Każdy, kto chce zbudować budynek według własnego pomysłu, nie może uniknąć usług architekta. Nawet jeśli konieczne jest złożenie wniosku o budowę, zwykle potrzebujesz architekta do wykonania zalecanego planu. W naszym wywiadzie ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia, jakie koszty mogą ponieść architekci i jak są one zbudowane.
Pytanie: Czy architekt pracuje tylko jako projektant budynku?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: To jest jego główne zadanie - lub, jeśli wolisz, powołanie - ale niekoniecznie jego jedyna działalność.
Oprócz projektowania budynków architekci są również aktywni w wielu innych dziedzinach budownictwa:
- zajmują się nie tylko planowaniem strukturalnym, ale także technicznym i ekonomicznym budynków
- potrafią wykonywać obliczenia statyczne
- pomagają w przetargach na miejscu i przy wyborze napływających ofert
- Pracują jako inspektorzy budowlani pełniąc funkcję monitorującą, a także są osobą kontaktową we wszystkich ważnych sprawach budowlanych
- koordynują pracę poszczególnych branż oraz tworzą i monitorują harmonogramy, tak aby budynek mógł zostać ukończony w zaplanowanym czasie
- pomagają wykryć, udokumentować i potwierdzić wszelkie możliwe wady konstrukcyjne
- mogą pomóc znaleźć potencjalne oszczędności energii, a także działać jako konsultanci ds. energii
- potrafią przeprowadzić wszystkie niezbędne obliczenia techniczne dla budynku (np. zapotrzebowanie na ciepło czy energię) oraz pomóc w optymalizacji budynku ekonomicznie lub pod kątem kosztów eksploatacji
- Tworzą one prawomocny dowód, że wszystkie przepisy prawne (takie jak EnEV) zostały spełnione dla budynku
Zakresy odpowiedzialności są niezwykle zróżnicowane - prawie zawsze można porozmawiać z architektem o każdym problemie budowlanym.
Każde działanie architekta wiąże się oczywiście z odpowiednimi kosztami.
Pytanie: Ile kosztuje praca architekta? Czy może określić, o ile prosi?
Architekt jest związany taryfą opłat dla architektów i inżynierów
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie. Jeśli chodzi o koszty, jakie architekt może naliczyć, zawsze obowiązuje go tzw. HOAI , czyli taryfa opłat dla architektów i inżynierów.
Koszty architekta są zasadniczo uzależnione od rodzaju budynku i stopnia złożoności projektu budowlanego.
W przypadku budowy zwykłego domu jednorodzinnego można z grubsza oszacować około 10% całkowitych kosztów budowy jako koszty architekta, w przypadku budynku mieszkalnego można z grubsza obliczyć około 8% całkowitych kosztów budowy .
Oczywiście może się to nieznacznie różnić w górę iw dół, w zależności od tego, jak dużo architekt pracuje i jakie usługi przyjmuje. Jeśli zlecono mu wykonanie pełnego zakresu usług, w większości przypadków te przybliżone wartości orientacyjne przy planowaniu są już całkiem dobre.
Mały przykład kosztów z praktyki:
Zatrudniamy architekta do budowy domu jednorodzinnego, którego całkowity koszt to 350 000 euro.
| moc | Cena £ |
|---|---|
| Całkowite koszty wszystkich usług architekta (średnia stawka) | 42.115,63 EUR |
Należy zauważyć, że jest to tylko przykład pojedynczego kosztu w konkretnym przypadku. W zależności od rodzaju budynku i zleconych usług koszty mogą być również wyższe lub niższe.
Zakres, jaki architekt miałby w przypadku naszego budynku, nie jest zbyt duży: gdyby rozliczał się według stawki minimalnej, koszty
wyniosłyby 38 250,50 EUR , ale w naszym przypadku mógłby wystawić fakturę najwyżej 45 710,75 EUR .
Do tych kwot doliczany jest następnie podatek od wartości dodanej .
Przy tym wszystkim trzeba też zwrócić uwagę, że honorarium architekta nie jest oczywiście należne od razu iz góry: uiszcza się je w ratach indywidualnych w zależności od postępu budowy.
Pytanie: Od czego dokładnie zależą koszty ponoszone przez architekta?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oto kilka czynników:
- rodzaj budynku i trudność planowania
- zakres zleconych usług
- wysiłek włożony przez architekta w planowanie i
- tzw. „należne koszty budowy” budynku jako warunek rozliczenia opłaty
Koszty dla architekta ostatecznie zależą od wszystkich tych czynników - pomimo „ustandaryzowanych” opłat nadal mogą występować duże różnice w kosztach indywidualnych.
Pytanie: Jak ocenia się rodzaj budynku i stopień trudności budowy?
Koszt dla architekta zależy od złożoności konstrukcji
Ekspert ds . Kontroli kosztów: w HOAI są do tego wykorzystywane tak zwane strefy opłat . Łącznie jest 5 stref honowania, od I do V.
Budynek zawsze ma różny stopień trudności w planowaniu, w zależności od jego typu.
Ponieważ stosunkowo łatwo jest zaplanować prosty magazyn, takie budynki są przypisane do I strefy opłat.
Dom jednorodzinny jest znacznie trudniejszy w budowie - w zależności od stopnia skomplikowania projektu budowlanego takie budynki znajdują się w III do IV strefie opłat.
Wysoce złożone budynki, takie jak instytuty naukowe z wysoce technicznym wyposażeniem, stanowią zatem wyższą klasę wyzwań planistycznych i dlatego znajdują się w strefie opłat V.
Każda strefa opłat ma własne tabele kosztów dla poszczególnych usług budowlanych. Tak jak w naszym przykładzie, jest jeden dla każdej tabeli
- Minimalna stawka
- Środkowy ruch i
- Maksymalna stawka
Architekt może następnie zastosować te zdania w zależności od wysiłku, jaki powstaje dla niego. Istnieją oczywiście zasady i wytyczne w tym zakresie - architekt nie może po prostu wszędzie zastosować maksymalnej stawki ryczałtowej, aby zoptymalizować swoje wynagrodzenie. Określone warunki wstępne dotyczące jego wysiłku muszą już zostać spełnione.
Pytanie: Rodzaj budynku zasadniczo determinuje, która tabela kosztów HOAI jest używana - jakie usługi możesz zamówić na przykład przy budowie domu?
Ekspert ds . Kontroli kosztów: HOAI przewiduje tutaj poszczególne podobszary, które są podzielone na łącznie 9 faz usług :
| Faza wydajności | Działania architekta | Procent całkowitego kosztu architekta |
|---|---|---|
| 1 | Konsultacja wstępna, badania podstawowe | 2% |
| 2 | Wstępny szkic | 7% |
| 3 | Szczegółowy projekt, kosztorys | 15% |
| 4 | Wystąpienie o pozwolenie na budowę | 3% |
| 5 | Tworzenie planowania placu budowy, planowania czasu, planowania handlu | 25% |
| 6th | Ogłoszenie poszczególnych prac | 10% |
| 7th | Rozpatrzenie ofert i pomoc przy przyznaniu nagrody | 4% |
| 8th | Nadzór budowlany, nadzór nad robotami budowlanymi | 32% |
| 9 | Dalsze wsparcie, dokumentacja, identyfikacja wad konstrukcyjnych, pomoc w przypadku roszczeń gwarancyjnych producenta | 2% |
Architekt nie jest konieczny na wszystkich etapach planowania i budowy
Oczywiście klient musi zapłacić tylko za zakres usług, które zlecił.
Gdybyśmy w naszym przykładzie kosztów zlecili architektowi tylko etapy pracy 1 - 4, poniesiono by tylko 24% podanych kosztów , tj. Około 10100 EUR kosztów architektonicznych.
Z reguły nie da się uniknąć pierwszych 4 faz serwisowych, chyba że zostały już sporządzone szczegółowe plany.
W przypadku fazy serwisowej 4 należy również dodać oficjalne koszty wniosku budowlanego, zwykle 0,5% do 0,7% całkowitych kosztów budowy.
Od etapu 5 masz w zasadzie wolny wybór usług, z których chcesz skorzystać architekt - ale pamiętaj, że jako laik trudno jest ocenić wiele rzeczy - i że później możesz oczywiście pociągnąć architekta do odpowiedzialności za usługi który faktycznie zlecił.
Pytanie: Co właściwie się dzieje, gdy architekt popełnia błędy lub w monitorowanej przez siebie realizacji wystąpi błąd? Kto więc ponosi szkodę?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W wielu przypadkach obowiązuje tutaj tak zwana odpowiedzialność architekta .
Zasadniczo, na podstawie umowy architekta, architekt zawdzięcza nieskazitelny i nieskazitelny budynek. Architekt nie jest bezpośrednio odpowiedzialny za wykonanie pracy, a jedynie za planowanie. Jeśli więc jakiś zawód (taki jak stolarze) popełnia błąd, firma, o której mowa, musi również dokonać ulepszeń na własny koszt. Jednak dotyczy to tylko w ograniczonym zakresie.
Architekt odpowiada tylko za wszystko, co zawiera specyfikacja jego usług - z prawnego punktu widzenia jest to „dopuszczenie do powstania budynku”, a nie „wykonanie budynku”. Ta niewielka różnica językowa stanowi istotną różnicę dla orzecznictwa.
W każdym przypadku architekci są odpowiedzialni za:
- Błędy w planowaniu (często również błędne podstawowe określenie)
- Błąd w obliczeniach
- Błędy planowania zatwierdzeń (np. Jeśli nie udzielono zatwierdzenia)
- Błędy w planowaniu budowy (np. Nieprzestrzeganie szczególnych cech terenu budowy, takich jak wysoki poziom wód gruntowych)
- wybór nieekonomicznych rozwiązań, a co za tym idzie, wyższych kosztów budowy niż to konieczne (architekt zobowiązany jest do niedrogiego planowania)
W takim przypadku klient zawsze ma prawo zażądać naprawy. Jeśli architekt odmówi późniejszej poprawy lub jeśli błędu nie można już naprawić poprzez przeróbkę, klient ma prawo odpowiednio obniżyć koszty architekta .
Nieco bardziej skomplikowanym zagadnieniem jest odpowiedzialność, o której również mowa w pytaniu, w przypadku błędów spowodowanych przez poszczególne transakcje. Jak powiedziałem wcześniej, odpowiedzialność ponosi przede wszystkim spółka wykonująca nakaz.
Architekt może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za błędy w konstrukcji
Jeśli jednak architekt przejmie nadzór nad budową i nie dołoży należytej staranności, również może zostać pociągnięty do odpowiedzialności. Zasadniczo jest on prawnie zobowiązany do natychmiastowej interwencji, jeśli zauważy oznaki usterek. Jeśli tego nie zrobi lub nie zauważy oznak wad konstrukcyjnych, o których powinien wiedzieć, w wielu przypadkach ponosi również odpowiedzialność.
W ramach nadzoru nad budową musi również dbać o bezpieczeństwo i higienę pracy - to również należy do jego obowiązków.
Sąd orzekł również, że architekt ponosi odpowiedzialność, nawet jeśli klient budynku zmienia plany budynku według własnego uznania. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Nie może być również wykluczenie odpowiedzialności w przypadku własnej pracy klienta - dopóki architekt jest zobowiązany do monitorowania, nie może on po prostu wstawić do umowy klauzuli o zrzeczeniu się odpowiedzialności z powodu własnej pracy.
Pytanie: Co się stanie, jeśli jako klient zauważysz błędy dopiero później?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zasadniczo masz prawo pociągnąć architekta do odpowiedzialności za błędy w ciągu 5 lat .
Okres ten zwykle rozpoczyna się po zaakceptowaniu budynku przez właściciela budynku. W przypadku braku akceptacji za pomocą protokołu odbioru rozpoczyna się pięcioletni okres, a pełna opłata architekta może być traktowana jako początek okresu.
Nawet jeśli klient wprowadzi się do budynku i nie złoży reklamacji, odbiór uważa się za „dokonany milcząco” 6 miesięcy później , z terminem prawnym „dorozumianym”.
W ciągu pięciu lat architekt może zażądać „odszkodowania za niewykonanie” lub „odszkodowania za pozytywne naruszenie umowy”, w zależności od występującego błędu.
Rekompensata za pozytywne naruszenie umowy jest przyznawana tylko wtedy, gdy szkoda jest spowodowana błędami planowania, ale nie występuje bezpośrednio w samym budynku. Takie roszczenia odszkodowawcze są również wyłączone z pięcioletniego okresu - roszczenia odszkodowawcze można zgłaszać do 30 lat później.
Oprócz roszczeń o odszkodowanie przysługuje również zwrot wynagrodzenia architekta.
W indywidualnych przypadkach taka kwestia odszkodowania prawdopodobnie zawsze trafi do właściwego sądu, który następnie będzie musiał podjąć stosowną decyzję.