Kupowanie używanej nieruchomości nie zawsze jest przyjemnością i drogo kosztuje kupującego: na przykład, gdy kupujesz używaną nieruchomość, która później wykazuje wady. Często kupujący nie otrzymuje żadnego odszkodowania. Powód: Prawie wszystkie umowy sprzedaży używanych nieruchomości zawierają klauzulę „kupione tak, jak widać” lub „kupione w obecnym stanie”.
Oznacza to: Brak odpowiedzialności za sprzedającego. Wyjątek: istotne właściwości, takie jak rok budowy domu, nie mogą być wyłączone z gwarancji.
To samo dotyczy sytuacji, gdy sprzedawca nieuczciwie oszukał kupującego co do wady. Nie obejmuje to jednak wad, które przeciętny kupujący mógłby rozpoznać podczas dokładnej inspekcji używanej nieruchomości bez eksperta: tutaj kupujący musi się zabezpieczyć. Na przykład potencjalni nabywcy mogą łatwo wykryć uszkodzone obszary tynku lub drzwi wewnętrznych, które trudno jest zamknąć. W przeciwnym razie musi zapytać sprzedawcę i może polegać na jego informacjach. Sprzedawca musi nawet ujawnić poważne wady bez pytania, na przykład jeśli występuje sucha zgnilizna.
Odpowiedzialność za udowodnione fałszywe informacje
W przypadku wyłączenia gwarancji w umowie, sprzedawcy ponoszą przede wszystkim odpowiedzialność, jeśli złożyli fałszywe oświadczenia o stanie mienia lub wprowadzili w błąd co do wad. Warunkiem odpowiedzialności jest to, że sprzedawca był świadomy wady. „Kupujący zawsze musi to udowodnić, co często jest bardzo trudne”, podkreśla Holger Freitag, prawnik zaufania Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych (VPB).
Można zlecić rzeczoznawcy budowlanemu sprawdzenie, czy wada istniała przed zakupem. Jeżeli wada nie była omawiana przed sprzedażą, nasuwa się dalsze pytanie, czy wada podlegała ujawnieniu. „O tym decydują sądy indywidualnie dla każdego przypadku i ma pole manewru” - mówi Freitag. Jego rada: zadawaj jak najwięcej pytań podczas rozmów handlowych i przyprowadź ze sobą świadka, który sporządzi notatki. Ułatwia to później udowodnienie fałszywych informacji.
Klauzula „kupione w stanie, w jakim jest” oznacza: brak odpowiedzialności dla sprzedawcy używanej nieruchomości.
Używana nieruchomość - kupiona jak widać?
Christian Meier, prawnik specjalista ds. Prawa budowlanego i architektonicznego, członek komitetu wykonawczego ArGe Prawa Budowlanego w Zrzeszeniu Prawników Niemieckich: „Radość nowego właściciela nieruchomości z używanego domu może szybko przerodzić się w złość i frustrację: gdy tylko się wprowadzi, wady są już widoczne. Wówczas pojawia się pytanie, czy do ich usunięcia można użyć sprzedawcy.
Gwarancja
Większość umów sprzedaży zawiera sformułowania, które wykluczają odpowiedzialność za wady, które pojawią się później. „Kupiony jak widać” oznacza wyłączenie gwarancji, a także „z wyłączeniem gwarancji na wszelkie widoczne i ukryte wady” lub „kupiony taki, jaki jest”.
Odpowiedzialność za wady
Sprzedawca nie może jednak podstępnie ukrywać wady. Zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z 24 marca 2006 r. Kupujący może również odstąpić od umowy kupna, jeśli wada jest niewielka. W tym przypadku chodziło o uszkodzenia spowodowane wilgocią. Sprzedający wiedział o tym, ale trzymał to w tajemnicy. Sprzedawca musiał zaakceptować cofnięcie umowy (sygn. Akt V ZR 173/05). W związku z tym ponosi odpowiedzialność za wady, o których wiedział i o których nie poinformował klienta.
Wskazówka dotycząca czytania: Jeśli nie chcesz ponosić kosztów zakupu domu, powinieneś uniknąć tych 5 błędów.
bezpieczeństwo
Sprzedający powinni wymienić wszystkie znane wady w umowie sprzedaży, kupujący powinni mieć pewność, że nieruchomość jest wolna od wad. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, kupujący powinni mieć wycenę starego budynku przed dokonaniem zakupu ”.
Kupując używaną nieruchomość, powinieneś wykupić ubezpieczenie wolne od wad.
Co mam sprawdzić przed zakupem używanej nieruchomości?
Jeśli Your-Best-Home.net spełnia Twoje wymagania, powinieneś dokładnie sprawdzić strukturę budynku. Szczególnie ważny jest stan piwnic, elewacji, dachu, instalacji grzewczych i sanitarnych. Zatrudnij eksperta: tylko on może zidentyfikować ukryte wady.
Z czysto prawnego punktu widzenia nie kupujesz używanej nieruchomości, ale nieruchomość. Dlatego konieczne jest przedstawienie aktualnego odpisu z księgi wieczystej. Istnieją hipoteki, opłaty gruntowe i prawa użytkowania. Jeśli czegoś nie rozumiesz, zapytaj notariusza. W przypadku nieruchomości najem długoterminowych kupujesz Your-Best-Home.net, płacąc jednocześnie czynsz za nieruchomość. W przypadku umowy sprzedaży niezbędny jest kompetentny notariusz. Wie, co powinno być uregulowane w umowie i wyjaśnia ci jej treść.
Umowa kupna musi określać: kwotę i termin płatności ceny zakupu, przeniesienie własności, obciążenia i korzyści, wolność od obciążeń majątku lub zaciągania długów. Sprzedający powinien również upewnić się, że nie są mu znane poważne wady budowlane i że na nieruchomości nie ma zanieczyszczonych miejsc. Postaraj się o prawo do odstąpienia od umowy w przypadku poważnych wad. Upewnij się, że masz przekazane aktualne ubezpieczenie.
Przed zakupem używanej nieruchomości konieczne jest posiadanie wykazu nieruchomości.
Werdykt: śpiewający seniorzy
Wyłączenie odpowiedzialności za wady fizyczne zostało zawarte w umowie sprzedaży. Sprzedawca zapewnił, że nie wiedział o żadnych ukrytych wadach mieszkania. Kupujący wiedział, że na pierwszym piętrze domu znajduje się świetlica dla seniorów. Ale dopiero po wprowadzeniu się zdał sobie sprawę, że rozmowy i śpiewy seniorów słychać w jego mieszkaniu bardziej niż wyraźnie. Zanieczyszczenie hałasem przypisał nieodpowiedniej ochronie przed hałasem, którą sprzedawczyni złośliwie ukrywała. Sąd Okręgowy w Coburgu uzgodnił z kupującym i skazał sprzedającego na zwrot ceny zakupu i zwrotu kosztów pośrednika i notariusza, podatku od przeniesienia nieruchomości oraz kosztów finansowania i opłat prawnych. Sygn. Akt 23 O 358/13.
Werdykt: wilgotna piwnica
Zapytany sprzedawca domu jednorodzinnego potwierdził, że piwnica jest sucha. Po zakupie okazało się, że podczas silnego deszczu woda dostała się do piwnicy. Kupujący oświadczył o odstąpieniu od umowy. Wyższy Sąd Okręgowy w Hamm uznał go za słusznego. Sprzedawca powinien był sam wyjaśnić możliwość wnikania wody. Istnieje zatem oszukańcze ukrywanie. Sygnatura 22 U 161/15.
Werdykt: zły rok budowy
Kupujący może unieważnić umowę kupna nieruchomości, jeśli rok budowy jest nieprawidłowy - orzekł OLG Hamm. Zbudowany w 1997 roku, podany w notarialnej umowie kupna. Your-Best-Home.net został ukończony na początku 1995 roku. Ponieważ wartość nieruchomości zależy również od roku budowy, nieprawidłowa deklaracja dwóch lat nie jest sprawą trywialną. Według sędziów sprzedawca celowo wprowadził niewłaściwą datę. Numer akt 22 U 82/16.