Prawo budowlane jest niezwykle skomplikowane i zawiera liczne ograniczenia dotyczące tego, co jest dozwolone, a co nie. Aby projekt budowlany został sprawdzony do zatwierdzenia, przydatny jest wstępny wniosek o budowę. Ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia w wywiadzie, ile może kosztować taka prośba.
Pytanie: Jak ważny jest wstępny wniosek o budowę w całej liczbie procedur zatwierdzających?
Ekspert ds. Oceny kosztów: W przypadku wstępnego zapytania budowlanego chodzi w zasadzie o sprawdzenie, czy projekt budowlany kwalifikuje się do zatwierdzenia. Organ sprawdza dokumenty przedłożone przy składaniu wstępnego zapytania budowlanego i ustala, czy projekt budowlany opisany w niniejszym formularzu ma perspektywę zatwierdzenia, które punkty należy zmienić i jakie ograniczenia należy spełnić, aby uzyskać zatwierdzenie.
Zapytanie przed rozpoczęciem budowy jest zatem rozsądne, jeśli nie masz pewności, czy projekt budowlany jest w ogóle możliwy. Wstępną prośbę o budowę możesz złożyć samodzielnie - niekoniecznie potrzebujesz architekta (aby jednak ubiegać się o zwykłe pozwolenie na budowę).
Wynikiem wstępnego zapytania budowlanego jest dostarczenie tzw. Wstępnego ogłoszenia budowlanego . W nim opisywany projekt zostaje uznany za ogólnie kwalifikujący się do zatwierdzenia (często z indywidualnymi wymaganiami) lub władze szczegółowo wskazują punkty, w których projekt budowlany nie spełnia wymogów prawa budowlanego.
Wstępny wniosek na budowę nie zastępuje pozwolenia na budowę
Budynek pozwolenie jest nie pozwolenie na budowę . Jednak już zapewnia bezpieczeństwo planowania w zakresie, w jakim plany zaklasyfikowane jako kwalifikujące się do zatwierdzenia we wstępnym wniosku o budowę są (muszą) zostać zatwierdzone również w późniejszym terminie. Zwykle usuwa to niektóre wątpliwości. Jednak wstępne pozwolenie na budowę obowiązuje tylko wtedy, gdy później zostanie złożony wniosek na budowę. Jeśli nie nastąpi to w określonym czasie (zwykle około 3 lat ), efekt wstępnego pozwolenia na budowę wygasa i projekt teoretycznie może zostać ponownie odrzucony przy późniejszym wniosku o budowę.
Warto wcześniej skontaktować się z odpowiednim urzędem budowlanym, aby wyjaśnić, jakie dokumenty i dowody są wymagane w przypadku danego pytania. Zwykle są to:
- formularz zapytania przed rozpoczęciem budowy
- przegląd pytań, które mają zostać zbadane przez organ
- plan nieruchomości
- rysunek konstrukcyjny zawierający przynajmniej rzut kondygnacji i inne widoki przedstawiające najważniejsze wymiary budynku
- opis budynku i opis użytkowania
- obliczenie objętości brutto
- wypis z rejestru obciążeń budynku (najczęściej wymagany tylko wtedy, gdy na nieruchomości wpisane jest obciążenie budynku)
Jednak mogą istnieć dodatkowe dokumenty. Mogą również wystąpić koszty i opłaty za uzyskanie poszczególnych dokumentów.
Wszystkie pytania dotyczące prawa planowania, które masz, powinny być szczegółowo wymienione w kwestionariuszu. Gwarantuje to, że organ rzeczywiście dostarcza konkretnych informacji o tym, co jest możliwe, a co nie, i jakie wymagania mogą mieć zastosowanie.
Wstępne zapytania budowlane zawsze mają sens, jeśli nie masz pewności, czy i w jakiej formie budowanie na nieruchomości jest możliwe lub jakie prace budowlane są dozwolone. Możesz również złożyć wstępne zapytanie budowlane przed zakupem nieruchomości, ale jako osoba niebędąca właścicielem zwykle musisz udowodnić władzom uzasadniony interes. Jednak jako potencjalnego nabywcy nieruchomości ten interes jest wystarczający.
Wstępne dochodzenie budowlane jest zwykle rozstrzygane w ciągu trzech miesięcy , w niektórych przypadkach odpowiedź władz może zająć nawet sześć miesięcy.
Pytanie: Jakich kosztów należy się spodziewać w przypadku zapytania budowlanego?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Główną zaletą wstępnego wniosku o budowę jest to, że koszty są znacznie niższe niż w przypadku oficjalnego wniosku budowlanego.
Nie potrzebujesz architekta, aby złożyć zapytanie o wstępne zapytanie budowlane - może to oznaczać, że można uniknąć kosztownych kosztów planowania z góry.
Jednak koszty różnią się znacznie w zależności od władz, a podstawa obliczania opłat za wstępne dochodzenie budowlane różni się również w zależności od kraju związkowego.
Ogólnie rzecz biorąc, przy niskich wymaganiach dotyczących badań wystarczające mogą być koszty w przedziale 50–200 EUR . W zależności od wysiłku włożonego przez organ w badanie, koszty mogą być również znacznie wyższe. Jeśli projekt budowlany jest bardzo złożony (np. Kamienica z 8 lokalami mieszkalnymi), koszty mogą sięgać nawet 5000 euro ze względu na wysoki poziom testów .
Z reguły jednak można również wyjaśnić przybliżone koszty przed przedłożeniem ich organowi - zwykle organ może z góry oszacować ilość wymaganych badań i ustalić przynajmniej przybliżone poziomy kosztów.
Mały przykład kosztów z praktyki
Chcemy zbudować dodatkową kondygnację na szczycie istniejącego budynku komercyjnego, w którym później znajdą się mieszkania, i składamy zamówienie na budowę w Nadrenii Północnej-Westfalii.
Inwestycja ma kosztować łącznie 120 000 euro i mieć powierzchnię użytkową 280 m² - to też jest podstawa do naliczenia opłaty.
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Decyzja o zmianie budynku | 0,6% kosztów produkcji = 720 EUR |
| Decyzja o wyrażeniu zgody na zmianę użytkowania | 5 EUR za 10 m² = 140 EUR |
| Całkowita opłata | 860 EUR |
| Opłata ustalona na 60% za powiadomieniem | 516 EUR do zapłaty |
Oczywiście jest to tylko jeden przykład kosztów, który ma zastosowanie tylko do konkretnego organu i konkretnego projektu budowlanego. W innych przypadkach koszty mogą się znacznie różnić, nawet przy podobnych zapytaniach.
Pytanie: Od jakich czynników zasadniczo zależą koszty zapytania budowlanego?
Koszty wstępnego zapytania budowlanego różnią się w zależności od stanu
Ekspert ds. Kontroli kosztów: może się to różnić w zależności od organu, ponieważ w poszczególnych krajach związkowych obowiązują bardzo różne przepisy (również w przypadku wniosku budowlanego), a obliczenia opłat czasami znacznie się różnią.
W wielu krajach związkowych stosuje się podobne, ale tańsze ramy we wstępnym zamówieniu budowlanym, jak w przypadku zastosowania budowlanego. W praktyce ma to sens i jest zrozumiałe, ponieważ egzaminy przeprowadzane przez władze są podobne do egzaminów w przypadku zastosowania budowlanego.
W niektórych krajach związkowych stosuje się jednak zupełnie inne metody obliczania opłat za wstępne zapytanie budowlane.
Zasadniczo następujące czynniki prawie zawsze odgrywają rolę w kosztach:
- koszty produkcji budynku lub koszty projektu budowlanego
- zamknięta przestrzeń (stąd zwykle wymagane obliczenia m³)
- uzyskana powierzchnia użytkowa
- rodzaj budynku lub planowany rodzaj użytkowania
- sąsiednia inwestycja (jeśli podobna inwestycja już istnieje w sąsiedztwie, często jest szybko zatwierdzana - i niedrogo)
Sposób szczegółowego wykorzystania tych czynników przy obliczaniu opłaty różni się w zależności od organu.
Pytanie: Jakie są koszty dla architekta, który dokonuje wstępnego zapytania budowlanego?
Ekspert ds. Kosztów: Jeśli zlecisz architektowi zaprojektowanie budynku, jest on winien swojemu klientowi stały plan, który może zostać zatwierdzony zgodnie z umową .
Zasadniczo można poprosić architekta o złożenie wniosku o budowę; jeśli nie zostanie on zatwierdzony, architekt musi wprowadzić poprawki bez konieczności naliczania dodatkowych kosztów.
Ponieważ w praktyce jest to często kwestia sporna, a potem często pojawiają się gorzkie spory dotyczące opłat, architektowi można również zlecić wstępne planowanie i złożenie wstępnego wniosku o budowę. Koszty architekta według HOAI wynoszą około 1% całkowitych kosztów budowy (koszty należne ) dla pierwszych dwóch faz usług .
