Istnieje wiele powodów, dla których warto zawrzeć umowę przedwstępną przy zakupie domu. Przeczytaj tutaj, kiedy ma to sens dla kupujących i sprzedających, na co należy zwrócić uwagę w umowie przedwstępnej, czym różni się ona od umowy rezerwacyjnej i jakiej formy należy przestrzegać.
Przy zakupie domu nie jest wymagana umowa przedwstępna. Niemniej jednak, warto podpisać taką umowę przed faktycznym zakupem nieruchomości. Ponieważ umowa przedwstępna przy zakupie domu może zapewnić zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu bezpieczeństwo przy kupnie lub sprzedaży domu.
Czym jest umowa przedwstępna przy zakupie domu?
Umowa przed zakupem to pisemna umowa pomiędzy kupującym a sprzedającym nieruchomość. Za pomocą tego dokumentu obie strony zobowiązują się do podpisania umowy kupna przedmiotowej nieruchomości w późniejszym terminie. Ten obowiązek wynikający z umowy przedwstępnej nazywany jest również umową przymusową.
Kiedy umowa przedwstępna ma sens przy zakupie domu?
Umowa przedwstępna jest zawsze zalecana przy sprzedaży domu, jeśli nie można jeszcze zawrzeć faktycznej umowy sprzedaży. Może to mieć różne przyczyny, na przykład:
- Finansowanie budowy nie zostało jeszcze ostatecznie wyjaśnione przez kupującego.
- Nadal istnieją aspekty prawne dotyczące kupna lub sprzedaży nieruchomości.
W takich przypadkach warto zawrzeć przedwstępną umowę kupna domu, aby obie strony miały pewność, że pożądana umowa zostanie zawarta z pewnym opóźnieniem.
Jakie zalety ma sprzedawca dzięki umowie przedwstępnej?
Dla sprzedającego zawarcie umowy przedwstępnej oznacza, że potencjalny kupujący jest poważnie zainteresowany kupnem domu lub mieszkania. Po podpisaniu umowy przedwstępnej nie musi martwić się o promocję nieruchomości czy szukanie innych potencjalnych nabywców, ponieważ umowa przedwstępna to nie tylko oświadczenie woli - zobowiązuje obie strony do późniejszego zawarcia właściwej umowy kupna.
Jakie korzyści ma kupujący z umowy przedwstępnej?
Dla kupującego podpis oznacza, że może on nabyć nieruchomość w późniejszym terminie na uzgodnionych warunkach. Może też być pewien, że żadna inna zainteresowana „nie wyrwie mu przedmiotu spod nosa”.
W jakiej formie musi być umowa przedwstępna?
W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości, takich jak sprzedaż nieruchomości lub domu, istnieje obowiązek notarialny w Niemczech zgodnie z § 311b niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Oznacza to, że umowa przedwstępna zakupu nieruchomości musi być również poświadczona notarialnie, aby była prawnie wiążąca.
Zwykła pisemna umowa między kupującym a sprzedającym lub jego pośrednikiem nie zobowiązuje zainteresowanej strony do zakupu, ani właściciela nieruchomości do sprzedaży niżej podpisanemu.
Podobnie jak umowa sprzedaży, przedwstępna umowa kupna domu musi być zawarta nie tylko między kupującym a sprzedającym. Notariusz musi poświadczyć umowę.
Co musi zawierać umowa przedwstępna na zakup domu?
Aby umowa przedwstępna spełniała swoją funkcję i wykluczała późniejsze spory przy sprzedaży domu, powinna zawierać pewne minimum informacji. Obejmują one:
- Wzmianka o umawiających się stronach: informacje o potencjalnym kupującym i właścicielu nieruchomości
- Dokładne oznaczenie nieruchomości: W celu wyraźnego zidentyfikowania nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, oprócz adresu należy podać numer działki i numer księgi wieczystej.
- Dokładny opis sprzedawanych przedmiotów : Jeśli mają być sprzedane przedmioty lub przedmioty należące do nieruchomości (np. Kuchnia do zabudowy), należy je również dokładnie wymienić w umowie przedwstępnej.
- Cena zakupu
- Warunki płatności: Najlepiej byłoby, gdyby zostało już określone w umowie przedwstępnej, kiedy i w jaki sposób ma zostać dokonana płatność ceny zakupu.
- Termin zawarcia umowy: Aby sprzedaż nie ciągnęła się w nieskończoność, sensowne jest ustalenie terminu, do którego umowa kupna musi zostać podpisana przez obie strony i najpóźniej poświadczona notarialnie.
- Przesłanki uprawniające do odstąpienia od umowy przedwstępnej : Często ustala się tutaj, że nie ma konieczności zawierania umowy kupna, jeśli zainteresowana strona nie może znaleźć sposobu na sfinansowanie budowy. Można tu również zaznaczyć, że zakup nie nastąpi, jeżeli Your-Best-Home.net lub mieszkanie uległo w międzyczasie zniszczeniu.
- Klauzula odszkodowawcza: ten punkt określa, jakie odszkodowanie ma zostać wypłacone, jeśli umowa kupna nie dojdzie do skutku. Kwota jest często określana jako procent uzgodnionej ceny zakupu.
Ile kosztuje umowa przedwstępna?
Ponieważ umowa przedwstępna musi zostać poświadczona notarialnie, wiąże się to nieuchronnie z kosztami. Zgodnie z ustawą o opłatach sądowych i notarialnych (GNotKG) są one oparte na cenie sprzedaży nieruchomości, która, nawiasem mówiąc, może znacznie różnić się od wartości rynkowej. Im wyższa cena sprzedaży, tym większe koszty notarialne związane z umową przedwstępną. Na przykład przy cenie sprzedaży 300 000 euro wynoszą one około 600 euro.
Nawiasem mówiąc, nie jest prawnie określone, kto ma ponosić te koszty. Warto więc negocjować ze sprzedawcą lub brokerem.
Czym różni się umowa przedwstępna od umowy rezerwacyjnej?
Często sprzedający lub pośrednik oferuje potencjalnym nabywcom rezerwację nieruchomości. W tym celu obie strony podpisują umowę rezerwacyjną i zwykle pobiera się opłatę rezerwacyjną, którą zainteresowany musi natychmiast uiścić. „Żądana opłata może wynieść tylko około 10–15 procent prowizji brokera za przedmiotową nieruchomość” - wyjaśnia Holger Freitag, prawnik zaufania w Association of Private Builders eV (VPB). W zamian sprzedawca lub agent nieruchomości zapewnia, że nie będzie dalej promował mieszkania lub Your-Best-Home.net, a już na pewno nie sprzedawać go innej osobie.
W przypadku ostatecznego podpisania umowy sprzedaży i faktycznej sprzedaży domu opłata rezerwacyjna zostanie potrącona z ceny zakupu lub - w zależności od zawartej umowy - z prowizji maklera. Jeśli jednak zainteresowany zdecyduje się na mieszkanie lub Your-Best-Home.net, wpłacona już kwota nie zostanie zwrócona.
W przeciwieństwie do umowy sprzedaży umowa rezerwacji nie jest prawnie wiążąca. Nie może zobowiązać żadnej ze stron do kupna lub sprzedaży nieruchomości. Wynika to z braku notarialnego poświadczenia. Ponieważ umowa rezerwacyjna mija się z faktycznym celem zakupu nieruchomości - a mianowicie zabezpieczeniem zawarcia umowy kupna-sprzedaży domu między dwiema stronami w określonym momencie - jej przydatność budzi wątpliwości.
Czy umowa ustna lub pisemne potwierdzenie pocztą elektroniczną nadaje się jako umowa przedwstępna?
W związku z obowiązkowym poświadczeniem notarialnym umów obrotu nieruchomościami nie jest możliwe ustne zawarcie umowy przedwstępnej na zakup domu. Jeżeli zainteresowany i właściciel wzajemnie potwierdzają w rozmowie, że są zainteresowani zawarciem umowy sprzedaży domu, czyli chcą kupić lub sprzedać, jest to ważne oświadczenie woli w sensie prawnym, ale nie zobowiązuje ich do zawarcia umowy kupna nieruchomości. Nie ma obowiązku odstąpienia od umowy zawartej ustnie. Dotyczy to również sytuacji, gdy zgadzasz się na zakup domu przez e-mail. Zaleca się jednak ostrożność: „Sprzedawca może w pewnych okolicznościach dochodzić roszczeń odszkodowawczych wobec klienta,na przykład, jeśli poniesie dodatkowe koszty w wyniku anulowania lub nieruchomość osiągnie później niższą cenę ”, zauważa Holger Freitag.