub zakupu lub przynajmniej w roku sprzedaży i dwóch poprzednich latach kalendarzowych, nie musisz płacić żadnych podatków.
Sprzedaż domu na własność używaną przez osoby trzecie
Sprzedając nieruchomości użytkowane przez osoby trzecie, musisz zapłacić tzw. Podatek spekulacyjny, jeśli nie dotrzymasz dziesięcioletniego terminu. Tylko wtedy, gdy nieruchomość jest własnością sprzedającego przez co najmniej dziesięć lat, sprzedaż jest wolna od podatku.
Jeśli więc jesteś właścicielem wynajmowanego mieszkania lub domu, a wartość nieruchomości rośnie, najlepiej sprzedać ją po dziesięciu latach, aby zyskać wolne od podatku. Alternatywnie istnieje również możliwość zarejestrowania nieruchomości do użytku osobistego i samodzielnego korzystania z niej w roku sprzedaży i dwóch poprzednich latach.
Podatek spekulacyjny od sprzedaży domu
Podatek spekulacyjny to opodatkowanie zysków ze sprzedaży prywatnej, pod warunkiem, że dziesięcioletni okres jest podcięty. Zysk jest wolny od podatku tylko wtedy, gdy od zakupu nieruchomości do jej sprzedaży upłynęło więcej niż dziesięć lat. Wysokość podatku spekulacyjnego zależy od dwóch czynników: wysokości przyrostu kapitału oraz stawki podatku dochodowego od osób fizycznych.
Przy obliczaniu podatku spekulacyjnego porównuje się koszty nabycia (cena zakupu wraz z dodatkowymi kosztami zakupu) z ceną sprzedaży.
Dobrze wiedzieć: Nie tylko równowaga ceny sprzedaży i kosztów nabycia jest postrzegana jako zysk. W wycenie można również uwzględnić przewidywaną amortyzację w okresie utrzymywania.
Jeśli wynająłeś Your-Best-Home.net lub mieszkanie, amortyzacja wniesiona w przeszłości do urzędu skarbowego zmniejszy koszty nabycia.
Podatek od obrotu nieruchomościami komercyjnymi
Każdy, kto regularnie sprzedaje nieruchomości i sprzedaje trzy lub więcej obiektów w ciągu pięciu lat, musi spodziewać się opodatkowania zgodnie z obrotem nieruchomościami komercyjnymi (sekcja 15 EStG). Oznacza to, że nawet jeśli początkowo kupujesz na przykład jedną nieruchomość, ale w ciągu pięciu lat podzielisz ją na kilka mieszkań i sprzedasz, będziesz musiał zapłacić podatek handlowy. Jednak zyski kapitałowe uzyskane ze sprzedaży nieruchomości należących do aktywów przedsiębiorstwa również podlegają opodatkowaniu. Nieruchomości, które należą do przedsiębiorstwa komercyjnego lub rolniczego lub leśnego lub są głównie wykorzystywane komercyjnie, są uważane za składniki aktywów przedsiębiorstwa.
Podatek handlowy to podatek rzeczywisty, będący jednym z podatków miejskich. Podstawą podatku od działalności gospodarczej jest ustalony zysk kapitałowy, który jest pomnożony przez wskaźnik podatkowy w wysokości 3,5% i stawkę podatku ustaloną przez odpowiednią gminę. Wskaźnik oceny wynosi co najmniej 200 procent.
Każdy, kto kupuje jednolity przedmiot, a następnie dzieli go na mieszkania i sprzedaje, musi liczyć się z zapłatą podatku handlowego.
Podatek od sprzedaży domu
Każdy, kto sprzedaje nieruchomość prywatną, nie musi płacić podatku od sprzedaży. Natomiast podatek VAT w wysokości 19 proc. Dotyczy obrotu nieruchomościami komercyjnymi. Warto wiedzieć: VAT jest również naliczany od opłat dla maklerów i notariuszy.
Sprzedaż domu po dziedziczeniu
Ten, kto dziedziczy majątek, zwykle przejmuje od spadkodawcy okres spekulacyjny. Oznacza to, że jeżeli wynajmowana nieruchomość była w posiadaniu spadkodawcy dłużej niż dziesięć lat, jako spadkobierca jesteś zwolniony z podatku spekulacyjnego od sprzedaży. Z podatku spekulacyjnego jesteś również zwolniony, jeżeli spadkodawca sam korzystał z majątku od chwili jego nabycia lub ukończenia albo w roku dziedziczenia oraz w poprzednich dwóch latach. Każdy podatek spadkowy należy zapłacić osobno.
Ale i tutaj jest „ale”: „Dotyczy to tylko sytuacji, gdy nie ma pieniędzy. Jeśli spadkobierca przejmuje opłatę gruntową lub zobowiązuje się do płacenia rodzeństwu, jest to zakup częściowo opłacony ”, ostrzega Rudolf Gramlich, doradca podatkowy, przed„ Steuerrings ”(organ ds. Pomocy od wynagrodzeń i podatków w Niemczech eV). Dla tej części rozpoczyna się nowy okres spekulacyjny. Sprzedawcy powinni uważać na pułapki podatkowe.
Oszczędzaj podatki przy sprzedaży domu
Istnieje kilka sposobów na uniknięcie podatków od sprzedaży domu. Najłatwiej jest odłożyć sprzedaż do upływu dziesięcioletniego terminu i nie jest należny podatek spekulacyjny. Istnieje również możliwość przekazania majątku do sprzedaży małżonkowi lub dziecku. Jednak może być należny podatek od prezentów.
Jako sprzedawca możesz również uzgodnić z kupującym, że będzie płacić cenę zakupu w ratach przez kilka lat. W rezultacie zysk kapitałowy może być rozłożony na kilka lat, a limity zwolnień mające zastosowanie do transakcji sprzedaży mogą być wykorzystywane przez kilka lat.
Przypadek specjalny: badanie domowe
W szczególnych przypadkach okres spekulacji może dotyczyć sprzedawców, którzy od zawsze sami mieszkali w swojej nieruchomości, a mianowicie, jeśli mieli biuro w domu lub w domu. Ponieważ biuro nie ma funkcji mieszkalnej, podlega proporcjonalnemu opodatkowaniu. Tak przynajmniej widzi to urząd skarbowy. „Obywatele poszkodowani powinni odwołać się od naliczenia podatku i zażądać zawieszenia postępowania” - radzi ekspert z pierścienia podatkowego. Czyniąc to, muszą odwołać się do toczącego się postępowania przed Federalnym Sądem Skarbowym, którego orzeczenie w tej sprawie jest nadal w toku (sygn. Akt IX R 11/18).
Oblicz podatek samodzielnie
Zyski ze sprzedaży domów - w przeciwieństwie do dochodów z inwestycji - nie podlegają opodatkowaniu podatkiem u źródła (25 procent), ale stawce podatku od osób fizycznych.
| Przykładowa faktura | koszty |
| Cena sprzedaży nieruchomości | 300 000 euro |
| - koszty nabycia | 250 000 euro |
| - Koszty związane ze sprzedażą (makler i notariusz) | 15 000 euro |
| + dokonana amortyzacja | 200 000 euro |
| = dochód do opodatkowania | 55 000 euro |
| stawka podatku osobistego | 40 proc |
| zobowiązanie podatkowe | 22 000 euro |
Sprzedaż domu po rozstaniu
Przepisy podatkowe często powodują problemy w przypadku separacji. W momencie wyprowadzki byłego wspólnika, nie korzysta on już z nieruchomości, a jeśli dawny dom rodzinny zostanie ostatecznie sprzedany (w ciągu 10-letniego okresu spekulacji), osoba, która nie została do końca, musi zapłacić podatek od swojego udziału w zysku. Jeśli był jedynym właścicielem, wczesne wyprowadzenie się ma jeszcze większy wpływ. Z drugiej strony wakat krótkoterminowy jest nieszkodliwy - jednak działania sprzedażowe muszą być rozpoznawalne. W żadnym wypadku właściciel domu, który zamierza sprzedać nieruchomość, nie powinien łączyć wakatu z podnajmem. „Z jednym ogłoszeniem„ poszukiwany najemca ”właściciel katapultuje się w dziesięcioletni okres”, ostrzega Rudolf Gramlich,Specjalista podatkowy „pierścienia podatkowego” (pierścień ds. Pomocy od wynagrodzeń i podatku dochodowego Germany eV).
Porada eksperta: nieruchomość po rozstaniu
W przypadku separacji Josef Linsler radzi, aby wspólnie znaleźć rozwiązanie dla pozostałej nieruchomości.
Josef Linsler, rzecznik prasowy grupy interesu ds. Alimentów i prawa rodzinnego ISUV wie: „Decyzja o tym, co stanie się z domem po separacji, musi dojrzeć. Idealnie byłoby, gdyby przez tak długi czas byli partnerzy nadal mieszkali tam razem ”.
Przejmij dom
„Często ktoś jest szczególnie przywiązany do domu lub chce zostać z powodu dzieci. Może to zadziałać, jeśli Your-Best-Home.net zostało opłacone, osoby zaangażowane są mocno zaangażowane w swoją pracę i wiedzą, co mogą, a czego nie mogą zapłacić drugiej osobie w zamian. Jeśli jednak nieruchomość jest zadłużona i istnieje również alimentacja na rzecz separacji, zwykle pozostaje tylko się wyprowadzić. Podczas konsultacji przestrzegamy przed nadmiernymi żądaniami - finansowymi i psychologicznymi ”.
Sprzedajesz czy wynajmujesz?
„W tej chwili jest prawdopodobne, że będzie to warte sprzedaży. Dobra wygrana może wtedy zadowolić obie. Ale bądź ostrożny w przypadku bieżących pożyczek: jeśli zostanie spłacony wcześniej, bank często żąda kary za przedpłatę. Wynajęcie na dłużej może mieć sens. Ale wielu woli zaakceptować zniżkę, ale mogą odhaczyć temat. To, czy wynajem jest opcją stałą, zależy również od lokalizacji. Przykład: 20 lat temu para kupiła w Monachium stosunkowo niedrogie mieszkanie, które obecnie kosztuje 800 000 euro. Wynajmują je za 1600 euro. Nieruchomość była tego warta jako inwestycja. Ważne jest, aby znaleźć wspólne rozwiązanie - zawsze najlepsze, a często najtańsze ”.