W szczególności przy zakupie domu koszty pośrednictwa stanowią niemałą część kosztów dodatkowych, a w przypadku wynajmu pojawiają się powtarzające się reklamacje regulowanej od 2015 roku alokacji kosztów. W naszym wywiadzie ekspert ds. Kontroli kosztów wyjaśnia, ile faktycznie kosztują pośrednicy w obrocie nieruchomościami i od czego to zależy.
Pytanie: Jakie są koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: różni się w zależności od regionu i jest również częściowo kwestią negocjacji - więc nie można tego powiedzieć ogólnie .
Przede wszystkim należy zasadniczo rozróżnić:
- sprzedaż nieruchomości mieszkalnej
- wynajem lokalu mieszkalnego oraz
- sytuacja z nieruchomościami komercyjnymi
sprzedaż
Agenci nieruchomości otrzymują proporcjonalną zapłatę od obu stron przy sprzedaży nieruchomości
Przy sprzedaży nieruchomości , zarówno kupujący i sprzedający płacą procent ceny sprzedaży do środka. Odchodząc jednak od tego możliwe jest również, że płaci tylko sprzedający (tzw. „Prowizja wewnętrzna”) lub tylko kupujący (tzw. „Prowizja zewnętrzna”).
Dla całkowitej kwoty prowizji brokera obowiązuje inny górny limit w zależności od kraju związkowego, oparty na tak zwanej „lokalnej prowizji brokerskiej”.
W większości krajów związkowych jest to 7,14% ceny zakupu, w Hamburgu 6,25%, aw Hesji i Meklemburgii-Pomorzu Przednim 5,95% ceny zakupu. Poszczególne dzielnice miejskie mogą również mieć różne regulacje dotyczące komisji lokalnej.
Dystrybucja między kupującym a sprzedającym może być dowolnie zaprojektowana. Wymagana prowizja zewnętrzna musi być podana we wszystkich ogłoszeniach brokera, co do zasady kupujący może również negocjować wysokość prowizji z brokerem.
W większości krajów związkowych maksymalny limit podziału między kupującym a sprzedającym wynosi połowę całkowitej prowizji dla obu krajów. Tylko w Berlinie, Brandenburgii, Hamburgu i Hesji cała prowizja od zakupu może zostać nałożona na kupującego.
Wynajem
W przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego od 1 czerwca 2015 r . Obowiązuje tzw. Zasada zamawiania . Oznacza to, że ten, kto musi zapłacić brokerowi, który go „zamówił”, czyli zlecił mu.
Jeśli wynajmujący korzysta z pośrednictwa w zarządzaniu mieszkaniem, musi on sam zapłacić prowizję pośrednikowi (maksymalnie dwa czynsze netto plus VAT).
Przerzucenie tych kosztów na najemcę jest niedopuszczalne i karalne. Naruszenie tego podlega karze grzywny w wysokości do 25 000 EUR. Zawsze jednak zdarzają się indywidualne przypadki niedopuszczalnego podziału kosztów, na przykład poprzez nadmierne wypłaty odszkodowań przy przejęciu mieszkania, zmuszenie do późniejszego podpisania umowy maklerskiej lub porozumienie w tle i korzystanie z usług różnych pośredników. Czarne owce są pomysłowe.
Jako najemca, musisz zapłacić prowizję maklerowi tylko wtedy, gdy faktycznie zlecisz pośrednikowi samodzielne poszukiwanie mieszkania i na piśmie. Musi istnieć pośrednictwo, które można prześledzić wstecz do brokera - broker nie może mieć mieszkania w portfelu. Tylko wtedy wynajmujący może zażądać zapłaty prowizji maklera.
Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych
W przypadku wynajmu lokali użytkowych nie obowiązuje zasada zamawiania. Tutaj najemcy płacą również opłaty maklerskie, podobnie jak przed 2015 rokiem.
Przykładowy koszt
Kupujemy dom za 350 000 euro w Turyngii. Prowizja (maksymalna stawka) jest dzielona równo między kupującego i sprzedającego.
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Całkowita prowizja (7,14%) | 24 990 EUR |
| Udział handlowców (3,57%) | 12 495 EUR |
| Udział kupujących (3,57%) | 12 495 EUR |
Przedstawione tutaj koszty dotyczą konkretnego kraju związkowego poza okręgami miejskimi. Prowizje maklerskie w innych krajach związkowych i po negocjacjach z brokerem również mogą być różne.
Pytanie: Od czego zależy koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Zwykle pośrednik otrzymuje za pośrednictwo pewien procent od wartości nieruchomości
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Od tego zależy:
- czy to na sprzedaż, czy na wynajem
- czy jest to lokal mieszkalny czy komercyjny
- jaka wysokość prowizji jest negocjowana z brokerem
- jaka dystrybucja prowizji (w przypadku sprzedaży) jest negocjowana między kupującym a sprzedającym
Pole do negocjacji z brokerem może nie być szczególnie duże w indywidualnych przypadkach, ale zdecydowanie powinieneś postarać się jak najlepiej je wykorzystać. W szczególności w przypadku wynajmujących wskazane jest również negocjowanie usług zawartych w pełnym pakiecie i ewentualnie niższej prowizji.
Pytanie: Czy koszty pośrednictwa można odliczyć od podatku?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zasadniczo jest to możliwe zarówno dla najemców, jak i właścicieli.
W przypadku wynajmującego jest to stosunkowo łatwe: może on łatwo odliczyć zapłacone (i udokumentowane) koszty pośrednictwa od dochodu z wynajmu, jeśli musi je zadeklarować w podatku.
Z najemcą jest trochę trudniej. Jeśli istnieją opłaty maklerskie, można je żądać w ramach kosztów przeprowadzki. W większości przypadków będzie to prawdopodobnie wykraczać poza normalną ruchomą stawkę zryczałtowaną (811 euro dla osób samotnych lub 1622 euro dla par, rozwiedzionych i samotnych rodziców plus 357 euro na każde przemieszczające się dziecko). W takim przypadku można jednak żądać odpowiednich indywidualnych wydatków na przeprowadzkę za pomocą odpowiednich pokwitowań. Najlepszym sposobem na to jest zwrócenie się do własnego doradcy podatkowego lub skorzystanie z porady pomocy w zakresie podatku od wynagrodzeń, ponieważ istnieją inne możliwości odliczenia podatku w związku z przeprowadzką.