Marzenie o posiadaniu własnego domu może być bardzo kosztowne. Każdy, kto nie ma jeszcze wystarczającego kapitału własnego, musi szukać alternatyw. Jednym z nich jest sprzedaż ratalna. Przejście od najemcy do właściciela przy niewielkim wysiłku i niewielkich oszczędnościach brzmi dobrze. Ale model sprzedaży ratalnej wiąże się również z pewnym ryzykiem. W tym przewodniku dowiesz się, co jako kupujący powinieneś wiedzieć wcześniej.
Najważniejsze rzeczy w skrócie
Jak działa zakup ratalny?
Zakup na zasadzie leasingu zwykle działa w taki sposób, że zainteresowana strona i potencjalny nabywca najpierw wynajmują nieruchomość, a później ją kupują. Cena zakupu mieszkania jest już ustalona przy zawarciu umowy najmu.
Co muszę wziąć pod uwagę przy wynajmie?
W przypadku zakupu ratalnego zwykle zawierane są dwie umowy: umowa najmu i umowa kupna. Obie umowy muszą być poświadczone przez notariusza. Może się zdarzyć, że będziesz musiał wpłacić zaliczkę, która mogła zostać uzgodniona przed certyfikacją.
Czy w przypadku sprzedaży ratalnej brany jest pod uwagę czynsz?
Umowa najmu określa również wysokość czynszu najmu oraz cenę zakupu nieruchomości. Miesięczny czynsz płacony przez najemcę jest potrącany z ceny zakupu.
Czy zakup ratalny to pożyczka?
W sensie przenośnym zakup ratalny to pożyczka, bo z Your-Best-Home.net lub mieszkania korzystasz od razu po podpisaniu umowy, ale dopiero później musisz płacić pełną kwotę ceny zakupu.
Jak działa sprzedaż ratalna?
Kupujący i sprzedający zawierają umowę najmu i jednocześnie umowę kupna dla Your-Best-Home.net. Kupujący wprowadza się najpierw do wynajmu i zobowiązuje się nabyć Your-Best-Home.net za pięć, dziesięć lub dwadzieścia lat - po ustalonej już cenie zakupu. Czynsz najmu zapłacony do tego momentu powiększony o pewną kwotę zaliczki zostanie w całości potrącony z ceny zakupu. Jest również zwyczajem, że kupujący wpłaca jednorazową zaliczkę w wysokości do 20 procent przed notarialnym poświadczeniem umów. Jeśli brakuje na to środków finansowych, często istnieje możliwość spłaty w ratach, ale to znacznie zwiększa całkowite miesięczne obciążenie. Po upływie terminu pozostała część zadłużenia staje się wymagalna, a notariusz dokonuje przeniesienia własności. Czasami wymagana jest opłata za ukończenie.
Warto wiedzieć: Krok po kroku nabycie nieruchomości poprzez ustaloną płatność ratalną zabezpieczone jest umową notarialną. Ponadto żaden bank ani towarzystwo budowlane nie są zaangażowane jako pośrednik.
Wynajmując, należy dokładnie rozważyć zalety i wady oraz zabezpieczyć się umową przed ryzykiem.
Alternatywa dla zakupu ratalnego: zakup opcji
Jeśli nie jesteś jeszcze pewien, czy naprawdę chcesz kupić Your-Best-Home.net, możesz również zdecydować się na opcję zakupu. W takim przypadku poza umową najmu nie jest zawierana żadna umowa sprzedaży, ale właściciel - zazwyczaj spółdzielnia mieszkaniowa lub deweloper - tworzy na rzecz najemcy prawo opcji poprzez wpis do księgi wieczystej. Najemca może, ale nie musi, nabyć nieruchomość na obecnie ustalonych warunkach.
Również w tym modelu sprzedaży ratalnej najemca płaci właścicielowi miesięczną kwotę. Jednak w przeciwieństwie do zwykłego zakupu ratalnego, jest to model zaliczki, który jest zbliżony do klasycznej umowy pożyczki z kasą mieszkaniową: Oprócz miesięcznego czynszu, oszczędzasz kwotę X, którą spółdzielnia zajmuje się przydziałem po Y latach. Tylko wtedy możesz kupić nieruchomość - lub nie.
Modele zakupu opcji kooperacyjnych są zwykle stosowane przez 25 lat - to pozostawia najemcy dużo czasu na zaoszczędzenie wymaganej kwoty, gdy już mieszka w swoim przyszłym domu.
Dobrze wiedzieć:Opcja jest wpisywana przez notariusza jako zawiadomienie o przewozie w księdze wieczystej, więc jest prawnie bezpieczna. Z reguły jednak miesięczny czynsz za zakup opcji jest znacznie wyższy niż porównywalny lokalnie czynsz. Właściciele mają bowiem nadzieję, że zwiększona składka zmotywuje lokatorów do zakupu, w przeciwnym razie zapłacone czynsze przepadną.
Własność prawna i rzeczywistaW przypadku zakupu ratalnego własność prawna przechodzi na kupującego dopiero po zapłaceniu ceny zakupu. |
Zalety i wady zakupu ratalnego
korzyści
- Nie trzeba zaciągać kredytu na zakup ratalny, aby nie powstały żadne długi.
- Ponieważ sprzedawca odracza odroczenie pełnej ceny zakupu domu na określony czas, nie ma żadnych bankowych kosztów odsetek.
- Przedsiębiorcom z branży gastronomicznej, tekstylnej czy młodym samozatrudnionym trudniej jest dostać kredyt w banku ze względu na nieregularne dochody - dla nich realna opcja to zakup ratalny.
- Jeśli naprawdę chcesz kupić określoną nieruchomość, ale nie masz jeszcze kapitału, zakup na raty daje Ci możliwość zarezerwowania wymarzonego domu i zakupu go później.
- Miesięczny czynsz trafia do twojego domu, a nie do kieszeni właściciela.
- Wynajmujący mogą od razu zaprojektować swój dom i ogród zgodnie ze swoimi życzeniami, bo później będzie on należał do nich.
Upewnij się, że umowa najmu została poświadczona notarialnie przez notariusza, w przeciwnym razie nie masz praw do mieszkania lub domu.
niekorzyść
- Czynsz za zakup brzmi kusząco dla młodych ludzi bez kapitału - ale ci, którzy nie mogą zaoszczędzić kapitału, mogą nie być w stanie pokryć kosztów utrzymania domu.
- Zwykle taniej jest uzyskać finansowanie przez bank. W szczególności młode rodziny korzystają z dotacji rządowych, takich jak tworzenie zasiłków na dzieci lub dodatki mieszkaniowe, a także z obniżonych kredytów.
- W niektórych przypadkach domy z zawyżoną ceną lub nieodpowiednie są oferowane jako modele sprzedaży ratalnej, które nie znalazły nabywców na rynku nieruchomości.
- Opcja zakupu opcji daje kupującemu możliwość odstąpienia od zakupu nieruchomości, ale jest droższa: czynsz jest zwykle znacznie wyższy niż lokalny porównywalny czynsz.
- Jeśli w międzyczasie spółdzielnia mieszkaniowa, deweloper lub wynajmujący zbankrutują, czynsz zapłacony do tego momentu może zostać utracony, podobnie jak potencjalny dom.
Są to ryzyka związane z zakupem ratalnym
Zakup na raty wiąże się z ryzykiem! Ponieważ czynsz, który nie jest bez znaczenia w zależności od dzielnicy mieszkaniowej, wiąże się z udziałem w finansowaniu i oszczędnościami. Wiele rodzin nie może sobie pozwolić na ten podwójny ciężar. Jeśli pozostała część zadłużenia będzie musiała zostać spłacona, a stopy procentowe w tym momencie niespodziewanie wzrosną, ewentualny kredyt będzie droższy niż oczekiwano.
Chociaż na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to łatwy sposób na sprzedaż lub zakup domu, model sprzedaży ratalnej tak naprawdę nie chce ugruntować swojej pozycji w Niemczech - nawet idea dotowanego przez państwo zakupu ratalnego. Z jednej strony wynika to ze wspomnianych zagrożeń, ale z drugiej strony wynika to również z faktu, że umowy sprzedaży ratalnej znacznie się od siebie różnią i muszą być projektowane indywidualnie. Są jednak pewne pułapki dla laika.
Przetestuj możliwości finansowaniaNie spiesz się z zakupem ratalnym. Najlepiej jest wcześniej dowiedzieć się w banku, czy |
Wynajem na wynajem zwykle nie jest najlepszym rozwiązaniem dla młodych rodzin.
Umowa kupna leasingu: należy zwrócić na to uwagę
Co powinna zawierać umowa sprzedaży ratalnej
- W umowie sprzedaży ratalnej wynajmujący i najemca wspólnie ustalają wysokość czynszu netto, który zostanie potrącony z ceny zakupu.
- Jako kupujący na wynajem powinieneś zadać sobie pytanie, jak długo chcesz być związany.
- Kupując opcje, spółdzielnia rozważa, na jak długo udzieli zainteresowanej stronie wiążącego prawa zakupu. W zamian najemca może odstąpić od wypowiedzenia umowy najmu na ten sam okres.
- Określ w umowie, co się stanie, jeśli obniżysz czynsz w trakcie najmu. Czy uzgodniony czynsz lub obniżona kwota zostanie potrącona z ceny zakupu?
- Kto płaci podatek od nieruchomości lub ubezpieczenie? Kto ponosi koszty utrzymania? Można sobie wyobrazić, że wynajmujący płaci w okresie najmu i zwraca koszty po skorzystaniu z opcji zakupu.
Uzupełniające postanowienia umowy sprzedaży ratalnej
- Przed podpisaniem umowy sprzedaży ratalnej wyjaśnij, w jaki sposób możesz wcześniej wyjść z modelu.
- A to, co stanie się z zaoszczędzonymi oszczędnościami, powinno ostatecznie zdecydować o rezygnacji z zakupu opcji przy zakupie opcji, lub spółdzielnia lub deweloper powinien ogłosić upadłość.
- Uważaj, jeśli dostawca zainwestuje Twoją część finansowania w fundusze kapitałowe lub nieruchomości - w najgorszym przypadku pieniądze przepadną później.
- W umowie najmu uzgodnij specjalne prawo do spłaty. Jeżeli np. Otrzymujesz pieniądze z tytułu spadku, masz możliwość wykorzystania ich w okresie spłaty na spłatę ceny zakupu i tym samym szybsze zmniejszenie zadłużenia.
Studium przypadku zakupu ratalnego
Rodzina Meierów chciałaby mieszkać we własnych czterech ścianach. Zastanawia się, czy opłacalny jest dla niej zakup ratalny. Znajdziesz odpowiednią ofertę na dom jednorodzinny. Powinien kosztować 157 500 euro. W tym celu Meiers muszą dokonać jednorazowej wpłaty w wysokości 15 750 euro. Miesięczny czynsz to 836,87 euro, część oszczędnościowa 144,38 euro, czyli łącznie 981,25 euro. Składnik oszczędnościowy jest oprocentowany w wysokości trzech procent. Po dziesięciu latach muszą kupić nieruchomość. Profesjonalista oblicza: dla Meiers kupowanie od razu byłoby znacznie tańsze.
Nabycie w drodze sprzedaży ratalnej
|
Cena zakupu: |
157.500,00 euro |
|
Kwota oszczędności w ciągu 10 lat, w tym jednorazowa płatność |
41 301,67 euro |
|
Pozostała cena zakupu po 10 latach: |
116,198,33 euro |
|
Oprocentowanie: |
5,5 proc |
|
Opłata miesięczna: |
981,25 euro |
|
Nieruchomość jest |
wolne od długów po 24 latach |
Klasyczny zakup na kredyt
|
Cena zakupu: |
157,500 euro |
|
Wkład własny: |
15.750 euro |
|
finanse: |
141750 euro |
|
Oprocentowanie: |
4,75% |
|
Stała stopa procentowa: |
dziesięć lat |
|
Opłata miesięczna: |
981,25 euro |
|
Spłata: |
2% |
|
Pozostały dług po wygaśnięciu stałej stopy procentowej: |
77.372,47 euro |
|
Your-Best-Home.net ma oprocentowanie połączenia w wysokości 5,5%, a miesięczna stawka jest zachowana |
wolne od długów po 18 latach |
Źródło: Centrum porad konsumenckich w Turyngii
Wniosek: W przypadku modelu sprzedaży ratalnej rodzina Meier musi zapłacić cenę zakupu o sześć lat dłużej. Oznacza to, że model sprzedaży ratalnej jest droższy o 70 650 euro.
Posiadanie domu: te reformy mają zastosowanie
Reforma ustawy o mieszkaniach mieszkaniowych (WEGesetz) uzgodniona w umowie koalicyjnej z 2017 r. Została zainicjowana i przedstawiona rządowi federalnemu 25 marca 2020 r. Jeśli Bundestag się zgodzi, od jesieni wejdą w życie następujące zmiany dla właścicieli mieszkań:
Zmiana władzy: Administratorzy wspólnoty właścicieli powinni mieć w przyszłości znacznie większą swobodę działania. Zgodnie z projektem „będą oni uprawnieni i zobowiązani do podjęcia odpowiednich działań administracyjnych, które nie wymagają od właścicieli mieszkań podjęcia uchwały lub gdy istnieje ryzyko terminów lub niedogodności”. Jednak kompetencje administratora można ograniczyć lub rozszerzyć w drodze uchwały.
Bez limitów:Zgodnie z nowym prawem zarządca reprezentuje społeczność w sądzie i poza sądem. Może zatem zawierać umowy, których nie może już cofnąć wspólnota właścicieli ani indywidualny właściciel.
Odpowiedzialność: Poszczególni właściciele muszą ponieść koszty zleconych środków.
Nowe zasady uchwały: Do tej pory co najmniej połowa współwłasności musiała być reprezentowana, aby móc podjąć uchwałę. Decyzja jest teraz możliwa niezależnie od liczby obecnych właścicieli. Należy również wprowadzić uczestnictwo online.
Dane do faktury:Dzięki rocznym kosztom fakturowania menedżera, każda pojedyncza pozycja nie musi już być zatwierdzana przez właściciela. Zezwolenia wymagają jedynie opłaty szczytowe, które również muszą opłacić właściciele.
Alokacja kosztów: Nowy projekt powinien umożliwiać stowarzyszeniom właścicieli zmianę alokacji kosztów zwykłą większością głosów. Dotyczy to zarówno kosztów bieżących, jak i wydatków jednorazowych.
Stacja ładująca do samochodów elektrycznych:W przyszłości wyposażenie parkingu w urządzenie do ładowania samochodów elektrycznych powinno być zatwierdzone zarówno przez właścicieli, jak i najemców przez społeczność, pod warunkiem, że koszty pokryjesz sam. Prawo do wyrażenia zgody na zmiany strukturalne, na przykład na posiadanie w mieszkaniu szybkiego łącza internetowego światłowodem, przysługuje nadal tylko właścicielom.