W drodze do nowego budynku jednym z pierwszych i najważniejszych kroków jest dokładne przestudiowanie planu zagospodarowania. W nim gminy określają, w jaki sposób można budować, sadzić i użytkować nieruchomości, jakie właściwości muszą posiadać budynki i jakie odległości należy zachowywać.
Ale nie każdy drobiazg jest szczegółowo określony w każdym planie zagospodarowania, co daje właścicielom nieruchomości pewną swobodę w projektowaniu projektu budowlanego. Jednocześnie każdy aspekt, który jest wyraźnie uregulowany w planie zagospodarowania, czyli Planie B, jest prawem obowiązującym.
Sens i cel planu rozwoju
Gminy bardzo rzadko dopuszczają wyjątki od planowania z ważnych powodów: ponieważ plan B nie tylko ogranicza, ale także zapewnia bezpieczeństwo obywateli. Kto dziś buduje dom i zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nie musi liczyć się z hałasem ze szkoły na sąsiedniej posesji, nie może być pokrzywdzony zwolnieniem w przyszłości.
Podobnie sytuacja wygląda z poszczególnymi przepisami, takimi jak maksymalna liczba kondygnacji w budynkach czy ich orientacja. Na planie budynku można zauważyć bezpośrednie zacienienie spowodowane zbyt wysokimi budynkami w bezpośrednim sąsiedztwie lub nieprzyjemne ograniczenie prywatności, jeśli wiesz, jak go odczytać. W tym zakresie plan zagospodarowania służy także określeniu wartości i utrzymaniu wartości nieruchomości poprzez zapewnienie jej strukturalnie określonej jakości.
Docelowo przy wydawaniu planu zagospodarowania przestrzennego zamiarem gminy jest, aby gmina mogła kontrolować rozwój swojego obszaru w interesie dobra wspólnego i w sposób przejrzysty dla mieszkańców. Gdyby na porządku dziennym były odstępstwa, cel ten byłby zagrożony. Dlatego tak ważne jest, aby osoby zainteresowane zakupem przed zakupem zapoznały się z planem zagospodarowania własnej wymarzonej nieruchomości i okolic. W ten sposób można uniknąć późniejszych rozczarowań i ryzyk finansowych.
Sekcja 34 BauGB zamiast planu rozwoju
Podejmując decyzje i wykonując plan rozwoju, gminy muszą przestrzegać prawa federalnego i stanowego. Nie ma jednak planu zagospodarowania przestrzennego dla każdego obszaru, na którym można i należy budować. Dzieje się tak częściej w przypadku dzielnic, które były używane przez długi czas i gdzie rozważa się (nowe) przeznaczenie niezabudowanej działki. Wtedy obowiązuje § 34 Kodeksu budowlanego (BauGB).
Zasadniczo stwierdza się, że projekt budowlany jest dopuszczalny, „jeśli pasuje do charakteru i zakresu użytkowania konstrukcji, metody budowy i terenu, na którym ma być zabudowana, a inwestycja jest zabezpieczona”. Sformułowanie to pozostawia decydentom we władzach budowlanych znaczną swobodę i jest mało pouczające dla potencjalnych budowniczych. Kiedy coś pasuje do otoczenia, a kiedy nie, jest to zawsze w oku patrzącego.
Poniższe rozważania mogą służyć jako przybliżona wskazówka: Im bardziej niejednorodne jest sąsiedztwo, tym większe jest prawdopodobieństwo, że nowo planowany budynek zostanie potwierdzony, że będzie pasował do otoczenia. Niejasność w tekście prawnym może mieć pozytywny wpływ, ale może też mieć negatywny wpływ - zawsze zależy to od perspektywy.
Elementy planu budowlanego
Najważniejsze kategorie informacji, o których mowa w art. 34 BauGB, są szczegółowo określone w planie zagospodarowania przestrzennego: rodzaj i zakres zastosowania konstrukcji oraz wymagany sposób budowy wyznaczają kierunek projektu budowlanego. Ponadto plan zagospodarowania może zawierać dodatkowe informacje o zagospodarowaniu terenu, projekcie elewacji, materiałach budowlanych, które można zastosować i wiele innych aspektów.
Formalnie plan budynku składa się z dwóch części: jedna część tekstowa zawiera opis przepisów, a druga stanowi uzupełnienie graficznego planu. Obie części razem tworzą plan rozwoju i są wiążące.
Plan rozwoju zazwyczaj składa się z części tekstowej i graficznego rysunku planu.
W części graficznej wiele różnych skrótów, liczb, linii i symboli służy do przekazywania skoncentrowanych informacji. Każdy przyszły konstruktor powinien umieć czytać i rozumieć najważniejsze symbole i terminy. Obejmuje to następujące punkty.
Rodzaj zastosowania konstrukcyjnego
Rodzaj przeznaczenia strukturalnego dotyczy podstawowego przeznaczenia nieruchomości na obszar mieszkalny, komercyjny, mieszany lub specjalny. Typ jest skracany dużymi literami. Połączenia ze stojakiem W dla obszarów mieszkalnych:
- WA identyfikuje obszary o przeważającym przeznaczeniu do zamieszkania (ogólne obszary mieszkalne).
- WR wymienia obszary, które mogą być przeznaczone wyłącznie do zamieszkania (obszary mieszkalne).
- WS (mała powierzchnia osiedla) to przestrzeń mieszkalna z ogródkami przydomowymi.
- WB (specjalna strefa mieszkalna) oznacza obszary, na których mogą być zlokalizowane operacje komercyjne, które nie utrudniają życia.
- Inne kompozycje to na przykład GI dla obszarów przemysłowych i GE dla obszarów komercyjnych, S dla specjalnych, MD dla obszarów wiejskich i MU dla obszarów miejskich.
Graficzny rysunek planu zawiera wszystkie linie i symbole. Z czasem będziesz mógł sobie przypomnieć, co to znaczy.
Stopień wykorzystania strukturalnego
Z liczbami sprawa się komplikuje.
- Liczba dozwolonych pełnych kondygnacji (VG) jest oznaczona w planie zagospodarowania cyfrą rzymską. II oznacza, że budynek może mieć maksymalnie dwa piętra. Jeśli cyfra rzymska jest zakreślona, nie jest to liczba maksymalna, ale liczba obowiązkowa. II w okręgu oznacza, że budynek musi być dokładnie dwukondygnacyjny. Oznaczenie typu „II-III” oznacza, że obowiązkowe są co najmniej dwa i maksymalnie trzy piętra.
- Numer powierzchni bazowej (GRZ) jest współczynnikiem, za pomocą którego można obliczyć maksymalną powierzchnię budynku. Jest podawany z arabską liczbą dziesiętną, czasami po skrócie „GRZ”. GRZ 0,3 oznacza, że 30 procent nieruchomości może być zabudowane. W przypadku działki o powierzchni 1000 metrów kwadratowych jest to 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Numer powierzchni piętra (GFZ) jest liczbą dziesiętną i wskazuje, jaki może być stosunek powierzchni nieruchomości do całkowitej powierzchni wszystkich pięter. Jako współczynnik GFZ jest mnożony przez powierzchnię nieruchomości, a tym samym uzyskuje się dozwoloną lub wymaganą powierzchnię podłogi. Przy GFZ równym 0,6 i działce o powierzchni 1000 metrów kwadratowych daje to dozwoloną powierzchnię podłogi wynoszącą 600 metrów kwadratowych. Jeśli zatwierdzono tylko jedno piętro, GRZ i GFZ są identyczne. Jeśli jednak planowany jest dom z dwoma kondygnacjami, one również nie powinny przekraczać maksymalnej dozwolonej łącznej powierzchni 600 metrów kwadratowych. GFZ w okręgu lub po skrócie „GFZ” oznacza maksymalną powierzchnię podłogi. Minimalne i maksymalne wartości GFZ są pokazane na przykład jako „GFZ 0,3 do 0,5”.
- Numer masy budynku (BMZ) podaje się w postaci liczby dziesiętnej w prostokącie lub po skrócie BMZ. Określa maksymalną kubaturę, jaką budynek może objąć od dołu do górnej kondygnacji. Przy 1000 metrów kwadratowych gruntu i BMZ 0,8 masa budynku wynosi 800 metrów sześciennych.
- Wymiary wysokości można podać w postaci wysokości okapu (TH), wysokości kalenicy (FH) lub górnej krawędzi (OK) cyframi arabskimi w metrach jednostkowych. Liczby w okręgu muszą być dokładnie przestrzegane, w przeciwnym razie są to wartości maksymalne lub dopuszczalne zakresy z wartościami minimalnymi i maksymalnymi.
Linia zabudowy i limit zabudowy
Najważniejsze informacje w planie budynku obejmują również możliwe lub obowiązkowe lokalizacje, w których budynek może lub musi zostać umieszczony na nieruchomości. Ważne jest, aby to rozróżnić: Granica budynku obejmuje obszar, na którym można wznieść budynek. Jest to przedstawione graficznie z linią z punktem po każdych dwóch wierszach. Garaże i wiaty mogą również znajdować się poza granicami budynku, jeśli przestrzegane są określone odległości.
W przypadku linii budowlanej specyfikacja musi być bardziej rygorystyczna: jeśli jest wprowadzana, zewnętrzna krawędź budynku musi być zbudowana dokładnie na niej. W wizualnej reprezentacji na planie budynku linia budynku jest dokładnie przeciwna do granicy budynku. Linia przebiega co dwa punkty.
Konstrukcja zamknięta i otwarta
Ta kategoria dotyczy kwestii, w jaki sposób budynek odnosi się do sąsiednich budynków. Przy budowie otwartej - w planie zagospodarowania w skrócie małym o - dopuszcza się odstęp, przy konstrukcji zamkniętej g stykają się ściany zewnętrzne sąsiednich budynków.
Domy jednorodzinne (E), domy w zabudowie bliźniaczej (D) i grupy domów (H) można sobie wyobrazić w otwartej metodzie budowy. Jeśli skróty są wpisane w planie w trójkąt, oznaczenie jest obowiązkowe.
Dalsze specyfikacje
Lista specyfikacji, które można zdefiniować w planie rozwoju, jest długa. Na przykład wypełniona kropka w okręgu oznacza miejsce, w którym ma być zachowane drzewo. Jeśli punkt nie jest wypełniony, należy tam posadzić drzewo.
Kształty dachów, takie jak dach dwuspadowy (SD) i czterospadowy (WD), nachylenie dachu (D) i kierunek kalenicy (pokazane podwójną strzałką) sprawiają, że plan zagospodarowania jest ciasnym gorsetem, który może przeszkodzić twoim własnym wymaganiom projektowym. Dlatego przed zakupem należy uważnie przeczytać plan B!
Jeśli cokolwiek jest niejasne co do specyfikacji, lokalne władze budowlane udzielą informacji. W celu wcześniejszego zabezpieczenia, zainteresowane strony mogą również złożyć formalne lub nieformalne wstępne zapytanie budowlane. W odpowiedzi na formalne żądanie, składający wniosek otrzymuje zawiadomienie wiążące dla kolejnego postępowania o pozwolenie na budowę. To najlepszy sposób na uniknięcie przykrych niespodzianek.
