Dzięki pożyczce typu forward można zabezpieczyć atrakcyjne oprocentowanie w celu dalszego finansowania, gdy pożyczka hipoteczna dobiega końca. Tutaj dowiesz się, co jest ważne i jak wcześnie należy się tym zająć.
Kiedy dom zostanie kupiony i wprowadzony do domu, szybko zapomina się o finansowaniu jego nieruchomości. Jednak w zależności od długości okresu stałego oprocentowania warto bardzo szybko zająć się tym ponownie i na przykład zaciągnąć pożyczkę typu forward. Dzieje się tak, ponieważ obecnie obowiązujące, korzystne stopy procentowe mogą być zabezpieczone na przyszłość.
Co to jest pożyczka typu forward?
Pożyczka terminowa to szczególna forma kontynuacji finansowania pożyczki na zakup nieruchomości. Kredytobiorcy muszą się tym zająć najpóźniej w momencie wygaśnięcia stałego oprocentowania ich wcześniejszych kredytów hipotecznych.
Chociaż „normalne” finansowanie uzupełniające można zorganizować nie wcześniej niż sześć do dwunastu miesięcy przed wygaśnięciem stałej stopy procentowej, w zależności od dostawcy, można to zrobić znacznie wcześniej w przypadku pożyczki terminowej: w przypadku pożyczki terminowej można ją zorganizować do pięciu lat przed wygaśnięciem stałej stopy procentowej . W ten sposób pożyczkobiorcy mogą zabezpieczyć aktualnie korzystne warunki kredytu i zabezpieczyć się przed wzrostem stóp procentowych w przyszłości.
Pożyczka typu forward jest możliwa tylko przy pożyczce mieszkaniowej; nie jest przeznaczona na inne rodzaje pożyczek.
Jak działa pożyczka typu forward?
Aby zaciągnąć pożyczkę typu forward na finansowanie uzupełniające, pożyczkobiorca kontaktuje się z bankiem finansującym na długo przed wygaśnięciem pierwotnego finansowania, a najlepiej w uzupełnieniu do innych dostawców lub portali porównawczych.
Porównanie warunków pożyczki jest ważne, ponieważ pożyczkobiorca nie jest zmuszony, jak w przypadku „zwykłego” finansowania uzupełniającego, do zaciągnięcia go z bankiem, który pierwotnie finansował. W międzyczasie inne instytucje kredytowe mogą zaoferować korzystniejsze warunki.
Poniżej znajduje się porównanie różnych dostawców i aktualnych stóp procentowych pożyczki. Na podstawie tych warunków tworzone są odpowiednie oferty finansowania uzupełniającego. Jeżeli pożyczkobiorca zaakceptuje jedną z ofert pożyczki, zostanie zawarta wiążąca umowa pożyczki i obaj kontrahenci są zobowiązani do finansowania uzupełniającego. Dotyczy to również sytuacji, gdy pożyczka terminowa została zawarta kilka lat przed wygaśnięciem pierwotnego kredytu hipotecznego.
Pożyczka typu forward następuje natychmiast po pierwszym finansowaniu i zastępuje je. Dopiero od tego momentu należy spłacać miesięczne raty kredytu terminowego. Od zawarcia umowy do uruchomienia kredytu forward, czyli w tzw. Fazie forward, nie ma odsetek za zobowiązanie.
Ponieważ pożyczkobiorca nie jest powiązany z pierwotnym bankiem finansującym pożyczką typu forward, warto porównać różnych dostawców. Pozwala to znaleźć korzystniejsze warunki i zaoszczędzić sporo pieniędzy.
Na jak długo można zaciągnąć pożyczkę terminową?
Ważne jest, aby wiedzieć, że pożyczka terminowa jest możliwa tylko wtedy, gdy obecna umowa pożyczki jest dłuższa niż dwanaście miesięcy, a maksymalnie 60 miesięcy (u niektórych dostawców również 66 miesięcy). Jeśli bieżąca pożyczka kończy się za mniej niż dwanaście miesięcy, można wybrać regularne finansowanie uzupełniające.
Dzięki takiemu długiemu czasowi realizacji kredytobiorca może uzyskać niezwykle rozbudowane zabezpieczenie planistyczne: jeśli np. Na pięć lat przed wygaśnięciem obecnego kredytu hipotecznego zawrze kredyt typu forward ze stałą stopą procentową na 15 lat, to dokładnie wie, jakie miesięczne opłaty wiążą się z kredytem w ciągu najbliższych 20 lat.
Ile kosztuje pożyczka terminowa?
Pożyczka terminowa niesie za sobą określone ryzyko dla obu stron:
- Jeśli stopy procentowe spadną, pożyczkobiorca ryzykuje, że zapłaciłby więcej za pożyczkę terminową, niż musiałby zapłacić za „normalne” dodatkowe finansowanie.
- Bank ryzykuje obiecaniem korzystnej stopy procentowej, która mogłaby zostać znacznie przekroczona w momencie dalszego finansowania.
W celu ograniczenia ryzyka po stronie instytucji kredytowej banki zwykle doliczają dopłatę odsetkową do aktualnie oferowanych stóp procentowych kredytów terminowych. Dzięki tym kosztom możesz uzyskać rekompensatę za wcześniejsze zatwierdzenie pożyczki i zmniejszyć ryzyko strat finansowych.
Wysokość premii odsetkowej zawsze zależy od tego, jak bank ocenia oczekiwany rozwój stóp procentowych. Im bardziej prawdopodobne jest, że stopa procentowa wzrośnie, tym zwykle będzie wyższa premia odsetkowa.
Z grubsza oszacowano obecnie premię w wysokości 0,01 punktu procentowego miesięcznie do końca obowiązywania stałej stopy procentowej, tj. Do spłaty „starej” pożyczki. (Niektórzy dostawcy rezygnują z tych kosztów przez pierwsze sześć do dwunastu miesięcy).
Zasadniczo obowiązuje zasada: im dłuższy czas spłaty kredytu hipotecznego, tym wyższa premia odsetkowa. I jest to logiczne, ponieważ im mniej precyzyjnie można oszacować kształtowanie się stóp procentowych, tym większe ryzyko dla banku związane z kredytem.
Poniższa tabela przedstawia przykład dopłat do odsetek, które mogą być pobierane przez bank w przypadku kredytu typu forward na udzielanie kredytów hipotecznych.
|
Bieżąca stopa procentowa |
Dopłata do |
Czas do |
Obliczona |
Stałe |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 miesiące |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 miesięcy |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 miesięcy |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 miesięcy |
0,60% |
1,10% |
Jakie są szanse i zagrożenia związane z pożyczką typu forward?
Możliwość zadbania o dalsze finansowanie na wczesnym etapie ma zalety, ale wiąże się również z ryzykiem: Zawierając wcześniejszą pożyczkę terminową, zarówno pożyczkobiorca, jak i banki ryzykują i spekulują na temat przyszłych zmian stóp procentowych. Dysponując odpowiednią wiedzą, można z grubsza oszacować kierunek, w jakim stopy procentowe będą się rozwijać - ale nikt nie jest w stanie tego przewidzieć z absolutną precyzją. Dotyczy to tym bardziej, im dalej w przyszłości wymagane jest finansowanie uzupełniające.
Decydowanie o oprocentowaniu finansowania uzupełniającego z wieloletnim wyprzedzeniem jest zatem szczególnie opłacalne, jeśli stopy procentowe w momencie późniejszego uruchomienia nowego finansowania są znacznie wyższe niż obecne. Jeśli jednak spadną, możliwe jest również, że pożyczkobiorca, który przedterminowo zabezpieczył pożyczkę terminową, zapłaci więcej za dalsze finansowanie niż musiałby, gdyby zawarł umowę pożyczki później.
Wyraźną korzyścią dla pożyczkobiorcy jest jednak, podobnie jak w przypadku pożyczki dożywotniej, zabezpieczenie planowania. Zaciągając pożyczkę terminową, wie już, jakie raty będzie musiał zapłacić po spłacie pierwotnej pożyczki. Ta pewność co do przyszłych kosztów może być niezwykle pomocna w wielu przypadkach.
Spekulacją pozostaje, czy stopy procentowe spadną, czy wzrosną w przyszłości. Wczesne zapewnienie stopy procentowej poprzez pożyczkę terminową wiąże się zatem z pewnym ryzykiem, ale oferuje również możliwości, a przede wszystkim bezpieczeństwo planowania.
Pożyczka typu forward: w skrócie zalety i wady
Przed podjęciem decyzji na dostawcę i pożyczkę terminową po dokładnym porównaniu, warto rozważyć zalety i wady.
Zalety pożyczki to:
- Możliwość zabezpieczenia korzystnych stóp procentowych na przyszłość, a tym samym duży potencjał oszczędności przy gwałtownie rosnących stopach procentowych
- Planowanie zabezpieczenia finansowania
- brak odsetek od zobowiązań w fazie naprzód
Wady:
- Oprocentowanie pożyczki
- W razie potrzeby wyższe koszty kredytu przy malejących stopach procentowych
- Wymagana jest wiedza specjalistyczna
- Brak elastyczności z powodu wczesnej decyzji w sprawie finansowania uzupełniającego
Kiedy pożyczka terminowa ma sens?
Zawarcie pożyczki terminowej jest zawsze opłacalne, jeśli stopy procentowe są niskie w momencie zawarcia umowy, a jednocześnie można spodziewać się wzrostu stóp procentowych. Jeśli pożyczkobiorca ma niezbędną wiedzę rynkową lub ma odpowiedni nos, pożyczka terminowa od właściwego dostawcy może zapewnić niskie oprocentowanie i szybko zaoszczędzić od czterech do pięciu cyfr na dalszym finansowaniu.
Z drugiej strony, jeśli spodziewane są spadki stóp procentowych, pożyczka terminowa nie ma sensu, ponieważ pożyczkobiorca odbiera wówczas szansę na uzyskanie w przyszłości tańszego finansowania uzupełniającego, niż byłoby to możliwe w przypadku kredytu typu forward.
Przykładowe obliczenia: Możliwe oszczędności dzięki pożyczce terminowej
Wzrost stóp procentowych - nawet jeśli wzrośnie tylko o 0,5 punktu procentowego - ma znaczący wpływ na koszty związane z kredytem. Pożyczka typu forward może wtedy okazać się dość lukratywna, co pokazuje następujące przykładowe obliczenia:
|
Pożyczka terminowa |
Kontynuacja finansowania |
|
|---|---|---|
|
Kwota pożyczki |
200 000 euro |
200 000 euro |
|
Efektywna stopa procentowa |
1,0% |
1,5% |
|
Stała stopa procentowa |
dziesięć lat |
dziesięć lat |
|
Spłata |
5% |
4,5% |
|
Pozostały dług po wygaśnięciu stałej stopy procentowej |
94 875,10 euro |
102 964,75 euro |
|
Miesięczna rata |
1000 euro |
1000 euro |
|
Koszty odsetek |
14 875,10 euro |
22 964,75 euro |
Przykład pokazuje, że pożyczka terminowa jest opłacalna, jeśli stopa procentowa wzrośnie tylko nieznacznie. W tym konkretnym przypadku bezpośrednie porównanie pożyczek z wybranym dostawcą pozwoliło zaoszczędzić ponad 8 000 euro.
