Wprowadzenie się do wspólnego mieszkania ułatwia studentom i stażystom wyskoczenie z domu rodziców. Jest jednak kilka rzeczy, które musisz wziąć pod uwagę w umowie o współdzielenie mieszkania. Co młodzi najemcy, ich rodzice i właściciele powinni wiedzieć …
Możliwość spotkań towarzyskich i współdzielenia czynszu sprawia, że dzielone mieszkanie jest atrakcyjne dla młodych ludzi. Z drugiej strony właściciele sceptycznie odnoszą się do płaskich udziałów. Twoje obawy: Mieszkańcy często się zmieniają, lubią się bawić, a z sąsiadami mogą być kłopoty. Dzięki odpowiedniej dzierżawie możesz zapobiec zoffowi współdzielenia mieszkania.
Warianty umowy najmu udziałów w mieszkaniu
„Już przy podpisywaniu umowy powinno być jasne, kto jest odpowiedzialny wobec wynajmującego za czynsz” - wyjaśnia prawnik Rudolf Stürzer, prezes Haus und Grund Munich. W praktyce istnieją dwa główne warianty, które odgrywają rolę.
- Model pierwszy: tylko jeden mieszkaniec współwłasności podpisuje umowę najmu i jako główny najemca ponosi wyłączną odpowiedzialność przed wynajmującym za czynsz. On i jego współlokatorzy regulują podział kosztów - przy czym ze względu na bezpieczeństwo wszystkich zaangażowanych osób zaleca się podpisanie umowy podnajmu. Główna umowa najmu powinna wskazywać nie tylko na to, że mieszkanie jest wynajmowane we wspólnym mieszkaniu, ale także na liczbę dozwolonych podnajemców. Dodatkowo umowa powinna zawierać zgodę na to, że zamiast wyprowadzonych mieszkańców, ich miejsce mogą zająć inni. Wynajmujący może wtedy odmówić zgody tylko wtedy, gdy istnieją poważne powody przeciwko proponowanemu podnajemcy.
- Model drugistanowi, że wszyscy członkowie wspólnego mieszkania są lokatorami na równych prawach. Umowa najmu określa, w jaki sposób zostaną rozłożone koszty dodatkowe i jak będą wykorzystywane pokoje. Właściciel zna osobiście wszystkie mieszkania, w których mieszkają mieszkańcy i dowiaduje się dokładnie, kto w nim mieszka. „Osoby te powinny nie tylko zostać wymienione w nagłówku umowy najmu, ale także podpisać umowę najmu” - mówi Stürzer. Wszyscy najemcy odpowiadają solidarnie za czynsz. Wynajmujący może zatem wykorzystać każdą osobę do uregulowania wszelkich zaległych kwot. Co się stanie, jeśli niektórzy mieszkańcy wyprowadzą się, a inni chcą zostać? „Właściciel może wtedy nadal żądać czynszu od tych, którzy się wyprowadzili” - powiedział Stürzer. Jeśli nie ma polubownego rozwiązania, najemcy, którzy się wyprowadzili, mają tylko taką możliwośćpozwać tych, którzy pozostali, o zgodę na rozwiązanie mieszkania. Takich ryzyk można uniknąć, jeśli mieszkańcy będą mogli wskazywać nowych najemców zgodnie z umową najmu.
- Ściśle rzecz biorąc, istnieje trzeci model regulowania życia w ramach mieszkania na zasadzie współwłasności: każdy mieszkaniec zawiera własną umowę najmu. Prywatni właściciele rzadko oferują taką opcję.
Uszkodzenia w mieszkaniu
W przypadku niektórych właścicieli może dojść do gwałtownego przebudzenia po zakończeniu najmu. W przypadku uszkodzenia często nie chce, aby było to spowodowane wieloma zmianami najemców. „Dlatego za każdym razem, gdy się wprowadzasz i wyprowadzasz, aneks do umowy najmu powinien określać, jakie szkody wystąpiły i kto za nie zapłaci we wspólnym mieszkaniu” - radzi Stürzer. Chroni to również najemców, którzy dołączą później, przed pociągnięciem do odpowiedzialności za szkody wyrządzone wcześniej. Wówczas między odpowiedzialnymi mieszkańcami istnieją roszczenia odszkodowawcze. Mówiąc prościej: najemcy, którzy są solidarnie odpowiedzialni wobec wynajmującego za szkodę, mogą odzyskać koszty od osoby, która je spowodowała.
Porada eksperta: kiedy rodzice powinni za to ręczyć
Melanie Sterns-Kolbeck ze stowarzyszenia Haus und Grund w Monachium wyjaśnia, dlaczego gwarancja rodzicielska zapewnia właścicielowi większe bezpieczeństwo: „Zawarcie umowy najmu wiąże się z ryzykiem dla każdego właściciela. Dlatego musi zabezpieczyć się na wypadek niewypłacalności najemcy. Depozyt gotówkowy jest powszechny. Alternatywnie najemca może udzielić gwarancji. Poręczyciel zobowiązuje się wtedy do przejęcia odpowiedzialności za wszelkie zobowiązania, takie jak czynsz czy koszt napraw kosmetycznych. Często poręczycielem jest bank lub firma ubezpieczeniowa. Jednak co trzecia osoba może za niego ręczyć, np. Ojciec za syna. Z reguły jest to wtedy tak zwana gwarancja absolutna. Skutek: Wynajmujący może natychmiast ubiegać się o poręczenie i nie musi najpierw podejmować działań przeciwko najemcy ”.
Melanie Sterns Kolbeck ze Stowarzyszenia Haus und Grund Monachium
Kwota gwarancji i kaucji
Gwarancja wraz z kaucją nie może przekroczyć trzykrotności miesięcznego czynszu netto. Wyjątek: w przypadku osób o niewielkich dochodach lub ich braku, zwłaszcza studentów, poręczyciel może dobrowolnie zaoferować wyższy poziom zabezpieczenia, aby nawet doszło do najmu. Poręczyciel musi wtedy zapłacić za wszystkie szkody i długi. Jeśli wynajmujący zażąda gwarancji, obowiązuje górny limit trzymiesięcznego czynszu. Nawet jeśli gwarancja ma na celu zapobieżenie zbliżającemu się rozwiązaniu mieszkania z powodu zwłoki w płatności, nie obowiązuje limit kaucji do trzymiesięcznego czynszu (Federalny Trybunał Sprawiedliwości, wyrok z 10 kwietnia 2013 r., VIII ZR 379/12).
