W większości przypadków każdy, kto chce znaleźć działkę budowlaną, zwraca się do lokalnego dewelopera. Jednak zakup nieruchomości jest często powiązany z zakupem nieruchomości, która została już zaplanowana, a Ty masz tylko ograniczony wpływ na projekt budynku. Ponadto działki budowlane są również sprzedawane przez gminy lub prywatnych właścicieli. Tutaj przeczytasz, jak znaleźć odpowiednią działkę pod własny dom i na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości.
- Aby znaleźć działkę budowlaną, ponieważ jest na sprzedaż, należy przeszukać odpowiednie portale nieruchomości w Internecie oraz strony ogłoszeniowe gazet regionalnych. Znajdziesz tam również informacje na temat aukcji nieruchomości i przejęć.
- Zapytaj bezpośrednio w gminie, czy jest jeszcze miejsce na budowę lub czy planowana jest nowa powierzchnia zabudowy. Jeśli tak, powinieneś dowiedzieć się, czy istnieje już ukończony plan rozwoju i czy możesz go przeglądać. W takich przypadkach warto na wczesnym etapie wyrazić zainteresowanie odpowiednią nieruchomością.
- Oprócz nieruchomości, pośrednicy często mają w swojej ofercie również niewielki wybór działek budowlanych. Ale pomagają też znaleźć odpowiednią działkę budowlaną i opiekować się Tobą do podpisania umowy - oczywiście za opłatą.
- Wiele instytucji finansowych posiada własny dział nieruchomości, a także oferuje swoje nieruchomości w Internecie. Możesz też wyszukać nieruchomości w wybranym regionie na stronie internetowej Sparkassen-Immobilien.
- Powinieneś także zapytać w swoim kręgu znajomych - nie każda nieruchomość, która ma zostać sprzedana, jest również reklamowana publicznie.
- Wyszukaj specjalnie wolne działki w wybranym regionie: najlepiej najpierw spojrzeć na Mapy Google, aby zobaczyć, gdzie w obszarze zabudowanym znajdują się niezabudowane działki. Następnie sprawdź nieruchomość na miejscu i zapytaj mieszkańców, kto jest właścicielem. Po prostu zapytaj ich, czy nieruchomość jest na sprzedaż.
Sprawdź plac budowy pod kątem możliwości zbudowania
Po znalezieniu ładnej działki budowlanej przyszły klient zostanie zapytany, czy w ogóle można na niej zbudować. Sprawdź, czy jest to wyznaczona działka budowlana zgodnie z §30 lub §34 Kodeksu budowlanego (BauBG), która nadaje się do budowy domu bez ograniczeń. Jeśli działka budowlana nie znajduje się na wyznaczonym obszarze budowlanym, należy wysłać wstępne zapytanie budowlane do swojej gminy. Urząd budowlany udzieli Ci prawnie wiążących informacji na temat potencjału budowlanego nieruchomości. Jeśli jest to tylko tak zwana działka budowlana, lepiej trzymać ręce z dala od zakupu. W planie zagospodarowania przestrzennego gminy tereny te w perspektywie przewidziano jako grunty pod zabudowę, ale nadal nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Realizacja Twojego projektu może opóźnić się o lata.
Specyfikacje planu rozwoju
Jeśli istnieje prawomocny plan zagospodarowania nieruchomości, klient wie, czego się spodziewać. Plan ten często reguluje szczegóły, od wysokości parteru i kondygnacji po nachylenie dachu, od liczby kondygnacji po ułożenie kalenicy oraz rodzaj i kolor dachu. Niektóre plany rozwoju mają minimalne wymagania: często można nawet zbudować szwedzki dom obok wiejskiego domu w Toskanii. Każda gmina może określić, jak jednolity powinien być rozwój w planie rozwoju. Zasadniczo obowiązuje następująca zasada: im mniejsze zapotrzebowanie na grunty budowlane w gminie, tym większa swoboda projektowa nieruchomości.
Badanie gleby zapewnia bezpieczeństwo
Niekorzystne warunki glebowe mogą powodować znaczne koszty. Wysokie poziomy wód gruntowych, zaleganie torfowisk w podłożu, dryfujący piasek lub zasypki z dawnych czasów wymagają dodatkowych środków, takich jak fundamentowanie palowe dla lepszej stabilności lub specjalne uszczelnienie budynku. W razie wątpliwości przed zakupem poproś o badanie gleby. Istnieją oznaki problemów, jeśli na przykład woda gruntowa znajduje się blisko powierzchni, jeśli w podglebie płynie woda warstwowa lub gleba nie wydaje się stabilna. Tutaj fundament i konstrukcja piwnicy znacznie podrożałyby. Dla wyceny gruntu należy obliczyć koszty od 800 do 2000 euro. Wycena gruntu jest mniej ważna, jeśli nieruchomość znajduje się w obszarze prawnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,ponieważ tutaj podłoże było zwykle sprawdzane z wyprzedzeniem w krytycznych miejscach.
Lista kontrolna jakości gleby na działce budowlanej
- Co to za gleba?
- Czy są jakieś nieprzepuszczalne warstwy?
- Czy można się spodziewać wtrąceń organicznych?
- Czy na terenie posiadłości było jakieś zasypki? Jeśli tak: kiedy i co?
- Czy nieruchomość znajduje się w rejonie uskoków geologicznych?
- Jak głęboka jest woda gruntowa i czy trzeba się spodziewać wahań wód gruntowych?
- Czy występuje woda uwarstwiona lub woda napierająca?
- Czy teren pod budowę będzie czasowo zalany?
- Czy w przeszłości na nieruchomości znajdował się jakiś interes? Jeśli tak, to jakie?
- Czy na terenie składowano gruz, paliwo, olej, farbę, chemikalia, odpady produkcyjne lub domowe?
- Czy musisz spodziewać się znalezienia pozostałości amunicji na posesji?
- Czy są jakieś znane pożary lub wypadki?
Pamiętaj, aby sprawdzić, czy nie ma zanieczyszczonych witryn. Jeśli nieruchomość była wcześniej wykorzystywana do celów komercyjnych, bardziej prawdopodobne jest zanieczyszczenie gleby.
Zanieczyszczone miejsca na posesji
Przed zakupem nieruchomości sprawdź, czy w glebie terenu budowy nie ma zanieczyszczonych terenów. Zwłaszcza jeśli plac budowy znajduje się w jakimś miejscu. Zanieczyszczone miejsca można prześledzić wstecz do poprzedniego zastosowania przemysłowego lub komercyjnego. Dowiedz się więcej o dotychczasowym korzystaniu z placu budowy od władz środowiskowych i wodnych lub z państwowych rejestrów terenów zanieczyszczonych. Jeśli teren był użytkowany komercyjnie, może być wskazane przeprowadzenie badania gleby. Jeśli teren jest zanieczyszczony na przykład olejem lub gruzem budowlanym, należy również wziąć pod uwagę koszty czyszczenia w przeliczeniu na metr sześcienny. Federalna ustawa o ochronie gleby reguluje, kto ponosi te koszty w indywidualnych przypadkach. Ponadto nieruchomość nie może służyć jako zabezpieczenie finansowe, ponieważ zanieczyszczone tereny mogą znacznie obniżyć jej wartość.
Zanim kupisz kawałek ziemi, dowiedz się, czy region został mocno zbombardowany podczas II wojny światowej. Zwłaszcza w ośrodkach przemysłowych, takich jak Zagłębia Ruhry, obszar Stuttgartu i obszar Ren-Men, istnieje duże ryzyko, że w ziemi nadal znajdują się niewypały, które należy wcześniej odzyskać i rozbrajać przy dużym wysiłku. W razie wątpliwości zleć sprawdzenie terenu budowy sondą - małe i duże pozostałości metalu są łatwe do wykrycia.
Czasami zanieczyszczenie gleby pochodzi z sąsiedniej nieruchomości. Sąsiad musi wtedy nie tylko usunąć zanieczyszczenia, ale także przywrócić nieruchomość do pierwotnego stanu (wyrok BGH z 4 lutego 2005 r., 5 ZR 142/04). Zasadniczo jednak aktualny właściciel jest zawsze odpowiedzialny przed władzami za usunięcie zanieczyszczonych terenów. Ponieważ remont jest często kosztowny, możesz odpisać projekt budowlany dla celów podatkowych. Roszczenia regresowe wobec sprzedawcy są zazwyczaj egzekwowalne tylko wtedy, gdy zostały wyraźnie uzgodnione w umowie sprzedaży.
Sprawdź lokalizację działki budowlanej i infrastruktury
Sprawdź okolicę kilka razy w tygodniu, aby sprawdzić natężenie ruchu - najlepiej o różnych porach. Jeśli w pobliżu nieruchomości znajdują się przedsiębiorstwa przemysłowe lub jeśli hałas samolotów, kolei lub ulic pogarsza jakość życia, wartość placu budowy spada. Poszukaj działki w cichej okolicy z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej. W pobliżu powinny znajdować się sklepy, szkoły, lekarze, ośrodki kultury i rozrywki. Lokalne władze budowlane i środowiskowe poinformują Cię, czy w najbliższej przyszłości będą jakieś większe projekty budowlane.
Jeśli działka budowlana nie znajduje się na wyznaczonym obszarze budowlanym, należy przesłać wstępne zapytanie budowlane do swojej gminy.
Lista kontrolna lokalizacji działki budowlanej
- Jak oceniasz charakter obszaru osadniczego? Czy otoczenie robi przyzwoite wrażenie, czy okolica wygląda na zaniedbaną?
- Czy zauważysz zapach lub zanieczyszczenie hałasem (ulica, pociąg, samolot, zakłady przemysłowe)?
- Czy nieruchomość znajduje się głównie na słońcu, w cieniu lub w regionie z dużą ilością mgły?
- Jaka jest perspektywa? Czy sąsiedzi mają bezpośredni widok na nieruchomość?
- Czy w pobliżu nieruchomości są połączenia komunikacji miejskiej?
- Jak tanie jest połączenie drogowe (ruch lokalny / dalekobieżny)?
- Jak daleko musisz iść / dojechać do pracy, szkoły i przedszkola?
- Czy w pobliżu są lekarze, sklepy i oddziały banków?
- Czy na miejscu są oferty kulturalne, możliwości spędzania wolnego czasu, lokalne tereny rekreacyjne i
wycieczki?
Rozwój i jakość sieci
Przedyskutuj ze sprzedającym i gminą, czy na nieruchomości zostały już podjęte działania rozwojowe, tj. Czy istnieją już rury telefoniczne, elektryczne, gazowe, wodociągowe i kanalizacyjne. Oprócz administracji miejskiej informacje można również uzyskać od Telekom, przedsiębiorstw energetycznych i wodociągów. Ważne: Uwzględnij stan rozwoju w umowie sprzedaży - pozwoli to uniknąć późniejszych niepotrzebnych kosztów. Stan ulicy mieszkalnej i oświetlenia ulicznego ma również znaczenie dla działek budowlanych w istniejących budynkach. Jeśli w dającej się przewidzieć przyszłości będą one musiały zostać odnowione, mieszkańcy zwykle muszą ponieść koszty.
Coraz ważniejsza staje się również jakość łącza danych - najlepiej byłoby, gdyby nieruchomość posiadała już łącze szerokopasmowe wykonane ze światłowodu. Wysokie prędkości transmisji można nadal osiągnąć za pomocą kabla telewizyjnego. Najlepiej zapytaj bezpośredniego sąsiada, czy może przetestować dla Ciebie szybkość swojego połączenia internetowego.
Lista kontrolna zagospodarowania placu budowy
- Czy woda pitna jest już podłączona?
- Jak daleko jest najbliższy publiczny wodociąg?
- Czy na posesji jest podłączenie do kanalizacji?
- Jak daleko jest rura kanalizacyjna?
- Jak głęboka jest rura kanalizacyjna?
- Czy jest połączenie dla zdalnego gazu?
- Jak daleko jest rura gazowa?
- Czy ułożono jakieś linie elektryczne?
- Jak daleko są te linie?
- Czy jest połączenie telefoniczne i / lub kablowe?
- Czy linie zaopatrzenia przebiegają przez nieruchomość? Jeśli tak, to które?
- Czy opłacono składki na rozwój i rozwój?
- Jakie są inne koszty?
Zobacz wpis do księgi wieczystej działki budowlanej
Jeśli na placu budowy znajdują się przewody zasilające lub maszty, mogą one poważnie ograniczyć potencjał budowlany na miejscu. Zapytaj o tzw. Obciążenie konstrukcyjne, czyli „prawa osób trzecich”, od notariusza, który wgląda do księgi wieczystej w celu sporządzenia aktu kupna. W niektórych krajach związkowych informacje o tych opłatach można znaleźć w rejestrze obciążenia budynku we właściwym urzędzie budowlanym. Jesteś po bezpiecznej stronie, jeśli nie ma żadnych praw do postępowania lub drogi, a także nie ma sprzeczności w zakresie własności. Zaleca się ostrożność, jeśli działka budowlana znajduje się w pobliżu pomników architektury lub przyrody. W takim razie zdecydowanie powinieneś zapytać o wszelkie ograniczenia prawne.
Wyciąg z księgi wieczystej zawiera również informacje o działalności poprzednich właścicieli. Jeżeli np. Warsztat samochodowy, stacja benzynowa lub firma sprzątająca znajdowała się na terenie posesji, na posesji mogą znajdować się resztki. Dotyczy to również rzemiosła lub firm produkcyjnych, a nawet wykorzystania jako wysypisko śmieci. Właściciele sąsiednich nieruchomości również udzielą informacji o wcześniejszym użytkowaniu. W razie wątpliwości powstrzymaj się od kupowania lub określ warunki odpowiedzialności w umowie sprzedaży.
Jeśli poszukiwanie odpowiedniej działki budowlanej okaże się nieskuteczne, pomogą Ci specjaliści, np. Ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych.
Umowa kupna i dodatkowe koszty działki budowlanej
Po znalezieniu odpowiedniej działki budowlanej i podjęciu decyzji o jej zakupie notariusz przygotuje umowę kupna-sprzedaży. Sprawdza wpisy w księdze wieczystej i formułuje treść umowy. Podczas notarialności wyjaśnia ryzyka prawne i ich umowną ochronę. Po podpisaniu przez wszystkie strony notariusz informuje urząd skarbowy, właściwą komisję ekspertów i księgę wieczystą. Uzyskuje dokumenty do usunięcia oraz inne wymagane prawem pozwolenia. Oprócz ceny nieruchomości istnieje również szereg kosztów dodatkowych:
Pośrednictwo: Czy wynająłeś agenta, aby znaleźć nieruchomość? Wtedy kosztuje cię to od trzech do sześciu procent opłaty maklerskiej - w zależności od regionu.
Notariusz:Aby zakup był prawnie wiążący, potrzebujesz umowy poświadczonej notarialnie. Za tę usługę pobiera opłaty oparte na stałej strukturze kosztów. Wysokość kwoty zależy nie tylko od ceny zakupu, ale także od wysiłku, z jakim musi się zmierzyć notariusz. Możesz zadecydować, czy po prostu pozwolisz mu dokonać notarialnego sporządzenia, czy np. Powierzysz mu wpis w księdze wieczystej. Sam wpis zdecydowanie kosztuje dodatkowe pieniądze.
Finansowanie: jeśli kupujący lub budowniczy zaciąga pożyczkę na swoją nieruchomość, wiąże się to z dodatkowymi kosztami finansowania. Są to np. Czas budowy i odsetki za stand-by oraz dopłaty do częściowych opłat czy dodatkowe koszty za nakazanie notariusza opłaty gruntowej i wpis do księgi wieczystej.
Podatki i rozwój: przy zakupie państwo żąda 3,5 procent podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Każdy, kto kupuje działkę budowlaną, płaci również podatek od sprzedaży nieruchomości za przyszły budynek, jeśli nieruchomość jest już sprzedana wraz z planowanym domem. Z drugiej strony kupujący płaci podatek od sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy po nabyciu może swobodnie wybrać dewelopera.
Każdy, kto kupuje działkę budowlaną, musi również liczyć się z kosztami realizacji. Obejmuje to opłaty za podłączenie do kanalizacji, wody, prądu, gazu lub ciepłownictwa, kabli i telefonów. Jeśli stare budynki zostaną zburzone lub zniszczone drzewa zostaną wycięte przed rozpoczęciem budowy, należy również wziąć pod uwagę te koszty. Nie zapomnij o opłatach za pozwolenie na budowę, kosztach prądu i wody na placu budowy oraz składkach na ubezpieczenie.
Pomiar placu budowy: wysiłek i koszty
Po znalezieniu odpowiedniej działki budowlanej i podpisaniu umowy kupna inż. Geodeta wkracza: przygotowuje dokumenty projektowe i wprowadza je w życie, umieszcza kołki na miejscu i ustawia kamienie graniczne. Jeśli chcesz udostępnić nieruchomość, włącz ją jako obowiązkową. Specjalista doradzi Ci w kwestiach związanych z wykonalnością budowy i planem zagospodarowania. Władze budowlane w niektórych krajach związkowych wymagają oficjalnego planu terenu, który geodeta sporządzi dla Ciebie przed rozpoczęciem budowy. Podaje wykonawcy budowy narożniki i wysokości budynku. Po zakończeniu fachowiec dokonuje pomiaru budynku dla urzędu katastralnego.
Opłaty za usługę geodezyjną różnią się w zależności od kraju związkowego i są zwykle oparte na wartości i wielkości nieruchomości. Podział i pomiar powierzchni 1000 metrów kwadratowych (wartość: 100 euro za metr kwadratowy) kosztuje około 1320 euro. Pomiar budynku przed wprowadzeniem się do domu o wartości poniżej 250 000 euro kosztuje około 500 euro. Dodaj do tego podatek VAT i opłaty.
Geodeci pojawiają się na miejscu zdarzenia przed rozpoczęciem budowy.
Tak działa typowy proces geodezyjny
W naszym studium przypadku budowniczowie znaleźli działkę o powierzchni 400 metrów kwadratowych pod dom jednorodzinny. Nowy budynek powinien kosztować od 200 000 do 250 000 euro. Zatrudniasz rzeczoznawcę do pomiaru nieruchomości i mierzenia budynku, tak aby był umieszczony dokładnie zgodnie ze specyfikacjami zatwierdzonego wniosku budowlanego.
Porada: Budowniczowie w całych Niemczech mogą zatrudniać inżyniera geodetów (ÖbVI) z urzędu, z wyjątkiem Bawarii, gdzie działają biura. Wyjaśnia: które budynki są dozwolone? Jakie są obciążenia na posesji? Ile warta jest nieruchomość? W przypadku zamówienia uzupełniającego koszty są częścią usługi geodezyjnej.
Koszty: Brak kolejnego zamówienia, od 40 do 80 euro za godzinę
pomiaru:Rodzina ma ponownie zmierzony majątek, ponieważ nie można już znaleźć niektórych kamieni granicznych. Jeśli chcesz dzielić działkę budowlaną, musisz również skonsultować się z profesjonalistą. Przedmiotowe dokumenty, środki, wyznacza granice, prowadzi negocjacje graniczne i występuje o przejęcie w katastrze nieruchomości.
Koszty: od 800 do 1500 euro
Plan terenu: W przypadku wniosku budowlanego klient potrzebuje planu terenu, w którym można określić lokalizację i wielkość planowanego projektu. W zależności od przepisów budowlanych i państwowych, inżynier sporządza oficjalny (notarialnie) lub prosty plan zagospodarowania przestrzennego.
Koszty: od 800 do 1500 euro
.Po zatwierdzeniu wniosku budowlanego rozpoczyna się faza budowy. Pierwszym krokiem jest wykopanie wykopu. Geodeta zaznacza narożniki domu drewnianymi palikami (zwykle dobrowolnie w zależności od stanu).
Koszty: od 300 do 500 euro
Precyzyjne wytyczenie: Po wykonaniu wykopu kierownik budowy potrzebuje precyzyjnych punktów odniesienia, aby wznieść budynek we właściwej pozycji. Profesjonalista zaznacza gwoździami ważne topory budowlane na tzw. Brygadzista naciąga sznury na gwoździe, aby określić położenie ścian.
Koszty: od 400 do 600 euro
Dowód dla organu budowlanego:W zależności od państwowych przepisów budowlanych na etapie budowy należy przedstawić organowi nadzoru budowlanego dowód, że budynek zostanie wykonany zgodnie z pozwoleniem. Zaświadczenia z ÖbVI, że położenie i wysokość stanu surowego odpowiadają informacjom zawartym w pozwoleniu na budowę.
Koszty: od 400 do 600 euro
Pomiar: Obowiązkiem klienta jest dokonanie pomiaru gotowego budynku pod względem ewidencji gruntów w celu wpisania na mapę nieruchomości. Właściciel zatrudnia geodetę wyznaczonego z urzędu (lub biuro katastralne).
Koszt: od 800 do 1000 euro