Nierzadko spotyka się nieruchomości idealnie nadające się pod budowę domu - niestety nie jako działkę budowlaną, a jedynie jako działkę ogrodową w planie zagospodarowania. W kilku przypadkach taka działka może nawet należeć do własnej (rodzinnej) nieruchomości, ale budowa na niej nie jest dozwolona. Ekspert ds. Kontroli kosztów wyjaśnia w naszym wywiadzie, w którą stronę należy iść, aby móc budować iz jakimi kosztami może się to wiązać.
Pytanie: Ile kosztuje przekształcenie działki ogrodowej w działkę budowlaną?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Przede wszystkim jest to nie tyle kwestia kosztów, co kwestia niezbędnych procesów.
Jeżeli przedmiotowa nieruchomość jest już ujęta w planie zagospodarowania, trasa prowadzi przez zmianę użytkowania w planie zagospodarowania. Często pobiera się za to bardzo niskie opłaty administracyjne, ale są one zawsze w gestii poszczególnych gmin i są dostosowane do indywidualnego przypadku. Jeśli pozwolenie na budowę jest postrzegane jako korzystne dla klienta, gmina może w razie potrzeby zaakceptować i „wycenić” odpowiedni wzrost wartości. Koszty są wtedy wyższe. Możesz przeczytać więcej na ten temat w tym miejscu.
Konieczna może być również zmiana planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli złożyłeś wniosek o zmianę terenu pod zabudowę, może to być bardzo długi proces.
To jest sprawa dla danej społeczności, która musi to wdrożyć. Taką zmianę można tylko zasugerować (do odpowiedzialnego przedstawiciela politycznego) - trzeba poczekać i zobaczyć, czy społeczność się na to zgodzi. Nawet w najlepszym przypadku (jeśli jest taka chęć) należy być przygotowanym przez miesiące lub lata, zanim to nastąpi.
Nawet jeśli istnieją rzekomo dobre powody (np. Już zabudowane tereny wokół nieruchomości), zawsze jest wątpliwe, czy gmina podejmie wysiłek. Wiele społeczności unika pracochłonnych zmian, zwłaszcza jeśli gdzie indziej jest jeszcze wystarczająco dużo wolnych terenów pod zabudowę.
Pierwszym punktem kontaktowym jest z pewnością odpowiedzialne biuro planowania budynków, które z pewnością może lepiej ocenić (polityczną) chęć społeczności do zmiany przeznaczenia. Zasadniczo każda zmiana jest „działaniem dobrej woli”, które społeczność dobrowolnie zapewnia, nie ma do tego żadnych roszczeń prawnych i nie można zmusić gminy do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego - bez względu na to, jak dobre mogą być tego powody.
Planowany teren i pozwolenie na budowę zgodnie z § 34 BauGB
Jeśli nieruchomość zostanie oznaczona jako tzw. „Teren oczekiwany pod budowę”, może to być łatwiejsze - ale to też nie jest pewne. I to też może zająć trochę czasu.
Jeśli nie ma planu zagospodarowania, nadal istnieje szansa na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę zgodnie z §34 BauBG. Należy to jednak wcześniej omówić z architektem planującym, który musiałby złożyć taki wniosek o budowę.
Ryzyko kosztowe
Przekształcenie działki ogrodowej w działkę budowlaną jest w większości przypadków bardzo kosztowne.
Jeśli nie jesteś właścicielem przedmiotowej nieruchomości, ale chcesz ją najpierw kupić, gmina ma możliwość przeniesienia kosztów całego planowania (zwłaszcza zmiany planu zagospodarowania przestrzennego) na inwestora - czyli na Ciebie jako nabywcę nieruchomości - w drodze umowy. Może to oznaczać wysokie lub bardzo wysokie koszty, które w wielu przypadkach sprawiają, że zakup nie jest już w ogóle opłacalny (chyba że naprawdę chcesz mieć dokładnie tę nieruchomość - dosłownie - za wszelką cenę).
Praktyczny przykład
Jedna rodzina posiada pochyłą działkę o równej części, która zgodnie z planem zagospodarowania jest wyznaczona jako działka ogrodowa. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się inne działki już zabudowane. Sąsiednia, mniejsza działka jest sprzedawana przez lokalny bank jako działka budowlana.
| Pytanie | odpowiedź |
|---|---|
| metoda | Wystąp o zmianę przeznaczenia w planie zagospodarowania |
| możliwości | niepewny |
| Zmień koszty | nie należy się spodziewać żadnych specjalnych kosztów |
Pytanie: Co to zależy od tego, czy ogródek można przekształcić w działkę budowlaną?
Przekształcenie działki ogrodowej w działkę budowlaną jest bardzo skomplikowane.
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Jak już wspomniano, zasadniczo zależy to od tego, czy gmina ma taką wolę. Możesz spróbować pozyskać przedstawicieli społeczności dla swojej sprawy, a tym samym prawdopodobnie uzyskać zgodę. Ostatecznie jednak decyzja zawsze należy do społeczności.
Należy mieć na uwadze, że jeśli konieczna jest zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, to być może trzeba będzie liczyć się z całością kosztów zmiany planu.