Najem to podstawa każdego wynajmu. Określa podstawowe prawa i obowiązki obu stron, tj. Najemcy i wynajmującego. Jest to szczególnie ważne w przypadku sporu między obiema stronami - wtedy decydujące znaczenie ma to, co uzgodniono w umowie najmu.
W Niemczech istnieje duża swoboda przy sporządzaniu umowy najmu - ale to wcale nie ułatwia sprawy. Ponieważ w zależności od tego, jak sformułowana jest umowa najmu, może być ona bardzo przyjazna dla najemców lub - co będzie bardziej w Twoim interesie - mniej niż przyjazna dla najemców. I tu drobiazgi są absolutnie niezbędne, bo w nagłych wypadkach mogą zadecydować o dużej wysokości pieniędzy, czy też najemca może zostać w mieszkaniu.
Co musi być w umowie najmu?
Zgodnie z prawem umowa najmu nie musi spełniać żadnych szczególnych wymogów formalnych. Nie trzeba nawet kończyć tego na piśmie. W celu wyjaśnienia stron umowy i przedmiotu umowy, w umowie wymagane są jednak poniższe trzy minimalne informacje:
- imiona i nazwiska wynajmującego i najemcy
- wysokość czynszu
- adres i lokalizację mieszkania
Jeśli nic innego nie zostanie uzgodnione poza tymi kluczowymi danymi, we wszystkich innych sprawach obowiązuje prawo najmu, które jest zapisane w niemieckim kodeksie cywilnym (BGB). Dlatego we własnym interesie powinieneś uszczegółowić umowę najmu, ponieważ zasadniczo obowiązuje: To, co zostało tutaj uzgodnione i nie jest sprzeczne z obowiązującym prawem, pozostaje.
Istnieje wiele przykładowych umów najmu, które można pobrać. Jednak z jednej strony nie należy ich używać bez wahania, az drugiej zawsze sprawdzać, kto dostarczył próbkę. Propozycje umów najmu ze stowarzyszeń najemców są zwykle bardziej przyjazne dla najemców. Dlatego powinieneś skorzystać z przykładowej umowy najmu ze stowarzyszenia wynajmującego lub mieć indywidualną, przyjazną dla wynajmującego umowę najmu sporządzoną przez wyspecjalizowanego prawnika w zakresie prawa najmu.
Dlaczego warto sporządzić przyjazną dla wynajmującego umowę najmu?
Sytuacja prawna w Niemczech zwraca szczególną uwagę na ochronę lokatorów. Dla porównania, interesy wynajmującego są bardziej na drugim planie. Staje się to szczególnie jasne, jeśli chodzi o wypowiedzenie. Ale nawet przy mniej drastycznych aspektach, takich jak naprawy kosmetyczne, wpłaty kaucji lub również koszty dodatkowe, wynajmujący jest w niekorzystnej sytuacji w odniesieniu do prawa najmu, jeśli nie zostaną wprowadzone indywidualne regulacje. Dlatego ważne jest, aby znać możliwości, które sprawiają, że umowa najmu jest przyjazna dla wynajmującego i nadal funkcjonuje w ramach prawnych.
W umowie najmu można określić wiele warunków na korzyść najemcy lub wynajmującego - na przykład, kto musi zapłacić podatek od nieruchomości.
Co powinna zawierać umowa najmu przyjazna wynajmującym?
W umowie najmu przyjaznej dla wynajmującego wszystkie umowy, które można zawrzeć w takim dokumencie, są sformułowane w taki sposób, aby przynajmniej zrekompensowały niekorzystną sytuację prawną wynajmującego. Rekompensata ta może być przydatna zwłaszcza w odniesieniu do następujących przepisów:
- Dodatkowe koszty
Dodatkowe koszty są jedną z wielu pułapek w prawie najmu. Ponieważ zgodnie z § 556 BGB przejęcie tych kosztów przez najemcę jest tylko zasadą opcjonalną. Jeśli najemca ma pokryć te koszty, musi to być wyraźnie określone w umowie najmu, w przeciwnym razie sam poniesiesz te koszty! Zgodnie z art. 556 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) wydatki mogą być wykazane jako kwota ryczałtowa lub jako zaliczka - jednak zgodnie z tekstem ustawy tylko w „odpowiedniej wysokości”. W razie wątpliwości zasięgnij porady prawnej tutaj, aby być po bezpiecznej stronie.
- kaucja
Jako właściciel musisz bezpiecznie, ale z zyskiem dla najemcy, wpłacić kaucję. Jeśli najemca wyprowadzi się i opuści mieszkanie ze znacznymi uszkodzeniami, można to naprawić lub naprawić za pomocą kaucji bez obciążania finansowego dla Ciebie. Pod warunkiem, że nie doszło do uszkodzenia, a najemca przestrzegał wszystkich zasad, należy zwrócić najemcy kaucję czynszową wraz z zyskiem z inwestycji. Wpłata kaucji przez najemcę nie jest zasadniczo prawnie przewidziana. Jeżeli chcesz zabezpieczyć się finansowo przed ryzykiem szkody wyrządzonej przez najemcę, zdecydowanie powinieneś zgodzić się na taką płatność w umowie najmu. Ważne: kwotą kaucji obowiązuje § 551 BGB. Tutaj jest to określoneże kaucja nie może przekroczyć trzech czynszów netto.
- Drobne naprawy
Jest to szczególnie przyjazne dla wynajmującego, gdy najemca zobowiązany jest do samodzielnego opłacenia drobnych napraw mieszkania. W tym celu konieczne jest, aby umowa najmu wyraźnie określała wysokość kosztów, do których najemca musi zapłacić za każdą indywidualną naprawę. W ogólnym orzecznictwie sądy oszacowały sumę od 75 do 100 euro za naprawę. Aby klauzula była prawnie bezpieczna, w umowie najmu należy również określić roczny limit kosztów. Tutaj 8 procent rocznego czynszu podstawowego jest obecnie uważane za odpowiednie.
- Podatek własnościowy
Rozporządzenie w sprawie kosztów eksploatacji (BetrKV) wyraźnie przewiduje w § 2 ust. 1 możliwość przeniesienia podatku od nieruchomości na najemcę. W tym celu należy to jednak jasno określić w umowie najmu. Należy również dodać tę klauzulę, aby umowa najmu była przyjazna.
- Limit czasu
Jeśli nie chcesz zawrzeć umowy najmu na czas nieokreślony, ale tylko na czas określony, musisz koniecznie przestrzegać postanowień art. 575 niemieckiego kodeksu cywilnego. Istotną kwestią jest to, że przy zawieraniu umowy najmu musisz poinformować najemcę o przyczynie wyznaczonego terminu. A według BGB należy to zrobić na piśmie! Najlepiej byłoby więc zanotować przyczynę ograniczenia czasowego bezpośrednio w umowie najmu. Jeśli nie możesz udowodnić, że poinformowałeś najemcę o przyczynie przedawnienia, uznaje się, że umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony.
Dodatkowa wskazówka: Uważaj, aby nie sporządzać samodzielnie umowy najmu zgodnie ze swoją najlepszą wiedzą i przekonaniem. Przede wszystkim, aby uzyskać pewność prawa, bezwzględnie konieczne jest zasięgnięcie profesjonalnej porady. Dokładne i poprawne technicznie sformułowania są tutaj kluczowe i decydują o tym, czy klauzula jest ważna w sądzie, czy nie.