Specjalna polityka mieszkaniowa i stuletnia koncepcja mieszkań socjalnych w Wiedniu zapewniają mieszkańcom przystępne cenowo mieszkania. Jednak miasto nie chce rezygnować z promocji nieruchomości.
Polityka mieszkaniowa w Wiedniu: 5,80 euro czynszu podstawowego (plus 10 procent podatku) za metr kwadratowy. Od setek tysięcy. Bez negatywnych wpływów spekulacji. I to w środku atrakcyjnej światowej metropolii, liczącej prawie dwa miliony mieszkańców, ze wspaniałą historią, fajnym wizerunkiem i funkcjonującą gospodarką. Uniwersytety są pełne młodych ludzi z całego świata. A Wiedeń co roku znajduje się na szczycie rankingu miast najbardziej znośnych.
Wiedeńska koncepcja budownictwa socjalnego
Żywy cud Wiednia powstał w latach 1919-1934. W tamtych czasach sytuacja życiowa wielu obywateli była katastrofalna. Miasto jako środek zaradczy rozpoczęło budowę mieszkań socjalnych. Osady społeczne Wiednia nigdy nie były i nadal nie są nastawione na zysk. Przede wszystkim: miasto zachowało te mieszkania - i nie sprzedawało ich, jak wiele niemieckich miast, prywatnym właścicielom.
Zakres mieszkań socjalnych w Wiedniu
Miasto posiada obecnie 220 000 mieszkań. W takim mieszkaniu społecznym mieszka około 500 000 obywateli - czyli mniej więcej co czwarty Wiedeńczyk. Miasto zaangażowane jest w kolejne 200 000 mieszkań. Fakt, że wiele osób mieszka w mieszkaniach o ograniczonych czynszach wpływa na cały rynek najmu i spowalnia ceny. To dużo kosztuje: kapitał Austrii wydaje rocznie około 600 mln euro na politykę mieszkaniową i dopłaty mieszkaniowe. „Naszym celem są niedrogie i wysokiej jakości apartamenty - nie tylko dla grup o mniejszych dochodach, ale także dla szerszej populacji” - wyjaśnia radna miasta Wiednia Kathrin Gaal.
Klasa średnia w Wiedniu faktycznie korzysta z tej polityki mieszkaniowej: limit dochodu na mieszkanie w mieszkaniu komunalnym dla osoby samotnej wynosi znacznie ponad 40 000 euro rocznie. Limity dla małżeństw i rodzin z dziećmi są jeszcze wyższe. Jednak osoby poszukujące mieszkania w mieście nie powinny spodziewać się dużego luksusu. Osoba samotna może wprowadzić się tylko do mieszkania jednopokojowego. Na każdą osobę w gospodarstwie domowym przypada jeden pokój. A po miesiącach lub latach oczekiwania zainteresowane strony otrzymują maksymalnie dwie oferty mieszkań. Dodatek mieszkaniowy jest finansowany z 0,5 proc. Wynagrodzenia brutto, zarówno pracowników, jak i pracodawców. To jest konsensus społeczny. Wiedeń zachował swoje mieszkania i dostosował je do dzisiejszych potrzeb. W planach lub w budowie są cztery tysiące nowych mieszkań.
Takie zobowiązanie gminy nie tylko odciąża rynek najmu. Miasto jako właściciel sprawuje bezpośrednią kontrolę nad wyposażeniem energetycznym osiedla. Nie zależy to od życzliwości prywatnych właścicieli domów.
Mieszkania socjalne w Niemczech
Niemiecki model mieszkalnictwa socjalnego lub mieszkania socjalnego został zaprojektowany zupełnie inaczej. Społeczne zaangażowanie mieszkań trwało często zaledwie 15 lat. W latach 90., gdy wiele gmin uginało się pod zadłużeniem, wyrzuciły na rynek tysiące mieszkań komunalnych. Ponieważ: osoby odpowiedzialne usłyszały od demografów, że populacja się zmniejszy i że nowe mieszkania nie będą potrzebne. W rezultacie budownictwo socjalne prawie zatrzymało się.
Kiedy sytuacja zmieniła się w ostatnich latach i w wielu regionach zaczęło brakować mieszkań, polityka mieszkaniowa nie zapewniła wystarczającej liczby tanich mieszkań na wynajem. Wiele niemieckich gmin również w coraz większym stopniu polega na promocji nieruchomości. W ramach miejskich programów finansowania, takich jak w Ratyzbonie, rodziny z dziećmi mogą zakupić niedrogie grunty budowlane, a także otrzymać dofinansowanie na finansowanie domu.
W latach 80-tych Regensburg rozbudował nową dzielnicę Burgweinting z 400 hektarami powierzchni mieszkalnej i handlowej, aby kontrolować ceny gruntów. Młodym rodzinom przyznano pierwszeństwo w procesie alokacji majątku, a także przyznano stypendia.
Miasto Wiedeń jest również zaznajomione z promocją nieruchomości: każdy, kto mieszkał w mieszkaniu spółdzielczym od dłuższego czasu, może je przejąć na korzystnych warunkach. Gmina posiada również programy finansowania tworzenia nowej przestrzeni życiowej. Ponieważ nie wszyscy ludzie chcą wiecznie płacić czynsz. Nawet w Wiedniu.
Wywiad z ekspertem: Posiadanie nieruchomości często prowadzi do obniżenia kosztów mieszkaniowych
Prof. Dr. Michael Voigtländer kieruje obszarem kompetencji ekonomii nieruchomości w Instytucie Gospodarki Niemieckiej w Kolonii. Na temat polityki mieszkaniowej wykłada na kilku uniwersytetach i jest autorem książki „Luxusgut Wohnen: Dlaczego nasze miasta są coraz droższe i co robić teraz”. W wywiadzie udzielonym Your-Best-Home.net ekspert ds. Polityki mieszkaniowej i mieszkalnictwa socjalnego wyjaśnia związek między posiadaniem domu, stopami procentowymi i cenami nieruchomości.
Czy polityka mieszkaniowa jak w Wiedniu lub taki tani rynek najmu wpływa na ceny nieruchomości?
To już ma wpływ: gdy czynsze są tanie, inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe jest mniej atrakcyjne - co znajduje odzwierciedlenie w indeksie cen nieruchomości. Może to prowadzić do niższego popytu na nieruchomości. Często wtedy ceny są niższe. Ale trzeba zapytać: dlaczego czynsze są tak niskie? Jeśli są one regulowane, ale nadal brakuje przestrzeni życiowej, to ostatecznie prowadzi to do faworyzowania istniejących lokali: tam ludzie żyją tanio - reszta z nich nic nie znajduje.
Więc co się dzieje na rynku?
W takim przypadku popyt na mieszkania pozostaje wysoki. I tak właśnie dzieje się w Wiedniu. Jeśli należysz do szczęśliwców, którzy mają szansę na mieszkanie komunalne, wszystko jest w porządku. Jednak na otwartym rynku mieszkaniowym stawki czynszu pozostają wysokie i nadal istnieje popyt na nieruchomości mieszkalne.
Jakie argumenty przemawiają dziś za kupnem domu?
Jednym z powodów jest z pewnością niski poziom stóp procentowych. Często szokuje, jak bardzo wzrosły ceny. Ale jeśli porównasz to ze zmianami stóp procentowych i obliczysz finansowanie, to zobaczysz: Możesz dziś finansować taniej i mieć mniejsze obciążenie niż kilka lat temu. Często taniej jest skorzystać z kredytu hipotecznego niż opłacić czynsz. Koszty mieszkania w nieruchomości są zatem tańsze.
Drugi powód to zabezpieczenie emerytalne: mamy poważne problemy z ustawowym ubezpieczeniem emerytalnym. Nawet z zakładowymi programami emerytalnymi lub obniżonymi wypłatami z polis na życie. Powodem jest niższy poziom stóp procentowych. Własny majątek zabezpiecza Twoje świadczenia emerytalne. W dużych miastach jest jeszcze trzeci powód: wielu martwi się wyparciem z sąsiedztwa lub gentryfikacją. Oczywiście posiadanie kondominium chroni przed tym.
Wiedeń nadal się rozwija: obecnie planowanych jest 3700 nowych mieszkań socjalnych.
Czy taniej jest kupić niż wynająć w dużym mieście, nawet pomimo wysokich cen?
To dotyczy również tam, ponieważ czynsze również tam gwałtownie wzrosły. Z wyjątkiem Monachium: jako kupujący jesteś nie mniej obciążony niż najemca z powodu wyjątkowo wysokich cen. Ale jeśli spłaciłeś swoje mieszkanie, masz odpowiednio wartościowy dom. W dużych miastach chodzi też o pytanie: kto skorzysta na tamtejszych dużych podwyżkach cen? Z pewnością byłoby pożądane społecznie, gdyby skorzystała na tym szeroka grupa ludzi.
Czy wysokie podwyżki cen w metropoliach będą się utrzymywać?
Prawdopodobnie tak. Ponieważ miasta wciąż się rozwijają. Ale tempo wzrostu może nieco spaść.
Stopy procentowe są dziś niskie. Czy tak musi pozostać?
Nie, ale istnieją przesłanki, że stopy procentowe nie zmienią się dramatycznie. Zawsze patrzymy na politykę pieniężną Europejskiego Banku Centralnego. Ale polityka stóp procentowych nie robi tego sama. Na globalnym rynku kapitałowym stopy procentowe są ostatecznie określane przez wzajemne oddziaływanie podaży i popytu. Dostawcy są oszczędzającymi. I tutaj mamy ekscytujący rozwój: we wszystkich krajach zachodnich ludzie się starzeją, ale wiek emerytalny nie jest dostosowywany. Dlatego należy poczynić więcej prywatnych przepisów, czyli więcej oszczędności. Po stronie popytu, pomimo niskich stóp procentowych, inwestuje się stosunkowo niewiele. Ma to związek z faktem, że siła robocza spada, a cyfryzacja wymaga mniejszych inwestycji.
Dużo pieniędzy w podaży oszczędzających i mały popyt na pożyczki, więc to powoduje spadek stóp procentowych?
Będzie to trwało przez kilka następnych dekad. Dlatego zdaniem wielu ekonomistów stopy procentowe pozostaną relatywnie niskie. Nie sądzę, abyśmy zobaczyli cztery lub pięć przed przecinkiem w stopach procentowych dla finansowania uzupełniającego.
Czy warto dziś posiadać nieruchomość jako inwestycję, biorąc pod uwagę wysokie ceny?
W tym celu należy również przyjrzeć się alternatywom inwestycyjnym: wiele innych rzeczy przynosi tylko bardzo niskie stopy procentowe.
Co byś polecił prywatnym inwestorom w nieruchomości?
W tej chwili jest wielu, którzy próbują oferować zbyt drogie nieruchomości. Dlatego zdecydowanie powinieneś znać politykę mieszkaniową i rynek. Widzę możliwości na obrzeżach wielkich metropolii, w miastach uniwersyteckich, ale także w miejscach, gdzie ludzie są dobrze zorientowani. Wielu mniejszych inwestorów ma tę zaletę, że dobrze zna swoje miejsce zamieszkania i potrafi dobrze ocenić mikro lokalizacje. Na tym powinieneś się skupić. To przewaga nad dużymi inwestorami.
Czy możesz nam powiedzieć kilka interesujących regionów?
Jeśli chodzi o lokalizacje peryferyjne, myślę o Offenbach we Frankfurcie lub o Neuss w rejonie Düsseldorfu. Lub do średnich miast, takich jak Bonn czy Münster. Są to lokalizacje, w których inwestycja w nieruchomości może nadal być opłacalna.
Jak inwestujesz jako ekspert?
Naukowcy nie inwestują tak dużych pieniędzy. Dywersyfikuję i szukam nieruchomości w moim rejonie, o których wiem. Robiąc to jednak, zdałem sobie sprawę: to nie jest takie proste - zasięg nie jest już tak szeroki.
