Inwestycja w nieruchomości może przynosić wysokie zyski, zwłaszcza w czasach niskich stóp procentowych. Przeczytaj tutaj, na co powinieneś zwrócić uwagę przy tego typu inwestycjach, aby osiągnąć jak najlepszy wynik dla siebie.
Maksymalne wykorzystanie zaoszczędzonych pieniędzy nie jest obecnie tak proste, jak kilka lat temu, kiedy otrzymywało się zadowalające oprocentowanie lokat jednodniowych lub terminowych. Dziś oprocentowanie w wielu miejscach jest zerowe lub tylko nieznacznie wyższe, co oznacza, że ulokowane tam pieniądze nie odnotowują wzrostu wartości - wręcz tracą wartość na skutek inflacji. Inwestycja w nieruchomości może być rozsądną alternatywą, aby wygenerować atrakcyjny zwrot za pieniądze. Jeśli zastanawiasz się nad zainwestowaniem swoich pieniędzy w ten sposób, oto kilka wskazówek, jak uniknąć ryzyka i uzyskać najlepszy możliwy wynik:
- Zastanów się, czy inwestycja jest dla Ciebie odpowiednia.
- Poznaj zalety i wady inwestowania w nieruchomości.
- Zidentyfikuj polecane nieruchomości inwestycyjne.
- Znajdź odpowiednią nieruchomość.
- Określ wartość rynkową nieruchomości.
- Kupując nieruchomość inwestycyjną, zwróć uwagę na najważniejsze.
- Wybierz odpowiednie finansowanie.
- Podchodź realistycznie do zwrotu.
- Sam zdecyduj, czy chcesz mieszkać w nieruchomości.
- Mądrze wybieraj najemców.
Wskazówka 1: zastanów się, czy inwestycja jest dla Ciebie odpowiednia
Trwale niskie stopy procentowe sprawiają, że zakup nieruchomości jest znacznie tańszy niż jeszcze kilka lat temu. Jednocześnie niskie stopy procentowe powodują, że inne formy inwestowania, takie jak lokaty terminowe czy lokaty overnight, stają się nieatrakcyjne. Dlatego też zakup nieruchomości wydaje się w wielu przypadkach rozsądną alternatywą. Jednak musi być dla Ciebie jasne, że musisz mieć pewną kwotę kapitału, która jest zablokowana przez wiele lat. Jeśli czujesz się nieswojo, inwestycja w nieruchomości może nie być dla Ciebie.
Jeśli dostępny jest niezbędny kapitał, istnieje zdolność kredytowa i nie ma przeszkód, aby wiązać kapitał w dłuższej perspektywie, zakup nieruchomości może być opłacalnym sposobem na zainwestowanie pieniędzy. Zwłaszcza przy zakupach w jednym z popularnych obszarów metropolitalnych, takich jak Berlin, Hamburg, Monachium, Frankfurt czy Kolonia, gdzie ceny nieruchomości i czynsze stale rosną. Aby jednak mieć pewność, że posiadanie domu jest dla Ciebie odpowiednią formą inwestycji, zdecydowanie warto realistycznie przyjrzeć się wszystkim zaletom i wadom.
Szczególnie emeryci czerpią korzyści z inwestycji kapitałowych w nieruchomości: mogą w nich mieszkać samodzielnie, oszczędzając w ten sposób koszty wynajmu lub doładowywać swoją emeryturę dochodem z najmu.
Wskazówka 2: Poznaj zalety i wady inwestowania w nieruchomości
Posiadanie domu ma wiele zalet, ale także i wad. Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości inwestycyjnej, powinieneś zdawać sobie sprawę z kilku punktów.
Jakie są zalety inwestowania w nieruchomości?
Zalety zakupu nieruchomości pod inwestycje to:
- Stabilność wartości
Wartość majątku prywatnego stabilizuje nabywanie nieruchomości, która uzupełnia inne rodzaje inwestycji. Istniejące aktywa są następnie rozdzielane na różne inwestycje, co minimalizuje ryzyko niewypłacalności.
Zysk z aktywów Inwestowanie w nieruchomości zazwyczaj opłaca się zarówno w krótkim, jak i długim okresie: zwrot można osiągnąć bezpośrednio poprzez dochód z wynajmu. W dłuższej perspektywie można spodziewać się wzrostu wartości nieruchomości i domu lub mieszkania.- Bezpieczeństwo
inflacyjne Inflacja w dłuższej perspektywie zminimalizowała aktywa, ponieważ pieniądz stopniowo traci siłę nabywczą. Możesz uniknąć tego efektu, inwestując w nieruchomości, ponieważ cena ziemi i dochody z najmu zwykle stale rosną. - Dochody z czynszów
Na obszarach o wysokim popycie, dochody z najmu można stopniowo zwiększać w celu zwiększenia dochodów z najmu, przy jednoczesnym zachowaniu hamulca cen najmu i ograniczenia. - Korzyści podatkowe
To przede wszystkim korzyści podatkowe sprawiają, że inwestycje w nieruchomości są tak atrakcyjne. Odsetki do zapłacenia na sfinansowanie zakupionej nieruchomości są kompensowane przez dochód z czynszu. Ponadto istnieją przewidywane wydatki na naprawy i administrowanie nieruchomością. Ponadto amortyzacja budynku pomaga odciążyć inwestorów od zwrotu podatku dochodowego. - Zabezpieczenie finansowe jako emeryta
Jeśli nieruchomość została zakupiona na własny użytek, inwestorzy odnoszą korzyści po osiągnięciu wieku emerytalnego, ponieważ w tym okresie niższych dochodów nie trzeba płacić czynszu. Jeśli nieruchomość została nabyta na wynajem, dochód z wynajmu uzupełnia emeryturę, tak więc zwykle istnieje znacznie większe bezpieczeństwo finansowe.
Jakie są wady inwestowania w nieruchomości?
Jeśli jednak wydasz pieniądze na zakup nieruchomości, musisz również wziąć pod uwagę pewne wady i ryzyko. To są:
- Poniesione
koszty utrzymania Mieszkanie lub dom wymaga tu i tam opieki i środków konserwacyjnych . Czasami mogą one mieć znaczący wpływ. Jeśli nieruchomość jest częścią wspólnoty właścicieli, decyzja o tym, co zostanie naprawione i za jaką cenę, nie leży w twoich rękach. - Ograniczenia dotyczące ewentualnego wzrostu czynszu
Ustawodawstwo (na przykład poprzez kontrolę czynszu i limity maksymalne) czasami poważnie ogranicza swobodę ustalania czynszu, co z kolei ogranicza zwrot. - Utrata rentowności przy dalszym
finansowaniu Obecnie korzystne stopy procentowe mogą nie być dostępne na stałe. Jeżeli wybrano finansowanie nieruchomości tylko z krótką stałą stopą procentową, późniejsze finansowanie, które będzie wkrótce potrzebne, może zostać przyznane niższej efektywnej rocznej stopy procentowej, co zmniejszy ogólny zwrot. - Długoterminowe zaangażowanie kapitału
Przy zakupie nieruchomości zaangażowany kapitał jest związany przez wiele lat, zwykle nawet dziesięcioleci, i nie można go wykorzystać na inne inwestycje. Ponadto inwestowane są znaczne kwoty. Jeśli nieruchomość jest złym zakupem, istnieje ryzyko ogromnych strat. - Koszty administracyjne związane z wynajmem
Jeśli zakupiona nieruchomość jest wynajmowana i nie jest częścią stowarzyszenia właścicieli, czasami pojawiają się znaczne koszty administracyjne. Zakres tego zależy w dużej mierze od charakteru i zachowania najemcy. Dlatego należy to starannie wybrać (patrz wskazówka 10).
Inwestycja w nieruchomość zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem: jeśli zakup okaże się zły, traci się dużo pieniędzy.
Wskazówka 3: Zidentyfikuj zalecane nieruchomości inwestycyjne
Jeśli chcesz zainwestować swój kapitał w nieruchomości, istnieje wiele możliwości.
- Domy
Jeśli nieruchomość inwestycyjna ma być wynajęta, domy na dużych działkach generują stosunkowo niski zwrot. Jednak duża powierzchnia jest ogromną zaletą w sprzedaży. Nieruchomość to szczególnie cenna inwestycja. Jeśli znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, jest bardzo prawdopodobne, że za kilka lat można będzie osiągnąć znacznie wyższą cenę sprzedaży nieruchomości. - Mieszkania
Mieszkanie jako lokata kapitału wymaga większej koordynacji niż dom. Bo tutaj zawsze umowa ze wspólnotą właścicieli jest konieczna, jeśli chodzi o wspólną własność. Tutaj decyzje muszą być podejmowane wspólnie i nie zawsze leżą w interesie wszystkich właścicieli. Jeśli pewne pożądane środki zostaną odrzucone przez społeczność właścicieli, co umożliwiłoby wyższy dochód z najmu, może to doprowadzić do strat w zyskach. - Nieruchomości
komercyjne Nieruchomości komercyjne mogą przynosić inwestorom wysokie zyski. Jednak ta wygrana wiąże się z dużym ryzykiem. Aby móc oszacować zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe, niezbędna jest dobra znajomość rynku. W przeciwnym razie wolne miejsca na rynku nieruchomości grożą zniszczeniem zysków.
Wskazówka 4: znajdź odpowiednią nieruchomość
Aby znaleźć idealną nieruchomość na swoją lokatę kapitałową, warto przyjrzeć się odpowiednim portalom nieruchomości w Internecie, podobnie jak przy „normalnym” wyszukiwaniu domu lub mieszkania. Czasami istnieje oddzielna kategoria dla nieruchomości inwestycyjnych w wybranej lokalizacji. Alternatywnie można wezwać brokera, który szuka szczególnie odpowiedniej nieruchomości pod inwestycję. Chociaż wiąże się to ze znacznymi kosztami, może być przydatne, jeśli nie masz czasu na dokładne wyszukiwanie. Co nie mniej ważne, atrakcyjne nieruchomości oferują banki i firmy ubezpieczeniowe.
W zasadzie poszukiwanie powinno odbywać się bez pośpiechu - nawet jeśli kuszą niskie stopy procentowe. Pośpiesznie zakupiona nieruchomość, która po zakupie wykazuje wady, szybko niszczy wszelkie szanse zwrotu.
Wskazówka 5: Realistycznie oszacuj wartość rynkową nieruchomości
Wysoki popyt na atrakcyjne nieruchomości powoduje wzrost cen. Dlatego ważne jest, aby zachować zimną krew i realistycznie ocenić rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości. Z reguły cena domu lub mieszkania powinna znajdować się w przedziale, który można osiągnąć dzięki dochodom z najmu za około 30 lat. Tak zwany mnożnik czynszu jest obliczany w następujący sposób: Miesięczny
czynsz w euro x 360 miesięcy (30 lat) = rozsądna cena nieruchomości
Przyjmując na przykład miesięczny czynsz w wysokości 1600 euro, daje to wartość:
1600 euro x 360 miesięcy = 576000 euro.
Twoje-Best-Home.net lub mieszkanie nie powinny zatem kosztować więcej niż 576 000 euro. Oczywiście ta kalkulacja daje jedynie przybliżony kierunek ceny nieruchomości inwestycyjnej. Dokładniejsze wskazówki uzyskasz, postępując zgodnie z naszym przewodnikiem „Jak określić wartość rynkową nieruchomości”.
Wskazówka 6: Kupując nieruchomość inwestycyjną, zwróć uwagę na najważniejsze rzeczy
Szukając nieruchomości, nie zwracaj uwagi tylko na cenę. Ważne jest, aby wziąć pod uwagę podstawowe czynniki, które określają, ile nieruchomość będzie obecnie prawdopodobnie kosztować i jak będzie się kształtować jej cena. Oprócz lokalizacji obejmuje to również wyposażenie, połączenia komunikacyjne i inne czynniki w okolicy, takie jak sklepy, przedszkola i szkoły, tereny zielone itp.
Pomyśl także o kosztach, które ponosisz oprócz ceny zakupu nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ dodatkowe koszty zakupu muszą być uwzględnione w obliczeniach, jeśli chcesz realistycznie oszacować możliwy zwrot. Dodatkowe koszty zakupu obejmują następujące pozycje:
- Prowizja maklerska (opłata maklerska)
- Podatek od przeniesienia własności nieruchomości
- Opłaty notarialne i sądowe
Wydatki te stanowią znaczną część całkowitego kosztu zakupu nieruchomości.
Szukając odpowiedniej nieruchomości, nie spiesz się, aby realistycznie oszacować wartość rynkową.
Wskazówka 7: wybierz odpowiednie finansowanie
W zależności od tego, ile posiadasz kapitału, możesz uzyskać więcej lub mniej z pożyczki hipotecznej. Wskazane jest zabezpieczenie obecnie niskich stóp procentowych. Jeżeli można przewidzieć, że pożyczka może zostać spłacona w krótkim czasie (np. W ciągu 15 lat), należy odpowiednio dobrać stałą stopę procentową. Ponieważ: Im krótsze stałe oprocentowanie, tym zazwyczaj tańsze są oferty pożyczek z banków.
W przypadku kredytów hipotecznych możliwa jest również pożyczka na pełną spłatę. Tutaj kupujesz nieruchomość w pełni sfinansowaną, dzięki czemu zapłaciłeś za nieruchomość inwestycyjną w całości i jesteś wolny od długów po wygaśnięciu okresu kredytowania. Te pożyczki z pełną spłatą są obecnie również dość tanie w zdobyciu, ale banki zwykle wymagają dość wysokich stóp spłaty do czterech procent kwoty pożyczki. Zastanów się dokładnie, czy będziesz w stanie spłacać tę sumę miesięcznie przez cały okres trwania pożyczki.
Finansując, pamiętaj, aby nie wybrać zbyt niskiej kwoty pożyczki. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, będziesz regularnie otrzymywać pieniądze z czynszu (pod warunkiem, że nie ma wolnych miejsc). Jednak działania konserwacyjne i / lub naprawy w mieszkaniu mogą skutkować kosztami finansowymi, które należy z grubsza obliczyć w finansowaniu budowy. Wskazane jest dodanie od 10 do 20 procent kwoty inwestycji, aby przygotować się na nieprzewidywalne.
Wskazówka 8: Realistycznie oszacuj zwrot
Zwrot, jakiego możesz się spodziewać ze swojej nieruchomości inwestycyjnej, zależy oczywiście przede wszystkim od spodziewanego dochodu z wynajmu i kosztów dodatkowych, które musisz zapłacić kupując nieruchomość inwestycyjną. Jednak inne elementy również odgrywają rolę w obliczeniach.
Jak obliczyć zwrot brutto
Zakładając powyższy roczny dochód z najmu w wysokości 19 200 euro (1600 euro miesięcznie) i wartość rynkową 576 000 euro, zwrot brutto oblicza się następująco:
19 200 euro x 100/576 000 euro = 3 procent
Jak obliczyć koszt nabycia
Zwrot brutto nie obejmuje wydatków (na przykład na naprawy i konserwację). Brakuje również kosztów, które są powszechnie określane jako „koszty nabycia”. Aby określić całkowity koszt nabycia, dodaj cenę zakupu do dodatkowych kosztów
zakupu : Cena zakupu + koszty notarialne / koszty sądowe + opłata maklerska + podatek od przeniesienia własności nieruchomości = koszt nabycia
W obecnym przykładzie
koszt nabycia wyniósłby : 576 000 euro + 8640 euro + 20 563,20 euro + 20160 euro = 625 363. 20 euro
Jak obliczyć dochód z wynajmu netto
Rzeczywisty dochód z czynszu zależy od niepodzielnych kosztów operacyjnych i rocznej rezerwy, na przykład na naprawy. Wzór jest następujący:
roczny czynsz podstawowy - niepodlegające podziałowi koszty operacyjne - roczna rezerwa = dochód z najmu netto
Jak obliczyć zwrot netto
Aby obliczyć rzeczywisty zwrot netto, należy również uwzględnić koszty odsetek i spłaty kredytu hipotecznego. Ważną rolę odgrywają tu również korzyści podatkowe wynikające z najmu.
Dochód z wynajmu netto /
koszty inwestycji * 100 = zwrot netto Jeśli przyjmie się , na przykład, wspomniana nieruchomość i dochód netto z wynajmu w wysokości 1450 euro miesięcznie (17 400 euro rocznie), przy czym koszty dodatkowe, rezerwy i korzyści podatkowe zostały już uwzględnione w dochodzie z najmu netto zysk netto przedstawia się następująco:
17 400 euro / 625 363,20 euro x 100 = 2,78 procent
Wskazówka 9: Sam zdecyduj, czy będziesz mieszkać w nieruchomości
To, czy mieszkasz, czy wynajmujesz nieruchomość, którą nabyłeś jako inwestycję, ma wpływ na to, jak opłacalny jest dla Ciebie zakup. Ponieważ w zasadzie można powiedzieć, że wynajmowane nieruchomości lepiej nadają się jako inwestycja finansowa niż te, w których mieszkasz. Jednym z powodów jest to, że niektóre ulgi podatkowe są przyznawane tylko wtedy, gdy mieszkanie lub Your-Best-Home.net są wynajmowane.
Oto zalety i wady w skrócie:
|
własność |
korzyści |
niekorzyść |
|---|---|---|
|
samozamieszkane |
|
|
|
wynajęty |
|
|
Wskazówka 10: mądrze wybieraj najemców
Jeśli chcesz kupić nieruchomość w celu jej wynajęcia, powinieneś jeszcze raz poświęcić dużo czasu, aby móc dokładnie rozejrzeć się za najemcą. Ponieważ jego niezawodność zasadniczo określa, w jakim stopniu nieruchomość opłaci się jako inwestycja kapitałowa dla Ciebie.
Konieczne jest poleganie na najemcach, którzy mają niezbędną wypłacalność. Jeśli wystąpią zaległości w spłacie czynszu, to z kolei może narazić Cię na kłopoty finansowe, jeśli nadal musisz spłacać kredyt na zakup nieruchomości. Lepiej zdobądź dowody przychodów od potencjalnych nabywców i dokładnie je sprawdź. Powinieneś także nalegać na informacje Schufa, aby uchronić się przed przykrymi niespodziankami. Ponieważ gdy masz w domu wynajmowanych nomadów, szybko stajesz przed poważnymi problemami.